Stedelijke erfpacht

(1)

UvA-DARE (Digital Academic Repository)

Nelisse, P.C.J. Publication date 2008 Link to publication

Citation for published version (APA):

Nelisse, P. C. J. (2008). Stedelijke erfpacht. Reed Business.

General rights

It is not permitted to download or to forward/distribute the text or part of it without the consent of the author(s) and/or copyright holder(s), other than for strictly personal, individual use, unless the work is under an open content license (like Creative Commons).

Disclaimer/Complaints regulations

If you believe that digital publication of certain material infringes any of your rights or (privacy) interests, please let the Library know, stating your reasons. In case of a legitimate complaint, the Library will make the material inaccessible and/or remove it from the website. Please Ask the Library: https://uba.uva.nl/en/contact, or a letter to: Library of the University of Amsterdam, Secretariat, Singel 425, 1012 WP Amsterdam, The Netherlands. You will be contacted as soon as possible.

(2)

Inhoudsopgave.

1 Inleiding. ...9

1.1 Aanleiding voor het onderzoek. ... 9

1.2 Doel van het onderzoek, probleemstelling. ... 9

1.3 Opzet van het onderzoek. ... 10

1.4 Relatie met andere onderzoeken over stedelijke erfpacht. ... 13

2 Stedelijke erfpacht. ... 14

2.1 Inleiding. ... 14

2.2 Het recht van erfpacht vanuit juridisch oogpunt. ... 14

2.3 Stedelijke erfpacht... 18

2.4 De drie voornaamste stelsels van stedelijke erfpacht... 22

2.5 Overeenkomsten tussen de stelsels. ... 24

2.5.1 Regulering van het grondgebruik. ... 24

2.5.2 Beëindiging in het algemeen belang. ... 26

2.6 Verschillen tussen de stelsels. ... 26

2.6.1 Het soort canon: vast of variabel... 26

2.6.2 Hoogte van de canon. ... 27

2.6.3 Aanpassing van de canon. ... 28

2.6.4 Afkoop van de canon... 30

2.7 Samenvatting... 30

3 Omvang stedelijke erfpacht in Nederland... 31

3.2 Eerder onderzoek naar gemeenten met stedelijke erfpacht. ... 31

3.3 Actuele situatie gemeenten met stedelijke erfpacht. ... 37

3.4 Cijfermatige gegevens over stedelijke erfpacht. ... 40

3.5 Samenvatting... 43

4 De beoogde doelen van stedelijke erfpacht. ...44

4.1 Inleiding ... 44

4.2 Urbanisatie in de 19eeeuw. ... 44

4.2.1 De “take-off” van de Nederlandse economie. ... 44

4.2.2 Demografische ontwikkelingen... 46

4.2.3 De stedelijke ontwikkeling van Amsterdam. ... 48

4.2.4 Stijgende grondprijzen in Amsterdam... 49

4.3 Veranderende sociaal politieke opvattingen, ook inzake de grondeigendom ... 51

4.4 De beoogde doelen van het Amsterdamse erfpachtstelsel. ... 55

4.5 De beoogde doelen van stedelijke erfpacht in andere steden. ... 59

4.5.1 Rotterdam ... 60

4.5.2 Den Haag... 62

4.5.3 Utrecht ... 64

4.5.4 Enkele overige steden... 65

4.5.4.1 Den Helder, Dordrecht, Groningen, Haarlem en Zaandam... 65

4.5.4.2 Leeuwarden. ... 65 4.5.4.3 Arnhem... 66 4.5.4.4 Den Bosch. ... 66 4.5.4.5 Vlaardingen. ... 67 4.5.4.6 Leiden... 67 4.6 Samenvatting. ... 68 5 Paretiaanse welvaartstheorie ...69 5.1 Inleiding ... 69

(3)

5.2 Paretiaanse welvaartstheorie ... 69

5.2.1 Het Pareto-optimum en andere kernbegrippen... 69

5.2.2 Voorwaarden voor Pareto-optimaliteit... 70

5.2.3 Het allocatiemechanisme... 72

5.2.3.1 Allocatie door het marktmechanisme... 72

5.2.3.2 Allocatie door de overheid ... 72

5.3 Paretiaanse welvaartstheorie en stedelijke erfpacht ... 74

5.3.1 Preferenties van gebruikers van stedelijke grond... 74

5.3.1.1 Particuliere huiseigenaren ... 74

5.3.1.2 Woningcorporaties ... 76

5.3.1.3 Beleggers ... 78

5.3.1.4 Andere ondernemingen ... 79

5.3.2 Productie van stedelijke grond ... 79

5.3.3 Distributie van stedelijke grond. ... 80

5.3.4 Transparantie ... 81

5.4 De Pareto-optimale prijs in het geval van stedelijke erfpacht... 82

5.5 De hoogte van het canonpercentage... 84

5.6 Waarde van de grond... 89

5.6.1 De differentiële grondrente theorie van Ricardo... 89

5.6.2 Afstand als determinant van grondwaarde volgens Von Thünen. ... 90

5.6.3 Vraag en aanbod volgens Marshall. ... 91

5.6.4 De ligging als determinant, volgens Van Genechten. ... 92

5.6.5 Bebouwingsintensiteit als determinant, volgens Delfgaauw... 93

5.6.6 Aanbodsturing via ruimtelijke planning volgens Evans. ... 94

5.7 Samenvatting en conclusies. ... 95

6 De baten van stedelijke erfpacht...97

6.2 De baten van de grondwaardestijging. ... 97

6.2.1 De perceptie van de erfpachtbaten. ... 98

6.2.2 De actuele erfpachtbaten. ... 100

6.2.2.1 Besluit begroting en verantwoording. ... 100

6.2.2.2 De uitgifteprijs als waarde van erfpachtgronden... 101

6.2.2.3 De canonopbrengsten en afkoopsommen... 103

6.2.3 Besteding van de erfpachtbaten... 105

6.2.3.1 Amsterdam. ... 105

6.2.3.2 Den Haag... 107

6.2.3.3 Rotterdam ... 107

6.2.3.4 Overige steden... 108

6.3 Samenvatting en conclusies ... 109

7 Stedelijke erfpacht als melkkoe van gemeenten. ...111

7.2 Melkkoe van de gemeente... 111

7.2.1 De canonexplosie. ... 113

7.2.1.1 Grondprijsontwikkeling in de 20eeeuw, vergeleken met inflatie. ... 115

7.2.1.2 Canonstijgingen in Amsterdam vergeleken met inflatie. ... 116

7.2.1.3 Jurisprudentie inzake de sterke canonstijgingen ... 117

7.2.2 De meervoudige inflatievergoeding. ... 120

7.2.3 De canonaanpassing door gebruikswijziging. ... 123

7.2.4 Herhaalde verkoop zonder eigendomsoverdracht. ... 124

(4)

8 Verschillen tussen erfpachters en eigenaren... 128

8.1.1 Macro economische verschillen tussen erfpachters en eigenaren. ... 128

8.1.2 Verschillen in fiscale behandeling tussen erfpachters en eigenaren: WOZ. .. 129

9 De taxatie van erfpachtpercelen... 134

9.2 Perceptie van het taxatievraagstuk bij erfpacht... 135

9.3 Waardebegrippen en benaderingswijzen... 137

9.4 Tijdstippen en doelen van taxaties ... 140

9.5 Verschil tussen waarde volle eigendom en waarde erfpachtrecht... 142

9.6 De inkomstenbenadering voor de taxatie van erfpachtrechten. ... 144

9.6.1 Waarde van een tijdelijke erfpachtrecht, volgens Hofman. ... 145

9.6.2 Waarde van het erfpachtrecht en grondwaarde, volgens Kruijt. ... 145

9.6.3 De kapitaalscorrectie volgens Ten Have. ... 148

9.6.4 Een handige vuistregel voor de taxatie van erfpachtrechten. ... 149

9.6.5 Berekeningsvariabelen volgens Van Gool. ... 151

9.7 De waarde van bebouwde grond. ... 152

9.8 Taxatie erfpachtrecht in de 4 grote erfpachtgemeenten. ... 155

9.8.1 Amsterdam. ... 155

9.8.2 Rotterdam ... 157

9.8.3 Den Haag... 159

9.8.4 Utrecht ... 160

9.9 Praktijkcasus Dordrecht, Sterrenburg. ... 161

10 Invloed houden op het gebruik van de grond... 167

10.1 Inleiding. ... 167

10.2 Stedelijke erfpacht en stadsuitbreiding. ... 167

10.2.1 Het publiekrecht voor de stadsuitbreiding: de Woningwet. ... 167

10.2.2 Het privaatrecht naast het publiekrecht bij stadsuitbreiding. ... 169

10.3 Stedelijke erfpacht en het evoluerende publiekrecht sinds 1945. ... 172

10.3.1 Publiekrechtelijke pendanten van stedelijke erfpachtsvoorwaarden... 173

10.3.2 Bestemmingsvoorschriften... 175

10.3.3 Splitsing... 178

10.3.4 Beëindiging in het algemeen belang. ... 180

10.3.5 Overig publiekrecht... 180

10.4 Erfpachtbaten en veranderend grondgebruik. ... 181

10.5 Handhaving. ... 181

10.6 Samenvatting. ... 182

11 De bijdrage van stedelijke erfpacht aan de welvaart. ... 184

11.1 De bijdrage aan de welvaart. ... 184

11.2 De aanbevelingen: afschaffen, instandhouden of verbeteren? ... 189

12 Samenvatting. ... 192

Bijlage A. Aanpassingscoëfficiënten. ... 198

Bijlage B. Bevolkingsgroei en stedelijke erfpacht... 199

Bijlage C. Marktwaarde Amsterdamse erfpachtgrond. ... 200

C.1. Bottom up benadering. ... 200

C.1. Top down benadering... 204

Bijlage D. Grondprijsontwikkeling in de 20eeeuw... 207

(5)

Bijlage F. Inkomens, eigendom en erfpacht naar wijk. ... 215

Lijst van geraadpleegde literatuur. ... 219

Lijst van geraadpleegde wetten en besluiten... 225

Lijst van geraadpleegde jurisprudentie. ... 226

Lijst van geraadpleegde Algemene Voorwaarden inzake erfpacht. ... 227