BETER EEN GOEDE BUUR DAN EEN VERRE VRIEND
Een onderzoek naar de ontbinding van de huurovereenkomst als er sprake is van overlast.
Toetsing van:
Onderzoeksrapport
RE441C
Hogeschool Leiden Opleiding HBO-Rechten
Naam: Lara (L.H.W.) Breetveld Afstudeerbegeleider: Mr I.J.S. van Mierlo- Groot
Onderzoeksdocent: Drs. M. Rietmeijer
Opdrachtgever: Stichting Ymere Contactpersoon: mw. A. Meijer
SAMENVATTING
Het onderwerp van dit onderzoeksrapport is het ontbinden van de huurovereenkomst als er sprake is van overlast. In 2015 heeft Ymere 1.689 meldingen van overlast afgehandeld. Ymere is verplicht om acties te ondernemen om de overlast te laten stoppen. Het uitgangspunt van Ymere is de overlast te laten stoppen zonder dat de overlastveroorzaker zijn woning moet verlaten. Echter is de overlast soms zo langdurig en ernstig dat Ymere de huurovereenkomst wilt laten ontbinden. Ymere is namelijk ook verantwoordelijk voor het woongenot van de omwonenden.
Om een huurovereenkomst te kunnen ontbinden moet er voldaan zijn aan artikel art. 6:265 BW. Er moet sprake zijn van een tekortkoming in de nakoming. Een van de verplichtingen van de huurder is dat hij zich moet gedragen als een goed huurder. Veroorzaakt de huurder overlast? Dan zal de veroorzaker na het ontvangen van de ingebrekestelling en niet staken van de overlast binnen de gestelde termijn, in verzuim zijn. Als de overlast dan niet van bijzondere aard is of van een zodanige geringe betekenis dat het de ontbinding niet rechtvaardigt dan zal de huurovereenkomst ontbonden worden, omdat de huurder zich niet gedraagt als een goed huurder. Dit is een van de ontbindingsgronden in het huurrecht.
De centrale vraag van dit onderzoek luidt:
Wat kan aan de consulenten van Ymere geadviseerd worden over de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van overlast blijkens wet- en regelgeving, dossier- en jurisprudentieonderzoek?
Het theoretische gedeelte van het onderzoek bestond uit een onderzoek naar wat een huurovereenkomst is en wanneer deze kan worden ontbonden. En een onderzoek naar wat de definitie van overlast is.
Het praktijkonderzoek bestond uit een jurisprudentieonderzoek naar de feiten en omstandigheden die voorkomen in overlastzaken die reeds zijn ontbonden, naar welke bewijsmiddelen leiden tot de ontbinden en welke niet. En een dossieronderzoek naar de acties die Ymere onderneemt in hun overlastdossiers.
In dit onderzoek heb ik de volgende feiten en omstandigheden onderzocht:
het soort overlast, de duur van de overlast
stappen ondernomen door de woningbouwcorporatie stappen die door derde partijen zijn ondernomen hoeveel bewoners er klachten hebben ingediend
Er komen in de onderzochte uitspraken veel verschillende soorten overlast voor. De meest voorkomende overlast is geluidsoverlast. Dit komt o.a. voor in de vorm van geschreeuw, harde muziek en dichtslaan van deuren. In de uitspraken komt niet naar voren hoe hard de geluiden moeten zijn om het te kunnen kwalificeren als overlast. Daarnaast komt er in de jurisprudentie stankoverlast, drugsoverlast en overlast door dieren voor. Ten slotte zijn er gedragingen die in het strafrecht zijn opgenomen zoals bedreiging, intimidatie, agressie, vernieling en gevaarzetting voor. Bij deze laatste gedraging blijkt dat de duur van de overlast korter is. Van belang is dan wel dat deze strafrechtelijke gedraging plaatsvinden in of om de woning. Ten aanzien van de zaken waarin geluidsoverlast gecombineerd wordt met een andere soort overlast een langere duur heeft. Hoe langer de dossiers lopen, hoe meer er worden ontbonden.
Om de overlast te stoppen kunnen de woningcorporaties stappen ondernemen. Belangrijk hierin is dat de woningcorporatie alles moet doen om de overlast te stoppen. Dit kan onder andere door gesprekken te voeren met de veroorzaker gevoerd of door een huisbezoek. In bijna alle zaken worden de overlast veroorzakers verzocht om de overlast te staken per brief.
Ook derde partijen, denk aan hulpverlening of politie, kunnen een belangrijke rol spelen in een overlastdossier. Het is namelijk van belang dat een woningcorporatie er alles aan doet om de overlast te laten stoppen. En het inschakelen van hulpverlening voor de veroorzaker draagt hier aan bij. Daarnaast kan de politie bijdragen bij het stoppen van de overlast. Zij zullen de veroorzaker waarschuwen of de overlast constateren en van alle meldingen verwerken in een mutatierapport. Deze rapporten kunnen uiteindelijk dienen als aanvulling van het overlastdossier van de woningcorporatie.
Uit het onderzoek naar de hoeveelheid klagers blijkt dat ontbonden kan worden als er 2 of meer klagers zijn. Hoe meer omwonden hebben geklaagd hoe sterker het dossier.
De bewijsmiddelen die de overlast objectief kunnen maken zijn de schriftelijke klachten/ de logboeken, het horen van getuigen tijdens zittingen en het aanleveren van verklaringen van omwonenden. Daarnaast kunnen ook de mutatierapporten, met daarin de constateringen, van de politie bijdragen aan de objectivering. Om te bewijzen dat er alles aan gedaan is zodat de rechter de ontbinding toewijs, kan de correspondentie tussen de woningcorporatie worden aangeleverd. En indien van toepassing schrijven van hulpverleningsinstanties. Uit het onderzoek blijkt dat bewijsmiddelen als een kleine hoeveelheid getuigenverklaringen, alleen een klein aantal politiemutaties en bewijsmiddelen waaruit de gestelde overlast niet blijkt en daarnaast de politie is langs geweest maar de overlast niet heeft geconstateerd.
Uit het dossieronderzoek naar de zaken van Ymere komt naar voren dat Ymere zeer zorgvuldig met haar overlastdossiers omgaat. Zij onderneemt veel actie om de overlast te laten stoppen.
Het advies luidt daarom dat: Ymere zeer zorgvuldig is in opbouwen van haar overlastdossiers. Zij nemen alle stappen die ik ben tegengekomen in andere overlastdossiers die zijn ontbonden. Wel zou ik adviseren om in alle zaken de politiemutaties op te vragen. De rechter hecht hier veel waarde aan en is een echte aanvulling op het overlastdossier van Ymere.
Ik kan Ymere aanbevelen om naast het overleggen van logboeken of schriftelijke klachten ook getuigen te laten horen tijdens de zitting of verklaringen op te laten stellen door de omwonende. Ook deze middelen leveren genoeg bewijs dat er sprake is van overlast.
INHOUDSOPGAVE
Samenvatting... 2
1.Inleiding... 6
1.1 Aanleiding en probleemanalyse...6
1.2 Doelstelling, centrale vraag & deelvragen...13
1.2.1 Doelstelling... 13
1.2.2 Centrale vraag en deelvragen...13
1.3 Onderzoeksmethoden...14
1.3.1 Juridisch theoretisch gerelateerde deelvragen...14
1.3.2 Praktijk gerelateerde deelvragen...14
2. De ontbinding van de huurovereenkomst...17
2.1 De huurovereenkomst...17
2.2 De voorwaarden voor ontbinding...19
3. Overlast bij huur en verhuur...23
Conclusie... 25
4. Resultaten overlast... 26
4.1 de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van overlast...26
4.1.1 Het soort overlast...27
4.1.3 De duur van de overlast...30
4.1.2 Stappen van de woningbouwcorporaties...32
4.1.4 Stappen van derde partijen...34
4.1.5 Aantal Klagers...35
5. Resultaten bewijsmiddelen...37
5.1 bewijsmiddelen die tot ontbinding leiden...37
5.2 bewijsmiddelen die niet tot ontbinding leiden...39
5.3 Acties van Ymere...41
5. Conclusie & aanbeveling...42
Literatuurlijst... 45
Jurisprudentielijst... 46
1.INLEIDING
In dit hoofdstuk wordt de aanleiding van het onderzoek, de analyse van het probleem, de doelstelling, centrale vraag & deelvragen, de operationalisering van begrippen en de onderzoeksmethodes uiteengezet.
1.1 AANLEIDING EN PROBLEEMANALYSE
De stichting Ymere (hierna: ‘Ymere’) is een woningcorporatie die sociale woningen verhuurt in Almere, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer en Weesp. Een woningcorporatie is een non-profit organisatie die zich bezig houdt met het bouwen, beheren en verhuren van betaalbare (sociale) woningen.1
Ymere heeft in 2015 totaal 1.689 meldingen van overlast afgehandeld, dit zijn 27 meldingen meer dan in 2014.2 Ymere ziet een verband tussen de groei van de meldingen
en de terugtrekkende overheid. De overheid laat steeds meer taken over aan andere partijen, waardoor dat de zorgverlening meer komt te liggen bij private instellingen. Ymere stelt dat door deze ontwikkeling de mensen met een psychologische en/of psychiatrisch rugzakje ‘alleen’ worden gelaten in de maatschappij en dus in het werkgebied van Ymere.3
Woningontruimingen totaal Almere Amsterdam Haarlem Haarlemmer-meer
Weesp Overig Totaal 2015
Totaal 2014
Ontruimingen in verband met overlast of woonfraude en huurschuld
2 35 5 1 2 0 45 117
In bovenstaande tabel, afkomstig uit het jaarverslag 2015, staan de woningontruimingen ingedeeld in categorieën en de plaats waar de ontruiming heeft plaatsgevonden. In 2014 zijn er 117 woningen ontruimd waarbij er sprake was van een huurschuld in combinatie met woonoverlast of woonfraude.4 In 2015 zijn er in deze categorie 45 woningen
ontruimd. Het totaal is minder dan in 2014, maar omdat het niet apart wordt bijgehouden in welke zaken er enkel is ontbonden op overlast, is aan de hand van de tabel niet vast te stellen of er een groei bestaat met betrekking tot die zaken.
1 ‘Woningcorporatie’, Rijksoverheid, Rijksoverheid.nl (zoek op: woningcorporatie) en ‘Woningcorporatie’, Huurwoningen.nl (zoek op: woningcorporatie)
2 Jaarverslag Ymere 2015, p. 46. 3
Oorzaak uithuiszettin g in percentages 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Overlast 3,9 4,2 8 7 6,5 2,9 3,8 5,4 De
gegevens uit de bovenstaande tabel zijn verkregen door een enquête van Aedes, de vereniging van woningcorporaties, onder 182 woningcorporaties in Nederland.5 Dit zijn
niet alle woningcorporaties van Nederland, maar slechts een gedeelte van de in totaal 363 in Nederlandse woningcorporaties.6 De tabel geeft aan wat de cijfers zijn met
betrekking tot de uithuiszettingen bij de ondervraagde woningcorporaties. Van de huisuitzettingen in 2015 was 5,4% op grond van woonoverlast. Van alle woningcorporaties die aan de enquête hebben deelgenomen zijn in 2015 5.550 keer overgegaan tot uithuiszetting van het huishouden.7 Oftewel 300 huishoudens zijn in 2015
uit huis gezet wegens het veroorzaken van woonoverlast.
5 Aedes, Feiten en cijfers: Hoeveel huisuitzettingen zijn er per jaar? Bekeken op 17 mei 2016. www.aedes.nl (zoek op: feiten en cijfers)
6 Aedes, Feiten en cijfers: Hoe zijn woningcorporaties geregeld? Bekeken op 23 augustus 2016. www.aedes.nl (zoek op: feiten en cijfers)
7 Aedes, Feiten en cijfers: Hoeveel huisuitzettingen zijn er per jaar? Bekeken op 17 mei 2016. www.aedes.nl (zoek op: feiten en cijfers)
Bovenstaande tabel komt uit de veiligheidsmonitor van 2015. De veiligheidsmonitor is een bevolkingsonderzoek naar de veiligheid, leefbaarheid en slachtofferschap in Nederland. Dit onderzoek wordt uitgevoerd op verzoek van de politie, gemeenten en het Ministerie van Veiligheid en Justitie.
De veiligheidsmonitor van 2015 geeft aan dat 28% van de buurtbewoners in 2015 overlast ervaart door buurtbewoners.8 Dat wil zeggen dat ruim 1 op de 4 buurtbewoners
wel eens overlast ervaart, hiervan geeft 5% aan veel overlast te ervaren.
Omgezet in de cijfers van Ymere betekent dit dat van de 76.553 zelfstandig woningen die Ymere verhuurt, daarvan 21.434 huishoudens, 1 huishouden per zelfstandige woning, wel eens in aanraking zijn gekomen met overlast. Van deze 21.434 huishoudens ervaren 1.072 veel overlast.
DE RECHTSGEBIEDEN
De rechtsgebieden die van toepassing zijn in dit onderzoek zijn het algemene verbintenissenrecht en het huurrecht. Het verbintenissenrecht is geregeld in boek 6 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: ‘BW’).Dit zijn de algemeen geldende regels omtrent de overeenkomsten. Het huurrecht is geregeld in titel 4 boek 7 van het Burgerlijk Wetboek De huurovereenkomst is een bijzondere overeenkomst en daarom geregeld in boek 7 BW. De bijzondere bepalingen die zijn opgenomen in titel 4 boek 7 BW gaan voor de algemeen geldende regels van het verbintenissenrecht uit boek 6 BW. Mocht er geen bepalingen zijn opgenomen in de bijzondere regels, dan zijn de algemeen geldende regels van toepassing.
HET HUURRECHT
De overeenkomst die zorgt dat er sprake is van huur het de huurovereenkomst. Binnen deze overeenkomst zijn er twee partijen, namelijk de huurder en de verhuurder. De verhuurder is de partij die het object verhuurt aan de huurder. Bij het aangaan van een huurovereenkomst hebben beide partijen verplichtingen. De verplichtingen die gelden voor de verhuurder staan in afdeling 2 van titel 4 van boek 7 BW en de verplichtingen van de huurder zijn te vinden in afdeling 3 van titel 4 van boek 7 BW. Één van de verplichtingen voor de huurder is de verplichting zich als een goed huurder te gedragen, zie artikel 7:213 BW. Deze bepaling is ruim opgezet, zodat er verscheidene gedragingen onder kan vallen. Deze verplichting tot goed huurderschap is niet alleen een verplichting ten aanzien van het gehuurde, maar ook voor de zorg van de woonomgeving. Geen goed huurderschap is in ieder geval het veroorzaken van overlast, maar ook het hebben van een hennepkwekerij levert geen goed huurderschap op.9 Naast de wettelijke
verplichtingen van de huurder heeft Ymere ook algemene voorwaarden opgesteld. Bij het aangaan van de huurovereenkomst gaan de huurders akkoord met de algemene voorwaarden. Voor dit onderzoek is artikel 6 lid 8 van de algemene voorwaarden van belang. In dit artikel staat dat een huurder geen overlast of hinder aan omwonenden mag veroorzaken.
Een van de verplichtingen van de verhuurder is dat hij de gebreken dient te verhelpen.10
Een gebrek staat gedefinieerd in art. 7:204 lid 2 BW: “Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.” Voor dit onderzoek is het relevant om vast te stellen of overlast een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is. De Memorie van Toelichting geeft hier uitsluitsel over en geeft aan dat overlast is aan te
9 Teeuw p. 171 en HR 29 januari 1988, NJ 1988/872 (Dijk/Gemeente Hengelo) 10 Art. 7:206 lid 1 BW
merken als gebrek. 11 Ymere dient dus het gebrek, de overlast, te verhelpen. Ymere kan
de huurder dus aanspreken op de overlast.
Mocht de verhuurder na het aanspreken het nalaten om passende maatregelen te treffen dan draagt de verhuurder zelf bij aan het voortduren van de overlast.12 De verhuurder
hoort namelijk te zorgen voor het rustige huurgenot.13Als reactie daarop kan de huurder
die de overlast ervaart, huurvermindering vorderen voor de periode waarin de overlast wordt ervaren. Het recht op huurvermindering is er pas als de rechter aanneemt dat overlast continue en substantieel genoeg is om de huurvermindering te rechtvaardigen.14
De verhuurder kan ook worden veroordeeld om een ontruimingsprocedure te starten tegen de overlast veroorzakende huurder. Indien de feiten en omstandigheden van de overlast ernstig genoeg zijn, kan de verhuurder namelijk de huur opzeggen en ontruiming vorderen op grond van art. 274 lid 1 sub a BW.
WERKPROCES
Ymere is verplicht te zorgen voor een leefbare omgeving voor haar huurders. Ymere gaat preventief te werk samen met de GGZ en wijkteams, maar het is niet altijd mogelijk overlast te voorkomen. Ymere heeft een werkproces met betrekking tot overlast zaken.15
Elke overlastdossier is anders, dus er is geen werkproces dat tot in detail en voor alle gevallen van toepassing is. Het werkproces is opgedeeld in vijf fasen:
1. Registeren en beoordelen melding
2. Opsturen dringend verzoek
3. Uitvoeren ingebrekestelling
4. Uitvoeren laatste kans
5. Beoordeling haalbaarheid juridisch traject
Hieronder vat ik kort samen welke stappen er worden ondernomen in de voornoemde fases.
1. Als de overlastmelding wordt ontvangen bij Ymere wordt er aan de melder verzocht eerst zelf contact op te nemen met de veroorzaker. Het is van belang dat
11 Kamerstukken I 2001/2002, 26 089, nr. 162, P. 12. 12 Teeuw p. 111
13 Pres. Rechtbank Groningen 18 januari 1993, KG 1993, 191. 14
de huurders eerst zelf acties ondernemen om de overlast te stoppen. Ymere kan immers niet optreden bij elke melding die door hen wordt ontvangen. Mocht de overlast hiermee niet zijn verholpen dan verwijst Ymere de melder door naar de buurtbemiddeling. Dit middel zet Ymere in om bewoners buiten Ymere om met elkaar in gesprek te laten gaan en mogelijk afspraken met elkaar te maken.
2. Mochten de bewoners er via buurtbemiddeling niet uitkomen en de overlast houdt volgens een melder aan, dan zal Ymere de melder verzoeken het contactformulier op de website in te vullen.16 Via het contactformulier wordt er aan een melder een
aantal vragen gesteld over de overlast. Dit helpt de consulenten bij het beoordelen van de zaak.
Na het ontvangen van de informatie verkregen van de melder zal door de consulent een onderzoek worden gestart. Mocht tijdens het onderzoek blijken dat er zorg nodig is voor de overlastgever dan zal de zaak worden afgedaan en worden doorverwezen naar een zorginstelling Aan een melder wordt tevens verzocht om een logboek bij te houden. De logboeken dragen bij aan de opbouw overlastdossier van Ymere. De vermeende overlastveroorzaker wordt aangeschreven en dringend verzocht de overlast te staken.
3. Mocht de overlast aanhouden en de melder zijn logboeken richting Ymere hebben gestuurd, dan zal Ymere op huisbezoek gaan bij de veroorzaker. Tijdens dit gesprek wordt de overlastgever aangesproken op de overlast en vindt gelijk wederhoor plaats. In eerste instantie wordt alleen de kant van de melder gehoord door Ymere, daarom is het van belang dat Ymere ook de andere kant van het verhaal ten gehore komt.
Mocht ondanks alle inzet van Ymere nog steeds overlast plaatsvinden dan zal er een laatste kans worden gegeven. De overlastveroorzaker wordt aangeschreven en daarbij een laatste kans gegeven.
4. Als laatste actie zal de advocaat van Ymere een brief sturen als waarschuwing voor het starten van het juridische traject.
5. Als dit alles niet heeft gewerkt en de overlast vindt nog steeds plaats, dan beoordeelt de consulent overlast of de zaak naar de advocaat gaat. Zij beoordelen zelf of het zin heeft om deze zaak bij de rechtbank aanhangig te maken. Dit doen zij nu door te bepalen of ze voldoende dossier hebben opgebouwd. Hierbij kijkt de consulente of er bewijs is van de buurtbemiddeling, of er logboeken zijn. Tevens moet er sprake zijn van een langere periode van overlast en of Ymere de overlastveroorzaker meerdere keren heeft aangeschreven. Daarnaast moet er ook een gesprek geweest zijn met de veroorzaker. Als dit alles is gebeurd of aanwezig is in het dossier, dan zal Ymere de advocaat verzoeken met het dossier aan de slag te gaan.
Mocht eerder blijken dat de overlast gestopt is, dan wel dat er geen overlast is geconstateerd door de consulent, dan zullen de overlastdossiers worden gesloten. Indien alle middelen zijn uitgeput kan Ymere overgaan tot het ontbinden van de huurovereenkomst. Door het onderzoeken van de feiten, omstandigheden en bewijsmiddelen van de overlast, waaronder de huurovereenkomst ontbonden kan worden, kan Ymere meer inzicht krijgen wanneer een huurovereenkomst kan worden beëindigd, zodat zij efficiënter om kunnen gaan met overlast. Het is nadelig voor Ymere indien er een juridische procedure wordt gestart en na beoordeling van de rechter de huurovereenkomst niet wordt ontbonden. In de zaken worden kosten gemaakt door de advocaat. Vandaar dat de consulenten veel tijd stoppen in de voorbereiding van een zaak.
De consulenten willen beter inzicht hebben in de feiten omstandigheden die kunnen leiden tot de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van overlast en de daarvoor benodigde bewijsmiddelen.
1.2 DOELSTELLING, CENTRALE VRAAG & DEELVRAGEN
In deze paragraaf komt de doelstelling van het onderzoek naar voren, net als de centrale vraag en deelvragen.
1.2.1 DOELSTELLING
De doelstelling van dit onderzoek, is een advies voor de consulenten van Ymere uitbrengen over het ontbinden van de huurovereenkomst op grond van overlast. Zij willen een advies over de feiten en omstandigheden voor een ontbinding van de huurovereenkomst en de benodigde bewijsmiddelen, zodat zij beter inzicht krijgen in de behandeling van overlastzaken. Hiervoor wordt een dossier- en jurisprudentieonderzoek uitgevoerd.
1.2.2 CENTRALE VRAAG EN DEELVRAGEN
Wat kan aan de consulenten van Ymere geadviseerd worden over de ontbinding van de huurovereenkomst op grond van overlast blijkens wet- en regelgeving, dossier- en jurisprudentieonderzoek?
DEELVRAGEN
1.
Wanneer kan een huurovereenkomst ontbonden worden? 1.1 Wat is een huurovereenkomst volgens de wet?
1.2 Wat zijn de voorwaarden voor ontbinding van de huurovereenkomst volgens de wet?
1.
Wanneer is er sprake van overlast bij huur en verhuur volgens literatuur en jurisprudentie?
2.
Onder welke feiten en omstandigheden kan een huurovereenkomst worden ontbonden op grond van overlast volgens de jurisprudentie?
4. Welke bewijsmiddelen hebben wel geleid tot ontbinding van de huurovereenkomst blijkens jurisprudentieonderzoek?
1.
Welke bewijsmiddelen hebben niet geleid tot ontbinding van de huurovereenkomst blijkens jurisprudentieonderzoek?
2.
Welke acties heeft Ymere ondernomen tegen de overlastgevende verhuurder bij ontbinding blijkens het dossieronderzoek ?
1.3 ONDERZOEKSMETHODEN
In deze paragraaf worden de onderzoeksmethode van het onderzoek uiteengezet. In 1.3.1 staan de juridisch theoretisch gerelateerde deelvragen en in 1.3.2 de praktijk
gerelateerde deelvragen.
1.3.1 JURIDISCH THEORETISCH GERELATEERDE DEELVRAGEN
1. WANNEER KAN EEN HUUROVEREENKOMST ONTBONDEN WORDEN?
Voor deze wetsanalyse maak ik gebruik van het Burgerlijk Wetboek. In het bijzonder van boek 7 voor de vraag met betrekking tot de huurovereenkomst. Voor het onderdeel van het ontbinden maak ik gebruik van boek 6, verbintenissenrecht.
2. WANNEER IS ER SPRAKE VAN OVERLAST BIJ HUUR EN VERHUUR VOLGENS DE LITERATUUR EN DE JURISPRUDENTIE?
Om deze vraag te beantwoorden maak ik gebruik van een uitspraak van de Hoge Raad en de literatuur om zo te kunnen bepalen wat de definitie van overlast is.
1.3.2 PRAKTIJK GERELATEERDE DEELVRAGEN
3. ONDER WELKE FEITEN EN OMSTANDIGHEDEN KAN EEN HUUROVEREENKOMST WORDEN ONTBONDEN OP GROND VAN OVERLAST VOLGENS DE JURISPRUDENTIE? De analyse van de jurisprudentie zal plaatsvinden met de meest recente uitspraken. Dit zijn 27 uitspraken van 2013 tot april 2016. Er is gekozen voor deze uitspraken omdat in deze zaken de huurovereenkomst is ontbonden op grond van overlast. Bij deze uitspraken beoordeelt de rechter onder welke feiten en omstandigheden de huurovereenkomst ontbonden worden. Bij het onderzoek ga ik de volgende variabelen onderzoeken: soort overlast, de duur van de overlast, stappen die zijn ondernomen door de woningcorporatie, stappen die door derde partijen zijn ondernomen, hoeveel bewoners er klachten hebben ingediend, of de rechter beoordeeld heeft dat de huurovereenkomst ontbonden wordt en wat overwegingen van de rechter zijn.
- Hof ‘s-Hertogenbosch 5 februari 2013, ECLI:NL: ghshe:2013:BZ0900 - Hof ’s-Hertogenbosch 26 februari 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ2815 - Hof Den Haag 12 maart 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ6556
- Rb Noord-Nederland 16 april 2013, ECLI:NLRBNNE:2013:bz8128 - Rb Limburg 30 augustus 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:5265
- Hof ’s-Hertogenbosch 24 september 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:4352 - Rb Noord-Nederland 7 november 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:7479 - Rb. Limburg 17 januari 2014, ECLI:NL:RBLIM:2014:510
- Rb. Rotterdam 17 januari 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:240
- Hof Arnhem-Leeuwarden 25 februari 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:1390 - Rb. Midden-Nederland 11 juni 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:2670
- Rb. Midden-Nederland 10 september 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:4058 - Rb. Zeeland-West-Brabant 24 september 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7652 - Hof Amsterdam 16 december 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:5400
- Hof ’s-Hertogenbosch 3 februari 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:327 - Rb Noord-Nederland 11 februari 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:752 - Rb Noord-Holland 4 maart 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:2018 - RB Limburg 13 maart 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:2146 - Rb Limburg 10 april 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:3019
- Hof ’s-Hertogenbosch 28 april 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1583 - Hof Amsterdam 2 juni 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2148
- Rb Limburg 20 augustus 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:7121 - Rb Den Haag 1 oktober 2015, ECLI:NLRBDHA:2015:13372 - Rb Overijsel 6 oktober 2015, ECLI:nl:RBOVE:2015:5002
- Hof ’s-Hertogenbosch 20 oktober 2015 ECLI:GHSHE:2015:4180 - Hof ’s-Hertogenbosch 1 december 2015, ECLI:ghshe:2015:4987 - Hof Den Haag 8 december 2015, ECLI :NL:GHDHA:2015:3286
4. WELKE BEWIJSMIDDELEN HEBBEN WEL GELEID TOT ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST VOLGENS JURISPRUDENTIEONDERZOEK?
Voor deze deelvraag gebruik ik dezelfde jurisprudentie als bij deelvraag 3.
5. WELKE BEWIJSMIDDELEN HEBBEN NIET GELEID TOT ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST VOLGENS JURISPRUDENTIEONDERZOEK?
Voor deze deelvraag maak ik gebruik van een achttal uitspraken waarbij de rechter de huurovereenkomst niet heeft ontbonden. De rechter geeft in deze zaken aan welke bewijsmiddelen zij nog missen. Dit zijn de volgende uitspraken:
-Rb Limburg 21 januari 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:BZ2019
-Hof ’s-Hertogenbosch 11 juni 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:CA3221
-Rb Zeeland West-Brabant 14 mei 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:6008
-Rb Midden- Nederland 10 september 2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:4052
-Rb Noord-Holland 21 januari 2015, ECLI:NL:RBNH:2015:10537
-Rb Oost-Nederland 9 april 2015, ECLI:NL:RBOBR:2015:1737
-Hof Arnhem-Leeuwarden 10 november 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:8511
6. WELKE ACTIES HEEFT YMERE ONDERNOMEN TEGEN DE OVERLASTGEVENDE VERHUURDER BIJ ONTBINDING BLIJKENS HET DOSSIERONDERZOEK?
Voor de deelvraag met betrekking tot het dossieronderzoek analyseer ik 6 zaken waarbij de ontbinding van de huurovereenkomst is toegewezen of afgewezen. Dit zijn de zaken vanaf 2014, omdat er in 2014 een reorganisatie heeft plaatsgevonden. Door de reorganisatie heeft de afdeling overlast een centrale plek gekregen binnen de stichting Ymere. Uit deze dossiers wil ik halen welke acties Ymere daadwerkelijk neemt in een overlastdossier. Door deze dossiers te onderzoeken en later te vergelijken met de uitkomsten van het jurisprudentieonderzoek kan ik de centrale vraag beantwoorden.
2. DE ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST
In dit hoofdstuk worden de deelvragen 1.1. en 1.2 beantwoord om zo antwoord te kunnen geven op deelvraag 1.
2.1 DE HUUROVEREENKOMST
In deze paragraaf wordt er antwoord gegeven op deelvraag 1.1, welke luidt: “Wat is een huurovereenkomst volgens de wet?”
De huurovereenkomst is geregeld in titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. In boek 7 van het Burgerlijk Wetboek worden alle bijzondere overeenkomsten behandeld, waaronder de huurovereenkomst. De algemene regels met betrekking tot de overeenkomsten staat in boek 6 van het Burgerlijk Wetboek. Alle bijzondere regels die in boek 7 staan gaan voor alle algemeen geldende regels uit boek 6.
De definitie van een huurovereenkomst staat in artikel 7:201 BW: “Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.” Dit artikel is van dwingend recht wat inhoudt dat als de overeenkomst aan de in de wet gestelde voorwaarden voldoet dat de partijen de overeenkomst moeten kwalificeren als een huurovereenkomst en dus alle bepalingen van het huurrecht van toepassing zijn.17 Daarnaast staat de vorm van de huurovereenkomst
staat de partijen vrij. De overeenkomst mag dus ook mondeling worden aangegaan.18
De twee belangrijkste elementen uit artikel 7:201 lid 1 zijn: het in gebruik verstrekken van een zaak en de tegenprestatie. Het verstrekken van een zaak is een van de verplichtingen van de verhuurder en de tegenprestatie van de huurder.
Een tegenprestatie hoeft geen geldbedrag te zijn, maar mag ook een andere vorm van tegenprestatie zijn.19 Het is wel een vereiste dat de tegenprestatie vast is omlijnd.20 De
prestatie moet dus bepaalbaar zijn. Een voorbeeld van een niet bepaalbare tegenprestatie is een afspraak dat de huurder de huur van het atelier voldoet doormiddel van een schilderij dat wordt gemaakt als de huurder inspiratie heeft.21
Een huurovereenkomst kan op verschillende zaken van toepassing zijn. Hierbij kan worden gedacht aan de verhuur van een auto of de verhuur van gereedschappen. In dit
17 Kloosterman p. 6. 18 Teeuw p. 59
19 HR 16 mei 1975, NJ 1975/437 (Drost/Van Donselaar) 20
onderzoek gaat het om de verhuur van een woonruimte zoals gesteld in art. 7:233. Onder woonruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden. Een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:233 is een woonruimte welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.22 Voorbeelden hiervan zijn voorzieningen als een keuken of badkamer. Een
onzelfstandige woning dus een woning waarbij die voorzieningen dus niet in dezelfde ruimte bevindt, maar buiten het gehuurde. Denk hierbij aan de verhuur van een kamer.
CONCLUSIE
Een huurovereenkomst is een overeenkomst tussen de huurder en de verhuurder, waarbij de verhuurder een woning ter beschikking dient te stellen aan de huurder. De huurder moet hiervoor een tegen prestatie leveren. De elementen het verstrekken van de zaak, of een gedeelte daarvan en de tegenprestatie moeten aanwezig zijn anders is wordt het voor de wet niet als huurovereenkomst gekwalificeerd. Zodra er aan deze elementen is voldaan is er sprake van een huurovereenkomst en zijn alle bepalingen van de huurovereenkomst van toepassing.
2.2 DE VOORWAARDEN VOOR ONTBINDING
In deze paragraaf beantwoord ik sub deelvraag 1.2, deze luidt: “Wat zijn de voorwaarden voor ontbinding van de huurovereenkomst volgens de wet??”
Een huurovereenkomst van een woonruimte kan op twee manieren eindigen. Door opzegging door de huurder en/of verhuurder of door een uitspraak van de rechter. Als de verhuurder wilt opzeggen, maar de huurder stemt hier niet binnen zes weken mee in dan rest er enkel nog de mogelijkheid om te ontbinden via de rechter. In boek 7 afdeling 4 BW staan geen bijzondere bepalingen omtrent de ontbinding van de huurovereenkomst en daarom is het algemene verbintenissenrecht van kracht. In het algemene artikel voor ontbinding staat in art. 6:265 BW:
“Iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen geeft aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.”
Dit artikel stelt dat de bevoegdheid tot ontbinden ontstaat als er een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis plaats vindt. Deze tekortkoming mag geen bijzondere aard hebben of van geringe betekenis zijn. Dit wordt een tenzij-clausule of een tenzijbepaling genoemd. Het is aan de rechter om te oordelen of er sprake is van een bijzondere aard of geringe betekenis. Zo kan de huurder zich beroepen op: dat kinderen inwonen binnen het huishouden, klachten met betrekking tot de gezondheid, of dat de huurder al een lange periode verblijft in het gehuurde. De rechter hoeft de tenzij-clausule niet ambtshalve te toetsen, maar in de praktijk gebeurt dit wel. Deze beoordeling is een toetsing of de gevolgen wel proportioneel zijn.
In hierna behandel ik de volgende voorwaarden die uit het bovenstaande wetsartikel naar voren komen, namelijk de tekortkoming in de nakoming en de bijzondere aard of geringe betekenis.
TEKORTKOMING IN DE NAKOMING
Bij het niet nakomen van de verplichtingen van de huurder zoals die in de wet en in de huurovereenkomst dan wel de algemene voorwaarden staan, kan de verhuurder de rechter verzoeken de overeenkomst te ontbinden. Bij het aangaan van een huurovereenkomst hebben beide partijen, de huurder en de verhuurder, verplichtingen. Voor de huurder betekent dit onder andere dat hij zich moet gedragen als een goed huurder.23 Zich gedragen als een goede huurder is niet alleen een verplichting ten
aanzien van de zorg van het gehuurde, maar ook de zorg van de woonomgeving.24 Als
een huurder voor overlast zorgt aan omwonenden schiet de huurder tevens te kort in haar nakoming van de verbintenis door zich niet te gedragen als een goed huurder betaamt en kan er in beginsel worden ontbonden. De voornoemde grond is namelijk een van de gronden waarop een verhuurder zich kan beroepen bij de ontbinding van de huurovereenkomst.25 Er zijn in totaal zes limitatieve en imperatieve gronden, inhoudende
dat de rechter voor ontbinding van de overeenkomst zijn beslissing enkel mag baseren op die gronden en geen gronden mag verzinnen.
Dit zijn de volgende gronden:
het niet gedragen als een goed huurder;
uitdrukkelijk voorbehoud dat woning op een bepaald moment moet zijn ontruimd; de verhuurder heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik;
de huurder gaat niet akkoord met een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst.
Het bestemmingsplan is gewijzigd waardoor de verhuurder gedwongen wordt om het gehuurde een andere bestemming te geven.
als er sprake is van een onzelfstandige woonruimte en de belangen van de verhuurder zijn zwaarder wegen dan die van de huurder
23 Art. 7:213 lid BW
24 AMS Advocaten, Goed huurderschap. Bekeken op 17 mei 2016. www.amsadvocaten.nl (zoek op: goed huurderschap) 25 Art. 7:274 lid 1 BW
BIJZONDERE AARD OF GERINGE BETEKENIS
Als de huurder in verzuim is en er een procedure bij de rechtbank aanhangig is gemaakt zal de rechter beoordelen of de huurder inderdaad zijn verplichtingen niet behoorlijk nakomt en of de tekortkoming gezien haar bijzondere aarde of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen wel of niet rechtvaardigt.
Bij deze beoordeling wordt er gekeken naar het belang van de verhuurder en de omwonenden en worden hun belangen afgewogen tegen het belang van de huurder. Bij deze belangenafweging wordt er door de rechter gekeken naar alle feiten en omstandigheden.
VERZUIM
In artikel 6:265 BW wordt de eis gesteld dat de schuldenaar in verzuim moet zijn voordat er kan worden ontbonden. Bij een wederkerige overeenkomst zijn beide partijen schuldenaar, zo dient de huurder de huur te betalen en de verhuurder zorg te dragen voor het woongenot van de huurder. In dit onderzoek is de schuldenaar de huurder die de overlast veroorzaakt, doordat hij zijn verplichting tot goed huurderschap niet nakomt.
Een huurder raakt in verzuim, wanneer de verhuurder een ingebrekestelling heeft gestuurd. De vereisten voor een ingebrekestelling staan in artikel 6:82 BW. In een ingebrekestelling wordt er een termijn gesteld waarbinnen de huurder alsnog dient te presteren. In het geval van overlast is dat het staken van de overlast en zich te gaan gedragen als goede huurder. Indien de huurder de overlast niet staakt en dus alsnog voor overlast zorgt, raakt de huurder in verzuim en ontstaat de bevoegdheid de huurovereenkomst te gaan ontbinden. Daarnaast raakt een huurder ook in verzuim als hij aangeeft dat hij te kort zal gaan schieten in de overeenkomst.
TOEREKENBAARHEID
Het is geen vereiste dat de tekortkoming toe te rekenen valt aan de huurder.26
Inhoudende dat een huurder zich er niet op kan beroepen dat een ander de tekortkoming heeft veroorzaakt en hem of haar niets valt te verwijten. Een huurder is namelijk aansprakelijk voor gedragingen van derden die met het goedvinden van de huurder het gebruik maken of zich daarop bevinden.27 De huurder dient dan ook voldoende
maatregelen te treffen zodat het wangedrag van bezoekers voorkomen kan worden dan wel tot aanvaardbare proporties te verminderen. Indien hij dat niet doet gedraagt de huurder zich niet als een goed huurder.28
Bij huurders met een psychische stoornis valt het veroorzaken van overlast niet aan de persoon toe te rekenen. Toch is het veroorzaken van die persoon nog steeds een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De bepaling van de
26 Schelhaas WR 2007/nr. 3, Hof ’s-Gravenhage 22 december 2006, LJN AZ6548, r.o. 5.3 en Rb. Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom 9 mei 2007, LJN BA 4618, r.o. 3.5.
huurovereenkomst moet ondanks de geestelijke stoornis nog steeds worden nageleefd.29
Het is voor ontbinding namelijk geen voorwaarde dat de tekortkoming valt toe te rekenen aan de huurder. Hierdoor kan de huurovereenkomst van een huurder die een geestelijk stoornis heeft ook worden ontbonden door de rechter.
CONCLUSIE
Een huurovereenkomst kan worden ontbonden zodra er sprake is van een tekortkoming in de nakoming. Overlast kan/is een tekortkoming in de nakoming. Er moet sprake zijn van verzuim, dus de ingebrekestelling moet zijn verzonden en de termijn die hierin gegeven wordt moet zijn verstreken. Tevens moet de tekortkoming niet van een bijzondere aard zijn of van geringe betekenis, oftewel het moet proportioneel zijn. Als er aan deze voorwaarden is voldaan dan kan er worden verzocht om ontbinding van de huurovereenkomst.
29 M. Visser, Overlast van psychisch gestoorde huurder, bekeken 17 mei 2016. www.wierenga-advocaten.nl (zoek op: overlast huurder).
3. OVERLAST BIJ HUUR EN VERHUUR
In dit hoofdstuk geef ik antwoord op deelvraag 2, deze luidt: “Wanneer is er sprake van woonoverlast bij huur en verhuur?”
Overlast is subjectief en daarom is het lastig vast te stellen wat overlast is. Tevens zijn er verschillende soorten overlast, bijvoorbeeld drugsoverlast, geluidsoverlast en asociaalgedrag etc. Om vast te stellen wat overlast is heb ik de Van Dale, de algemene voorwaarden van Ymere, de literatuur en de jurisprudentie geraadpleegd.
De Van Dale geeft de volgende definitie van overlast: hinder, leed.
Om meer duidelijkheid te geven aan de huurder over wat overlast is, is het mogelijk om een definitie van overlast op te nemen in de algemene voorwaarden. In artikel 6 lid 8 van de algemene voorwaarden is opgenomen dat er geen overlast mag worden veroorzaakt, echter staat geen definitie van overlast in de algemene voorwaarden van Ymere.
Volgens de literatuur is er binnen het huurrecht sprake van overlast als de huurder een gedrag vertoont dat afwijkt van wat in het maatschappelijk verkeer betamelijk is.30 Om te
kunnen bepalen of er sprak is van overlast, moet er worden vastgesteld of er sprake is van objectieve overlast, oftewel dat de meeste mensen de overlast als hinderlijk ervaren.31 Niet elke vorm van overlast kan worden vermeden en een medebewoner mag
een eigen levensstijl hebben zolang de overlast maar tot een minimum wordt beperkt.32
Er zijn ook strafbare feiten die kunnen zorgen voor overlast, zoals bedreiging van omwonenden. Een strafbaar feit hoeft er niet voor te zorgen dat dit overlast oplevert en dat de woningcorporatie zijn huurder hierop moet aanspreken. Dit is enkel het geval als dit strafbaar feit betrekking heeft op het gehuurde of de omgeving hiervan.33 In de
Nederlandse wetgeving is geen regel opgenomen waaruit voortvloeit dat als een huurder een strafbaar feit pleegt tegenover derden dit wanprestatie in zijn huurovereenkomst oplevert34
In de jurisprudentie is ten aanzien van een specifiek soort overlast, namelijk geluidsoverlast, de Hoge Raad heeft kaders bepaald waarbinnen mensen elkaar gedragingen dienen te accepteren.35 Zij heeft het volgende gesteld: “Dat in een
30 Teeuwen p. 109 31 Teeuwen p. 111
32 HR 2 oktober 1992, NJ 1993/166 m.nt. Stein (Brunssum/Szlania) 33Teeuw p. 113
dichtbevolkt land als Nederland dicht naast elkaar wonende buren, zoals in dit geval, vrijwel altijd enige geluiden van elkaar zullen horen. Wanneer dit binnen zekere grenzen blijft, hoort dit erbij, met dien verstande dat over en weer van buren verwacht mag worden dat zij op dit punt zoveel mogelijk rekening met elkaar zullen houden. Daarnaast is een incidentele afwijking van het lawaaipatroon in de regel niet onaanvaardbaar. Precieze normen hiervoor zijn er niet. Dit is afhankelijk van de concrete situatie. Wél kan globaal worden gezegd dat de avond-, nacht- en ochtendrust zoveel mogelijk moeten worden gerespecteerd en dat dus in ieder geval de geluidsoverlast tussen 22.00 uur ’s avonds (in een buurt met jonge kinderen wellicht 20.00 uur) en 9.00 uur. Voorts kan gezegd worden dat alles waar een “knop” aanzit of alles dat voor directe menselijke beheersing vatbaar is, zoals elektrische (ook tuin- en muziek) apparaten en een bepaald lawaaiveroorzakend looppatroon, met die “knop” en met zelfbeheersing in de hand gehouden kunnen worden. Anders gezegd: met die knop kan het apparaat ook worden afgezet en met zelfbeheersing kan eigen gedrag worden beïnvloed. Juist bij dit soort zaken kan gevergd worden dat men rekening met elkaar houdt.
Dit ligt enigszins anders bij kleine kinderen, omdat door kleine kinderen veroorzaakt lawaai (huilen/spelen) niet altijd voorkomen kan en hoeft te worden. Een dergelijk lawaai wordt dan ook in beginsel geaccepteerd en wordt aanzienlijk minder snel als overlastgevend ervaren. Ook dit is een, weliswaar subjectief maar reëel, aspect bij de problematiek van geluidsoverlast. Onnodig lawaai vormt eerder overlast dan niet/ nauwelijks te voorkomen lawaai.”
Oftewel volgens de Hoge Raad levert enkele afwijkingen van het lawaaipatroon geen geluidsoverlast op. Een voorbeeld hiervan is het laten vallen van een glas. Met betrekking tot de geluiden moeten de avond-, nacht- en ochtendrust worden gerespecteerd. En met betrekking tot apparaten, die zelf in de hand kunnen worden gehouden, is het helemaal van belang om rekening met elkaar te houden.
CONCLUSIE
Er is sprake van overlast als de huurder gedrag vertoont dat afwijkt van wat er in het maatschappelijk verkeer als normaal gezien wordt. Ten aanzien van het geluidsoverlast wordt er verwacht dat er extra rekening wordt gehouden met omwonende met betrekking tot apparaten, zoals geluidsapparatuur. Daarnaast is de nachtrust erg belangrijk tussen 22:00 en 9:00 in de ochtend. De ingang van de nachtrust is mogelijk eerder in een gebouw/wijk waar veel jonge kinderen wonen. Een duidelijk kader met betrekking tot overlast is er dus niet, dit zal per geval beoordeeld moeten worden. De rechter zal moeten oordelen of de gedraging daadwerkelijk afwijkt van wat in het maatschappelijk verkeer is betaamd.
4. RESULTATEN OVERLAST
In dit hoofdstuk worden de deelvragen met betrekking tot het jurisprudentieonderzoek en het dossieronderzoek uiteengezet. Bij het jurisprudentieonderzoek ligt de nadruk de feiten en omstandigheden waaronder een huurovereenkomst kan worden ontbonden en welke bewijsmiddelen wel en niet leiden tot ontbinding. Bij het dossieronderzoek staan de stappen die in het dossier worden genomen voordat Ymere besluit om een gerechtelijke procedure te starten centraal.
4.1 DE ONTBINDING VAN DE HUUROVEREENKOMST OP GROND VAN OVERLAST
In deze paragraaf wordt deelvraag 3 beantwoord, deze luidt: ’Onder welke feiten en omstandigheden kan een huurovereenkomst worden ontbonden op grond van overlast volgens de jurisprudentie?’ Om deze deelvraag te beantwoorden heb ik naar de volgende variabelen gekeken:
het soort overlast, de duur van de overlast
stappen ondernomen door de woningbouwcorporatie stappen die door derde partijen zijn ondernomen hoeveel bewoners er klachten hebben ingediend
Een tabel met daarin alle variabelen verwerkt treft u in bijlage 1.
Ik heb 27 uitspraken onderzocht van twee rechtsprekende instanties. Dit zijn de volgende soorten rechtszaken: kortgeding, eerste aanleg en het hoger beroep.
De voorzieningenrechter kan in een in een kortgeding rechtszaak enkel een voorziening toewijzen. De ontbinding van de huurovereenkomst is geen voorziening. Een voorziening die wel in een kort geding wordt verzocht is de ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter zal bij zijn beoordeling of ontruiming toegewezen kan worden, beoordelen of het voldoende aannemelijk is geworden dat een eventuele vordering in bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. Als de rechter aanneemt dat dit het geval is dan zal de ontruiming worden toegewezen. De verhuurder kiest voor een kort geding als er een spoedeisend belang is. Een kort geding is namelijk goedkoper en korter van duur dan een zaak bij de civiele rechter.
In de eerste aanleg is het mogelijk voor de verhuurder om ontbinding van de huurovereenkomst te verzoeken net als in de hoger beroepzaken.
4.1.1 HET SOORT OVERLAST
In deze paragraaf behandel ik de soorten overlast die worden ervaren in zaken in de 27 zaken die ik heb onderzocht. In alle 27 zaken is de ontbinding toegewezen of is er een hoge waarschijnlijkheid dat de rechter in de bodemprocedure de ontbinding zou toewijzen doordat de rechter in deze zaken de ontbinding heeft toegewezen. In bijlage 1 ziet u een volledig overzicht met de overlast die werd ondervonden door de omwonenden.
Soort overlast Aantal zaken
Geluidsoverlast 8 zaken
Geluidsoverlast en intimidatie 1 zaak
Geluidsoverlast, drugsoverlast en bedreiging 1 zaak Geluidsoverlast, overlast door huisdieren, bedreiging en
fysieke en verbale agressie
1 zaak
Geluidsoverlast en agressie 2 zaken
Geluidsoverlast, bedreiging en agressief gedrag 3 zaken
Geluidsoverlast en bedreiging 1 zaak
Geluidsoverlast, drugsoverlast, agressie, stankoverlast, overlast van huisdieren en vernieling
1 zaak
Geluidsoverlast en drugsoverlast 1 zaak
Geluidsoverlast en vernieling 2 zaken
Geluidoverlast, agressie, overlast van huisdieren 1 zaak
Geluidsoverlast en stankoverlast 1 zaak
Geluidsoverlast, stankoverlast en gevaarzetting 1 zaak
Bedreiging 1 zaak
Intimidatie, mishandeling en bedreiging personeel woningcorporatie
1 zaak
Geluidsoverlast, stankoverlast, drugsoverlast en intimidatie
1 zaak
Totaal 27 zaken
In de bovenstaande tabel zijn de soorten overlast opgenomen die zijn ervaren in de 27 onderzochte uitspraken. Uit deze jurisprudentie blijkt dat er veel verschillende vormen overlast wordt ervaren, waarvan de meest voorkomende geluidsoverlast is. In 18 van de geanalyseerde zaken is er sprake van meer dan één soort overlast.
Van alle 27 onderzochte zaken was er in 25 zaken sprake van geluidsoverlast. Geluidsoverlast in de vorm van het luisteren naar muziek op de late avond en het blaffen
driemaal heeft verzocht om de overlast te staken levert ernstige overlast op volgens de rechter.36 Geluidsoverlast kan ook bestaan uit het rommelen in de badkamer, getimmer
en het veroorzaken van schrapende geluiden tijdens de uren die voor de rust zijn bestemd.37 Er is ook sprake van geluidsoverlast bij het afspelen harde muziek,
geschreeuw, slaan met deuren, gestamp, gegil op de bel drukken en gelal en gebral van dronken mensen met name in nachtelijke uren.38 Het op een hoog volume afspelen van
pornofilms vele uren per dag, in combinatie met het luisteren van harde muziek en het schoonmaken van het gehuurde op een zodanige wijze dat de omwonenden hiervan overlast ervaren levert ook ontbinding op grond van geluidsoverlast op.39 Hoe hard de
muziek is geweest wordt niet in de uitspraken besproken.
Uit de uitspraken waarin sprake was van agressie blijkt dat het lastig vallen van medewerkers van de woningcorporatie, zowel aan de telefoon als op straat, in combinatie met het uitschelden van onderhoudsmedewerkers van de woning levert genoeg overlast op voor ontbinding.40
Overlast met betrekking tot dieren heeft in één zaak te maken met een grote hoeveelheid huisdieren die in de woning aanwezig waren. De hoeveelheid huisdieren blijkt niet uit de uitspraak, maar deze dieren brachten tevens stankoverlast met zich mee.41 Overlast door
dieren kan ook bestaat uit bijtende honden en blaffende honden, wat ook weer geluidsoverlast is als het buiten proportioneel is.42 Dierenoverlast kan ook te maken
hebben met het los laten lopen van honden rondom de woning.43
Drugsoverlast kan bestaan uit overlast die ontstaat doordat er gehandeld wordt in en/of om de woning.44 Er is sprake stankoverlast indien de woning ernstig vervuild is of dat nou
door de bewoner zelf is of door de dieren die daar worden gehouden.45 Of als de
veroorzaker het vuilnis in het portiek laat staan.46
CONCLUSIE
Het vaststellen van overlast dat kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst blijft lastig. Vooral met geluidsoverlast blijft het moeilijk om een grens te vinden. Er wordt bij
36 Rb. Rotterdam 17 januari 2014, ECLI:RBROT:2014:240
37 Hof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ0900 r.o. 8.3.1
38 Rb. Noord-Nederland 16 april 2013, ECLI:NL:RBNNE:213:BZ8128 en Rb. Den Haag 1 oktober 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:13372
39 Rb. Overijsel 6 oktober 2015, ECLI:NL:RBOVE2015:5002
40 Hof Arnhem-Leeuwarden 25 februari 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:1390 41 Rb. Zeeland-West-Brabant 24 september 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7652 42 Hof Den Haag 12 maart 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ655
43 Rb. Noord-Nederland 7 november 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:7479
44 Hof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2013, ECLI:NL:GSHSHE:2013:BZ2815 en Hof ’s-Hertogenbosch 20 oktober 2015, ECLI:GHSHE:2015:4180
45 Rb. Zeeland-West-Brabant 24 september 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7652 en Rb. Limburg 13 maart 2015, ECLI:NL:RBLIM:2014:2146
geluidsoverlast gesproken over harde geluiden, echter is er in deze uitspraken niet terug te vinden wat per definitie harde geluiden zijn. Wel komt er duidelijk naar voren dat alle handelingen die overlast veroorzaken de nachtrust de veroorzaker zwaarder wordt aangerekend. Dit is in lijn met het kader die de Hoge Raad heeft vastgesteld, zoals te lezen is in hoofdstuk 3.
4.1.3 DE DUUR VAN DE OVERLAST
In deze paragraaf behandel ik het tijdsbestek waarin de overlast plaatsvindt. In onderstaand tabel heb ik de duur over de overlast van de 27 onderzochte uitspraken gecategoriseerd in een tijdsbestek van minder dan een half jaar, een half jaar tot één jaar, één jaar tot twee jaar, twee jaar tot drie jaar of drie jaar en meer.
Tijdsbestek Aantal zaken ontbonden
> half jaar 4
Half jaar tot één jaar 2
Eén jaar tot twee jaar 4
Twee jaar tot drie jaar 6
Drie jaar of meer 10
Overig* 1
Totaal 27
* uit deze uitspraak werd niet duidelijk wat het tijdsbestek van de overlast was
In de zaken die een tijdsduur hadden van een half jaar of minder was er zeer ernstige overlastmeldingen. Hierbij moet worden gedacht aan agressief en intimiderend gedrag mishandeling, bedreiging, zorgen voor gevaar zettende situaties en zelfs huisvredebreuk.47 Een aantal van de voornoemde zaken zijn strafbaar gesteld in het
Wetboek van Strafrecht. De rechter neemt deze gedragingen zeer serieus en de ontbinding huurovereenkomst wordt binnen een kort tijdsbestek al toegewezen.
In de acht zaken waarin enkel sprake is van geluidsoverlast is duur van de overlast in drie uitspraken drie jaar of langer.48 In twee van de zaken49 tussen de twee en drie jaar en in
twee zaken tussen de één en twee jaar.50 Als je dit vergelijkt met de voornoemde zaken
waarbij er sprake was van ernstige meldingen dan wordt duidelijk dat zaken waarin enkel sprake is van geluidsoverlast veel langer voortduren dan zaken met een ernstigere kwalificatie erbij.
CONCLUSIE
47 Rb. Limburg 30 augustus 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:5265, Hof ’s-Hertogenbosch 28 april 2015 ECLI:NL:GHSHE:2015:1583, Hof ’s-Hertogenbosch 24 september 2013, ECLI:NL:GHSHE:2013:4352, Rb. Limburg 10 april 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:3019 48 Hof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2013, ECLI:NL:GSHSHE:2013:BZ2815, Hof Amsterdam 16 december 2016,
ECLI:NL:GHAMS:2014:5400, Rb. Overijsel 6 oktober 2015, ECLI:NL:RBOVE:2015:5002
49 Rb. Rotterdam 17 januari 2014, ECLI:RBROT:2014:240 en Rb. Den Haag 8 december 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:3286 50 Rb. Limburg 20 augustus 2015, ECLI:NL:RBLIM:2015:7121 en Rb. Den Haag 1 oktober 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:13372
Er waren een viertal zaken waarbij de overlast korter dan een half jaar heeft geduurd voordat de huurovereenkomst ontbonden was. De overlast heeft een korter tijdsbestek en is sneller ontbonden omdat in deze zaken er naast geluidsoverlast ook sprake was van ernstigere overlast. Dit betroffen onder andere gedragingen die strafbaar zijn gesteld. Maar ook in zaken waarin er agressief gedrag wordt vertoont of het veroorzaken van gevaar zettende situaties is het mogelijk om te ontbinden binnen een half jaar.
4.1.2 STAPPEN VAN DE WONINGBOUWCORPORATIES
In deze paragraaf behandel ik de stappen die door de woningcorporatie worden ondernomen in zaken om overlast te stoppen. Het is namelijk niet het doel van een woningcorporatie om een huurder uit zijn woning te plaatsen. Een ontbinding van de huurovereenkomst is zodanig ingrijpend dat dit enkel het laatste redmiddel is. Ik heb 27 zaken onderzocht en gekeken naar de volgende acties:
logboeken/schriftelijke klachten laten invullen buurtbemiddeling
aanschrijven van de veroorzaker
gesprekken met de woningcorporatie of huisbezoek inschakeling derde partijen/contact derde partijen verzoek tot vrijwillige opzegging
LOGBOEKEN/SCHRIFTELIJKE KLACHTEN
In 23 van de 27 zaken heeft de woningbouwcorporatie verzocht om de klachten op schrift te stellen of een logboek in te vullen.51 Dit is van belang bij objectiveren van de overlast
en naar aanleiding van deze logboeken kan de veroorzaker aangesproken worden op zijn gedrag. Een reden om de klachten niet op te laten stellen is als bij de politie reeds meldingen ontvangen zijn.52
BUURTBEMIDDELING
In één van de 27 zaken wordt er buurtbemiddeling ingeschakeld. Het is mogelijk dat er in meer zaken buurtbemiddeling te pas is gekomen, maar dat dit niet naar voren komt in de uitspraak van de rechter.
AANSCHRIJVEN VAN DE VEROORZAKER, GESPREKKEN EN HUISBEZOEKEN
In vijftien van de 27 zaken heeft de woningcorporatie de veroorzaker brieven of e-mails toegezonden met het verzoek de overlast te staken. In de zaken waarin dit niet gebeurt wordt een gesprek gevoerd. 53 Huisbezoeken of gesprekken bij de woningcorporatie zelf
zijn in tien zaken aan de orde. Soms een vindt zo’n gesprek plaats met de hulpverlenende instantie54 of de politie55 en in de andere gevallen enkel met een medewerker van de
woningcorporatie.56
51 Zie bijlage 2
52 Hof ’s-Hertogenbosch 20 oktober 2015, ECLI:GHSHE:2015:4180
53 Hof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2013, ECLI:NL:GSHSHE:2013:BZ0900, Rb. Rotterdam 17 januari 2014, ECLI:RBROT:2014:240, Rb. Zeeland-West-Brabant 24 september 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7652 54 Rb. Zeeland-West-Brabant 24 september 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7652
55 Rb. Noord-Nederland 11 februari 2015, ECLI:NL:RBNNE:2015:752 56 Zie bijlage 2
INSCHAKELEN DERDE PARTIJEN
Derde partijen zijn alle partijen buiten de woningcorporatie en de huurder om. Dit kunnen hulpverlenende instanties zijn, maar ook de wijkagent is een derde partij.
De woningcorporatie heeft volgens de rechter voldaan aan haar maatschappelijke rol als verhuurder in de sociale sector, als zij de hulpverlening inzet waar mogelijk en kansen geeft aan de huurder om zijn gedrag te verbeteren. 57 Als de overlast dan alsnog
aanhoudt dan kan van de verhuurder niet worden verwacht om alsnog de huurovereenkomst aan te houden.58 In 10 zaken worden er hulpverleningsinstanties
ingeschakeld voor de veroorzaker om zo de overlast te laten stoppen. Echter wordt deze hulpverlening in 5 van deze zaken afgewezen door de veroorzaker. In de volgende zaak zijn er gesprekken gevoerd met de overlastgever, de wijkagent en de GGD, heeft de woningcorporatie de overlastgever gesommeerd de overlast te staken en heeft hulpverlening ingeschakeld in de vorm van begeleiding en thuishulp.59 Het hof is in deze
zaak van oordeel dat de woningcorporatie er voldoende aan heeft gedaan om de situatie te stoppen en escalatie te voorkomen door het aanschrijven van de veroorzaker en de hulpverlening in gang te zetten. Als deze hulpverlening uiteindelijk niet wordt geaccepteerd dan valt dat niet te wijten aan de woningcorporatie. Daarnaast had de woningbouwcorporatie tevens een nieuwe woning aangeboden, maar daar is de veroorzaker niet op in gegaan.60
VERZOEK TOT VRIJWILLIGE OPZEGGING
In vier zaken wordt de veroorzaker verzocht om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Als de veroorzaker hiermee akkoord gaat dan scheelt dit de kosten van een proces. Doordat er toch een uitspraak is gedaan zijn deze veroorzakers niet akkoord gegaan met de vrijwillige opzegging.61
CONCLUSIE
In de 27 geanalyseerde uitspraken komen de volgende acties van woningbouwcorporaties naar voren:
57 Rb. Zeeland-West-Brabant 24 september 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7652 en Rb. Noord-Holland 4 maart 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:2018
58 Rb. Zeeland-West-Brabant 24 september 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7652 en Rb. Noord-Holland 4 maart 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:2018
59 Rb. Zeeland-West-Brabant 24 september 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:7652 60
Één van de acties is het inschakelen van hulpverlening, indien nodig. Dit wordt door de rechter gezien als een belangrijke actie. Indien de overlast niet stopt of de hulpverlening wordt geweigerd, dan heeft de woningbouw aan haar maatschappelijke rol.
4.1.4 STAPPEN VAN DERDE PARTIJEN
In deze sub paragraaf behandel ik de bevindingen omtrent de stappen van derde partijen. Dat zijn alle partijen behalve de verhuurder en de overlastveroorzaker zelf. Welke stappen ondernemen zij in de overlast dossiers en hoe oordeelt de rechter hierover?
In de zaken komt het vaak voor dat naast de woningcorporatie ook de politie wordt ingeschakeld door de omwonenden. Naar aanleiding van deze meldingen kan de politie besluiten om langs de woning te gaan. Na zo’n bezoek wordt er een mutatierapport opgesteld. Deze rapporten zijn niet alleen belangrijk voor het bewijzen van de overlast, maar ook de constatering van de overlast door de politie kan helpen bij de objectivering van de overlast. Bemoeiing van de politie in den overlastzaak kan het ook helpen als ondersteuning voor de woningcorporatie. In de zin dat ook zij de veroorzaker kunnen aanspreken op de overlast en kunnen verzoeken de overlast te veroorzaken. Mocht deze omstandigheden voorkomen in het dossier dan neemt de rechter dit mee in de overweging of er alles aan is gedaan om de overlast te laten staken. Tevens weegt het ook zwaar dat de overlastveroorzaker niet alsnog is gestopt met de overlast.62
Het komt ook voor dat de woningcorporatie de veroorzaker en klagende omwonenden voor bemiddeling door verwijst naar een derde partij. Deze stap kan partijen helpen om elkaar te begrijpen en met elkaar in gesprek te blijven. Tevens helpt deze stap bij het bewijzen dat de woningcorporatie er alles aan heeft gedaan om de overlast te laten stoppen.63
Als in een zaak de buurtbemiddeling wordt ingeschakeld en daarnaast het traject bij het Meldpunt Zorg en Overlast van de gemeente Amsterdam is doorlopen en als desondanks de situatie niet verbetert, dan is de conclusie van de rechter dat de veroorzaker zich te weinig heeft ingezet wat leidt tot ontbinding van de huurovereenkomst. 64
Het inschakelen van buurtbemiddeling, in combinatie met het doorlopen van het traject bij het Meldpunt Zorg en Overlast in de gemeente Amsterdam en het desondanks niet verbeteren van de situatie zorgt ervoor dat de veroorzaker te weinig inzet heeft getoond
62 Hof Amsterdam 2 juni 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2148
63 Hof ’s-Hertogenbosch 3 februari 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:327 r.o. 3.7.9. en Rb. Noord-Holland 4 maart 2015, ECLI:NL:RBNHO:2015:2018 r.o.13
om een einde te maken aan de situatie en leidt tot het ontbinden van de huurovereenkomst.65
CONCLUSIE
De acties die door derde partijen, de hulpverlening en politie, worden genomen in een overlastdossier zijn de volgende:
Huisbezoek door politie naar aanleiding van meldingen Bemiddeling tussen partijen
Aanbieden van hulpverlening
4.1.5 AANTAL KLAGERS
In deze sub paragraaf bespreek ik de bevindingen omtrent de aantal klagende omwonenden in de onderzochte jurisprudentie.
In veel van de uitspraken wordt het exacte aantal klagende omwonenden niet genoemd, maar in geen een van de zaken betreft het maar één klager. In zekere zin is dit ook logisch, omdat overlast een subjectief gegeven is en als er maar één iemand last van heeft dan is de kans aanwezig dat dit geen daadwerkelijke overlast is. En blijkbaar niet zodanig dat meerdere omwonenden de overlast ook echt als overlast ervaren. Hoe meer mensen de overlast ervaren hoe sterker de zaak wordt en als deze mensen dezelfde verklaring afgeven dan is er een sterke zaak volgens de rechter.66
Zo kunnen de klagers omwonenden zijn, maar ook drie huisgenoten67, voormalige
bewoners68 of enkele klachten van medewerkers van de woningcorporatie.69 Het aantal
klagers varieert van de huidige en de voormalige onderbuurman70 tot de drie
omwonenden71 tot een zaak waarbij minstens negen omwonende hebben geklaagd.72
CONCLUSIE
In geen van de onderzochte uitspraken was er sprake van maar één omwonende die heeft geklaagd. In bijna alle uitspraken gesproken van ‘meerdere omwonenden’, dus het vaststellen van een minimum aantal klagers kan niet aan de hand van alle onderzochte uitspraken. Er zijn in ieder geval huurovereenkomsten ontbonden waarbij er sprake was van twee tot tien klagers.
65 Hof Amsterdam 2 juni 2015, ECLI:NL:GHAMS:2015:2148 66 Rb. Midden-Nederland 11 juli 2014, ECLI: NL:RBMNE:2014:2670 67 Rb. Limburg 17 januari 2014, ECLI:NL:RBLIM:2014:510
68 Hof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2013, ECLI:NL:GSHSHE:2013:BZ0900 69 Hof Arnhem-Leeuwarden 25 februari 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:1390 70 Hof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2013, ECLI:NL:GSHSHE:2013:BZ0900 71
5. RESULTATEN BEWIJSMIDDELEN
In deze paragraaf geef ik antwoord op deelvraag 4 en deelvraag 5. Beide deelvragen hebben betrekking op de bewijsmiddelen die geleverd worden in de jurisprudentiezaken die ik heb onderzocht. De conclusie van de deelvragen zijn samengevoegd.
5.1 BEWIJSMIDDELEN DIE TOT ONTBINDING LEIDEN
In deze paragraaf bekijk ik de bewijsmiddelen die leiden tot ontbinding blijkens de jurisprudentie. Ik geef in paragraaf 5.2 in de conclusie antwoord op de ze vraag. Voor het beantwoorden van deze deelvraag heb ik 27 uitspraken gebruikt. De bewijsmiddelen die ik heb onderzocht zijn:
Logboeken/schriftelijke klachten
Het horen van omwonenden tijdens de zitting Verklaringen van omwonenden
Meldingen van de politie
Correspondentie tussen de woningcorporatie en huurder
In bijlage III ziet u een overzicht van deze uitspraken en de onderzochte bewijsmiddelen.
De overlast zelf is subjectief en om aan de rechter te bewijzen dat er sprake is van overlast zal de overlast moeten worden geobjectiveerd. Door bewijsmiddelen te leveren tijdens de juridische procedure objectiveert de overlast. In de jurisprudentie zijn er een aantal middelen die naar voren komen om de overlast te objectiveren, namelijk het aanleveren van logboeken, omwonenden horen tijdens de zitting, het aanleveren van verklaringen van omwonenden en de aanleveren van de politiemutaties. Daarnaast zijn er ook bewijsmiddelen die aantonen dat de woningcorporatie er alles aan heeft gedaan om deze overlast te laten stoppen. Dit kan doormiddel van het aanleveren van de correspondentie tussen de woningcorporatie en de veroorzaker.
KLACHTEN
In 23 zaken van de 27 zaken worden de klachten in de vorm van logboeken of emails overlegd aan de rechter. In de overige zaken waarbij de klachten niet als productie worden ingediend worden de omwonenden gehoord73 of worden verklaringen van
omwonenden overlegd.74
Tijdens de juridische procedure is het dus mogelijk om klachten naar voren te brengen doormiddel van schriftelijke klachten als productie aanbrengen, de getuigen tijdens de zitting laten horen of verklaringen laten opstellen door de omwonenden die de overlast ervaren. Het benoemen van details (lees: datum, tijd en de vorm waarin de overlast wordt ervaren) in de registratieformulieren, e-mails en brieven veel kracht bij zetten en bevestigen wat de woningcorporatie heeft al als bewijs heeft aangedragen.75
De klachtenaantallen worden niet genoemd in de onderzochte jurisprudentie, maar in één wel waar sprake was van 70 meldingen.76 Het is ook mogelijk om te ontbinden als maar
één incident of klacht is geweest, maar deze moet van een zodanige ernstige aard zijn. In de zaak was er sprake van mishandeling waarbij de zoon van de verhuurder een medewerker van de woningcorporatie heeft bedreigd en een heeft mishandeld.77
MELDINGEN POLITIE
De rechter hecht waarden aan aangiftes, mutaties, sfeerreportages en processenverbaal van de politie.78 In 19 van de 27 zaken zijn mutaties en/of processenverbaal van de politie
meegenomen als bewijs in het juridische proces. De mutaties van de politie kunnen een goede aanvulling zijn op het overlastdossier, omdat zij vaak gedetailleerd zijn van aard. Zo is bijvoorbeeld de combinaties tussen mutaties van de politie, aangiftes en de klachten van omwonenden voldoende voor de rechter te oordelen dat de overlast van zodanige aard en ernst dat er kan worden aangenomen dat de ontbinding in de bodemprocedure wordt toegewezen.79
5.2 BEWIJSMIDDELEN DIE NIET TOT ONTBINDING LEIDEN
In deze paragraaf geef ik antwoord op de volgende deelvraag: ‘Welke bewijsmiddelen hebben niet geleid tot ontbinding van de huurovereenkomst blijkens
73 Hof ’s-Hertogenbosch 5 februari 2013, ECLI:NL:GSHSHE:2013:BZ0900
74 Hof Den Haag 12 maart 2013, ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ6556 , Rb Limburg 17 januari 2014, ECLI:NL:RBLIM:2014:510 en Hof ’s-Hertogenbosch 28 april 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1583
75 Rb. Rotterdam 17 januari 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:240, ECLI:NL:RBMNE:2014:2670 r.o. 4.3. 76 Rb. Den Haag1 oktober 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:13372
77 Hof ’s-Hertogenbosch 28 april 2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:1583
78 Rb. Noord-Nederland 7 november 2013, ECLI:NL:RBNNE:2013:7479, Rb. Limburg 17 januari 2014, ECLI:NL:RBLIM:2014:510 r.o. 5.3
