Herbestemming kasteel Blondel de Beauregard

(1)

Herbestemming Kasteel naar kliniek

Het kasteel Blondel Beauregard te Viane in België wordt

herbestemd volgens de Nederlandse weten regelgeving tot een kliniek met op het omliggende terrein eventuele

herstelwoningen. De opdrachtgever heeft ons de opdracht gegeven om te onderzoeken of het mogelijk is om met deze herbestemming functie de investering terug te verdienen binnen 10 jaar.

Buro Sutorius

_{Björn van Geel – 2007948}

Stefan Konings - 2009429

(2)

1 Stefan Konings - 2009429

Björn van Geel - 2007948

Voorwoord

Wij zijn Björn van Geel en Stefan Konings, studenten van de Hogeschool Avans Tilburg. Dit rapport, het projectverslag, fungeert als rode draad verslag door de gehele afstudeeropdracht.

Voor de opleiding “Bouwkunde” hebben wij een afstudeerproject gedaan bij Buro Sutorius in Breda. Hierbij is een kasteel in Viane, België ontworpen voor herbestemming tot een particuliere kliniek. Met behulp van de bijgevoegde bijlage willen wij aantonen dat we de vereiste competenties behaald hebben.

Daarnaast willen we middels dit voorwoord onze dank uitbrengen naar Dhr. van der Plas, onze bedrijfsbegeleider van Buro Sutorius. Deze persoon heeft ons van begin tot het eind zeer goed begeleid. Daarnaast willen we onze dank uitbrengen naar Dhr. Korteweg. Met deze heer is enkele malen contact geweest met betrekking tot de financiën zonder dat hij hiervoor aangewezen werd.

Natuurlijk willen we ook Dhr. van Alphen en Mevr. Ella Braat-Eggen bedanken voor de begeleiding van school uit. Het was uiterst prettig om om de twee weken wat producten tussentijds te laten controleren en door middel van een korte vergadering te bespreken.

Naast bovengenoemde personen hebben we regelmatig contact gehad met R. van Gastel, voormalig Directeur van Klimaat Techniek Brabant B.V. Deze persoon willen we bij deze ook bedanken voor de nodige ondersteuning. Familieleden en vrienden willen we bij deze ook bedanken voor de nodige ondersteuning.

(3)

2 Stefan Konings - 2009429 Björn van Geel - 2007948

Samenvatting

Berekeningen

Onderzoek

Tekeningen

Samenvatting

Onze opdrachtgever is in bezit van het kasteel Blondel de Beauregard, hij heeft ons gevraagd of zijn investering binnen 10 jaar terug verdiend kan zijn als de herbestemmingsfunctie een particuliere kliniek met revalidatiewoningen wordt. Hieraan hebben wij onze ambities gekoppeld, namelijk cradle-to-cradle en energieneutraal. Om antwoord te geven op de hoofdvraag hebben we eerst een ontwerp gemaakt en daarna getoetst aan de exploitatie.

De huidige staat van het kasteel is goed, omdat recentelijk het dak vervangen is. Alleen de vloeren voldoen niet, deze worden verstevigd d.m.v. nieuwe gelamineerde vloerbalken die aan de huidige gevel worden gemonteerd. Doordat wij de huidige staat van het kasteel intact willen houden, hebben we gekozen om los staande cabines in het kasteel te plaatsen – geheel volgens het cradle-to-cradle concept - mocht er een functiewisseling plaatsvinden, dan zijn deze te demonteren en is het kasteel niet aangetast. Doordat wij inbouwpakketten in het kasteel monteren, word de verhuurbare oppervlakte kleiner, maar de huurder kan de ruimten nog steeds flexibel indelen. Om aan de eisen van klimaatsysteem te voldoen, hebben we gekozen voor klimaatsysteem III, dat betekent; warmteopwekking + mechanische ventilatie + topkoeling. De beste keus voor onze ambitie is om een warmtepomp als opwekker van warmte en koeling te gebruiken, als warmte- en koudeafgifte eindapparaten is er voor gekozen voor leidingen in de wanden. Deze leidingen worden gebruikt om te verwarmen en om te koelen. Dit is de meest behaaglijke verwarming die er mogelijk is. De installaties voor de operatieruimten liggen vast, hieraan was niets te veranderen.

De hoofdvraag is hier nog niet mee beantwoord, deze word wel positief beantwoord, wat betekent dat de investering binnen 10 jaar terugverdiend kan zijn. Dit mede mogelijk doordat er een hoge huur wordt gevraagd. Door de Nederlandse Zorgautoriteit wordt er jaarlijks een vast percentage gegeven wat er voor de huur gevraagd kan worden. Namelijk voor particuliere klinieken 8,5% van de jaarlijkse omzet. We hebben een omzet aangehouden van €5 miljoen per jaar, de jaarlijkse omzet van een Bergman Clincs vestiging. Volgens onze berekeningen is de investering in 8,5 jaar terugverdiend. Mocht er een functiewisseling plaatsvinden, dan zal het niet binnen de 10 jaar kunnen, omdat de huur dan vele malen lager ligt.

(4)

3 Stefan Konings - 2009429 Björn van Geel - 2007948

Inhoudsopgave

Voorwoord ... 0 Samenvatting ... 2 1. Inleiding ... 4 1.1 Probleemstelling ... 4 1.2 Doelstelling ... 4 1.3 Ambitie ... 4 1.4 Verantwoording ... 4 1.5 Methode ... 4 1.6 Begrippen ... 4

2. Het kasteel Blondel de Beauregard ... 5

2.1 Hoofdgebouw ... 5

2.2 Poortgebouw ... 5

2.3 Terrein ... 5

3. Vooronderzoeken ... 6

3.1 Energieleverende installaties & projecten ... 6

3.2 Omgeving in relatie tot herstel ... 6

3.3 Cradle to cradle ... 7

3.4 Investeringsmogelijkheden en investeren in duurzaam bouwen ... 7

3.5 Nazorg zelfstandige klinieken ... 7

3.6 Marktonderzoek zorgwoningen ... 8

4. Analyse bestaande situatie... 11

4.1 Analyse ... 11

4.1.1 Begane grond vloer ... 11

4.1.2 Gevel ... 11 4.1.3 Verdiepingsvloer ... 11 4.1.4 Binnenwanden ... 11 4.1.5 Dak ... 11 4.1.6 Installaties... 11 4.2 Varianten ... 12

4.2.1 Variant 1 – Volgens schetsplan... 12

4.2.2 Variant 2 – Inbouwruimten in gebouw ... 14

4.2.3 Afwegingen varianten ... 16 4.2.4 Conclusie ... 17 5. Constructie ... 18 6. Bouwfysica ... 19 6.1 Opwekking ... 19 6.2 Ventilatie ... 19 6.3 Warmteafgifte ... 19 6.4 Isolatie ... 19 6.5 EPU ... 19 7. Bouwkundig ... 20

8. De weg naar de operatie ... 21

9. Financiële haalbaarheid ... 22 10. Conclusie ... 23 11. Aanbevelingen ... 24 12. Literatuur ... 25 a. Boeken ... 25 b. Websites ... 25 13. Bijlage ... 26 a. Rapporten ... 26 b. Vooronderzoeken ... 26 c. Tekeningen... 26

(5)

1. Inleiding

De afstudeerscriptie “Herbestemming van Kasteel naar Kliniek” is geschreven ter afronding van de opleiding Bouwkunde aan de Avans Hogeschool te Tilburg. Na onze minor “Bestaande Bouw”, waren wij geïnteresseerd in de herbestemming van de gebouwde omgeving. Tijdens het 3e studiejaar, heeft Stefan Konings zijn beroep specifieke stage gelopen bij ingenieursbureau Sutorius te Breda. Doordat hij is blijven werken bij zijn voormalig stagebedrijf, heeft zijn werkgever ons de opdracht gegeven om met dit project verder te gaan. Het is een project dat destijds gestopt is wegens economische omstandigheden.

Het huidige kasteel is in handen van een particulier, deze wilt graag het kasteel herbestemmen tot een particuliere kliniek en deze vervolgens verhuren. Hij heeft destijds een marktonderzoek gedaan naar de herbestemming ervan en kwam hieruit op een kliniek met revalidatiewoningen. Doordat het een kasteel uit de 18e eeuw betreft, zijn er een aantal problemen die opgelost moeten worden voordat het tot een kliniek kan worden bestemd.

Om te onderzoeken of dit mogelijk is binnen de randvoorwaarden van de opdrachtgever, gaan we onderzoeken of dit zowel bouwtechnisch als financieel haalbaar is.

1.1 Probleemstelling

Investeerder heeft dit pand gekocht met het idee er een kliniek van te maken en wil binnen 10 jaar de investering terugverdiend hebben.

1.2 Doelstelling

Onze doelstelling is te onderzoeken hoeveel de investering mag bedragen, en in hoeverre met deze investering de ambitie gehaald kan worden op het gebied van cradle-to-cradle1 en energieneutraal2.

Uiteindelijk zullen de resultaten van ons onderzoek beschreven worden in een adviesrapport. 1.3 Ambitie

- Cradle to cradle - Energie neutraal - Kasteel intact houden 1.4 Verantwoording

Doordat er steeds meer gebouwen worden herbestemd, is dit voor ons een voordeel dat we hier tijdens onze opleiding al ervaring mee opdoen. Door beter voorbereid te zijn op de herbestemmingsmarkt, doen we ervaring op in het bouwtechnisch ontwerpen van inbouwpakketten/verbetering van bestaande bouw. Door ook een financiële kant aan het afstuderen erbij te betrekken, verbreden we ons vakgebied.

1.5 Methode

Door eerst vooronderzoeken te doen over de verschillende mogelijkheden, hebben we een overzicht met de eventuele oplossingen. Er is ook marktonderzoek gedaan naar de revalidatiewoningen. Hierdoor hebben we een goede visie op wat er mogelijk is, zowel financieel als cradle to cradle. We hebben het gebouw ontworpen dat het beste bij de herbestemming past, hierna wordt er een investeringsbegroting en een exploitatiebegroting opgesteld om te onderzoeken of het financieel haalbaar is.

1.6 Begrippen 1

Cradle-to-cradle: Filosofie van Michael Braungart & William McDonough dat materialen net als in de natuur deel kunnen zijn van eeuwige recycling.

2

Energieneutraal: Een situatie waarbij over een jaar gemeten het energieverbruik van een object (woning/gebouw/wijk e.d.) tenminste nul is: er wordt niet meer energie uit het gas- en elektriciteitsnet onttrokken dan er vanuit duurzame energiebronnen wordt onttrokken. 3

NCW: De Netto Contante Waarde van een toekomstig bedrag aan geld over een tijdsperiode van n jaar en bij rentevoet p, is het bedrag dat uitgezet tegen samengestelde interest bij de genoemde rentevoet na de periode van n jaren juist het gegeven bedrag oplevert. Simpel geformuleerd: de huidige waarde van een bedrag waarover je pas na een bepaalde periode de beschikking hebt.

4

BAR: Het Bruto aanvangsrendement is een veel gebruikt instrument in de vastgoedwereld om (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken. Het bruto aanvangsrendement wordt uitgedrukt in procenten en wordt berekend door de huuropbrengst in het eerste jaar van exploitatie te delen door de totale investering.

5

IRR: De Internal Rate of Return oftewel de Interne opbrengstvoet is een getal, uitgedrukt in percentage, dat het netto rendement van de investeringen in een project weergeeft. Het is de opbrengstvoet (ook wel disconteringsvoet genoemd) waarbij de netto contante waarde van het geheel van kosten en baten nul is. Een project is aantrekkelijk als de IRR hoog is.

(6)

2. Het kasteel Blondel de Beauregard

In het dorp, Viane, dat een lange kasteeltraditie heeft, zou er al in de 9e eeuw een versterking gestaan hebben. Dit fort werd tijdens de godsdienstoorlogen van de 16e eeuw gesloopt door hertog Alva. Waar dit kasteel precies stond is niet bekend. Wel is zeker dat in de 18e eeuw er een nieuw kasteel werd gebouwd. Bouwheer was ridder Jean-Paul de Partz (1712-1758) en Margaretha Eleonora Devenish d’Athlone, de toenmalige heer van Viane. Door het huwelijk van hun dochter Regina Elisabeth kwam het domein in handen van de familie de Blondel de Beauregard en onder die naam is het kasteel nu nog bekend. De familie Blondel de Beauregard verkocht het in 1919 aan Jan Poelaert, landbouwer van beroep. Tijdens de tweede wereldoorlog fungeerde het als legerkwartier. Een vijftiental jaren nadat de laatste soldaat het kasteel verlaten had, kreeg het complex zijn huidige bestemming van recreatiedomein met kampeerverblijfplaatsen, visvijver en feestzalen.

Het kasteeldomein wordt gevormd door een hoofdgebouw met een markante zeszijdige toegangstoren. Er is een poortgebouw en buitenmuur die het kasteel afschermen van de Edingseweg. Het object is geklasseerd als historisch monument. Het kasteel staat op de federale lijst van beschermde gebouwen en landschappen.

Bron: http://www.redres.nl (tekst en foto)

2.1 Hoofdgebouw

De bruto vloeroppervlakte van de begane grond, eerste verdieping en de zolder bedraagt circa 1.851m2.

2.2 Poortgebouw

De oppervlakte van de begane grond en 1e verdieping bedraagt 860m2 (Dit blijft buiten beschouwing).

2.3 Terrein

Het terrein is circa 8.500m2 groot, waarbij de gebouwen samen circa 2.300m2 beslaan en 6.200m2 is om parkeergelegenheid en/of tuin realiseren.

(7)

3. Vooronderzoeken

3.1 Energieleverende installaties & projecten

De ontwikkelingen op het gebied van duurzame installaties zijn in volle gang. Er worden steeds goedkopere zonnepanelen op de markt gebracht die een hoger rendement hebben dan de voorgaande panelen. Zoals de waterstofcel om overbodige zonne-energie in op te slaan, zijn ook nog in de ontwikkelingsfase. Doordat de energieprijzen blijven stijgen, word het steeds aantrekkelijker om in duurzame energie te investeren. Door zonnepanelen te gebruiken in combinatie met een warmtepomp, lijkt door middel van onderzoek de beste oplossing. Doordat de verschillende technieken nog steeds in ontwikkeling zijn, is het goed mogelijk om hier een rendabel systeem van te maken. Doordat de kosten nog vrij hoog liggen, maar door gebruik te maken van de EIA (Energie Investerings Aftrek), blijft de investering nog rendabel. De investering binnen 10 jaar rendabel te maken, zou het goed mogelijk kunnen zijn dat we voor een ander installatieconcept moeten kiezen.

3.2 Omgeving in relatie tot herstel

Er zijn factoren die het herstel van een patiënt beïnvloeden, daarom is er onderzoek gedaan naar de omgeving in relatie tot herstel. Waarbij het vooral belangrijk is dat de omgeving en het gebouw met elkaar in relatie staan. Dit word ook wel Healing Environment genoemd, de uitgangspunten hiervan zijn:

Omgevingsfactoren

Gebouw

Het woning dient bewust geplaatst te worden, het moet in relatie staan met de omgeving. Als er een keuze is gemaakt voor de plaatsing van de woning, moet er gekeken worden naar de gebruiksfuncties die in de woning komen.

Ruimte

In de ruimtes moet er rekening gehouden worden met de afwerking van wanden, vloeren en plafonds. Als er gekozen wordt voor een lichte afwerking dan zal de kamer een lichte en strakke uitstraling hebben, maar als er gekozen wordt voor een donkere afwerking, dan is er minder licht, maar straalt de kamer wel meer gezelligheid uit.

Interieur

Bij het interieur moet er gekozen worden voor het vormgeven van voorzieningen voor koken, baden, zorg en ontspanning.

Condities

Onder condities wordt verstaan: daglicht, aanvullende binnenverlichting, frisse lucht, akoestiek en thermisch klimaat. Minimaal niveau bouwbesluit, maar hoger gewenst.

Lichamelijke welbevindingen

Toegankelijkheid

Het bereiken van het gebouw, dit dient eenvoudig bereikbaar te zijn. Zelfredzaamheid

Mensen vinden het belangrijk om zelfstandig te zijn. Wanneer mensen zelfstandige handelingen

uitvoeren kan dit gezien worden als puur lichamelijk functioneren. Dit heeft juist een grote impact op het mentaal welbevinden. Mensen voelen zich namelijk niet zwak en hopeloos.

Functionaliteit

De dagelijkse activiteiten zijn belangrijk, denk hierbij aan lichamelijke hygiëne. Het is niet altijd

mogelijk om als patiënt zelf te doen. De woning moet hiervoor wel ruimte bieden voor deze activiteiten.

Gezondheid

Bouwfysische onderdelen van een woning hebben veel invloed op de fysieke gezondheid van de gebruikers. Denk hierbij aan afwerkingen van muren, vloeren en plafonds.

Mentale welbevindingen

Prettig gebouw

Het niet kunnen vinden van de weg in een gebouw is een belangrijke stressveroorzaker. Voldoende uitzicht is belangrijk, mensen die zichzelf met de buitenwereld en natuur verbonden voelen, zullen zich prettiger voelen.

Prettige ruimte

Door een goed ontwerp kan een ruimte als prettig worden ervaren. Wanden, plafonds en vloeren bepalen dan ook sterk de sfeer in een ruimte. De ruimte dient ontworpen te worden, zodat de gebruikers zich thuis voelen. Dit zal ervoor zorgen dat de plek bijdraagt aan het mentaal welbevinden.

Prettig interieur

Een inrichting met meubilair, kunst en voorzieningen kunnen bijdragen aan het mentaal welbevinden. In een prettig interieur kunnen gebruikers zelf hun weg vinden en comfort hebben.

Sociale welbevindingen

Uitnodigend gebouw

De locatie, de plattegrond en de uitstraling van het gebouw kunnen invloed hebben op het sociaal welbevinden van de gebruikers.

Uitnodigende ruimte

Alle gebruikers moeten zich in zeker mate uitgenodigd voelen in de ruimte (de wanden, de vloeren en de plafonds). Een sfeer die herkenbaar is, omdat het aansluit bij de regio of uiting geeft aan een gemeenschappelijke leefstijl zorgt er voor dat het uitnodigend is voor de gebruikers. Dat geldt overigens ook voor de inrichting van de ruimte met meubilair, kunst of planten.

Uitnodigend klimaat

Het klimaat in een gebouw en in de ruimtes is heel belangrijk. Een behaaglijk klimaat zorgt ervoor dat het uitnodigend is en dat mensen zich er fijn voelen. Ook de invloed van elkaar wel of niet willen horen, zien, ruiken, enz. heeft een grote bijdrage op hoe mensen zich voelen.

(8)

3.3 Cradle to cradle

“De huidige methoden voor duurzame productontwikkeling, zoals o.a. eenlevenscyclusanalyse (LCA), richten zich op het beperken van de schadelijkheid van het product. Het product wordt hier gezien als de keten van ontstaan (winning van grondstoffen, productie), gebruik (energieverbruik en verbruik van hulpstoffen zoals waspoeder en benzine) en afdanking (hergebruik en stort). Het "minder slecht maken" van het product bestaat uit het kiezen van schonere grondstoffen, het zuiniger maken van het product in gebruik, en het optimaliseren voor recycling. Dit kan, ondanks wat de term recyclingdoet vermoeden, gezien worden als ontwerpen van wieg tot graf. De centrale gedachte van de cradle to cradle (wieg tot wieg) filosofie, is dat alle gebruikte materialen na hun leven in het ene product, nuttig kunnen worden ingezet in een ander product. Het eerste verschil met conventioneel hergebruik is dat er geen kwaliteitsverlies is, en geen restproducten die alsnog gestort worden. Deze kringloop wordt bedoeld met het motto: waste equals food.”

Het is (nog) niet mogelijk om 100% Cradle to Cradle te bouwen. Dit geldt dan weliswaar bij nieuwbouw, bij “Het Kasteel” is het een herbestemming. Hierbij is het wel noodzakelijk dat we gebruik maken van cradle to cradle materialen. Oftewel materialen die een 2e leven krijgen, of dit mogelijk is, moet nog blijken aan de hand van de investeringsbegroting. Want volgens de hoofdvraag is het noodzakelijk een rendement te halen van 10% per jaar. Onze ambitie is om “het Kasteel” met het Cradle to Cradle concept te herbestemmen. Of dit mogelijk zal zijn, zal in een later stadium blijken.

3.4 Investeringsmogelijkheden en investeren in duurzaam bouwen

Er zijn verschillende rendementsberekeningen om te bepalen hoeveel geld je ongeveer in een gebouw kan stoppen om er een bepaald rendement uit te halen. Zoals de BAR-methode, dit is een snelle berekening om te zien of de investering wel rendabel genoeg is. De andere methoden zoals de NAR-methode, deze is wat nauwkeuriger. Hier word het netto rendement berekend, dus eigenlijk het gene wat je verdiend. De contante waarde methode is om te berekening wat je gebouw eigenlijk waard is. Hiervoor is wel een financieringsmethode voor nodig, het kan eventueel uit eigen vermogen, maar hierdoor kan je geen gebruik maken van de belastingaftrek, er zijn meerdere mogelijkheden om een hypothecaire lening af te lossen. De meest geschikte voor “Het Kasteel” indien deze niet geheel door eigen vermogen word gefinancierd, is de effectenhypotheek. Deze lijkt het meest geschikt als de opdrachtgever, zelf over voldoende vermogen beschikt. Hierdoor heb je wel als voordeel dat je gebruik kunt maken van de fiscale renteaftrek. Maar als de opdrachtgever zelf niet over voldoende vermogen beschikt, dan is de spaarhypotheek, het meest geschikt. Als voorwaarde word er wel gesteld dat de hypothecaire lening binnen 10 jaar afgelost is.

Als er gebruikt gemaakt gaat worden van duurzame energie of duurzame technieken, dan zou ik adviseren om te kiezen voor de Groene Financiering, dit is in principe hetzelfde als een normale hypothecaire lening, alleen ligt het rentepercentage 1% lager dan de marktrente.

Als je dan toch al duurzaam bezig bent, kan je ook nog eens gebruik maken van EIA (Energie InvesteringsAftrek). Als je voldoet aan de eisen van deze vorm van fiscaal voordeel, dan mag je 41,5% van het investeringsbedrag – weliswaar in duurzame producten – aftrekken van de fiscale winst. De Green Deals die de overheid in het leven heeft geroepen, is het de moeite waard om je project in te dienen bij de overheid, zij zullen dan kijken of de weten regelgeving versoepeld kan worden, zodat het project sneller opgestart en voltooid kan worden.

3.5 Nazorg zelfstandige klinieken

In het marktonderzoek is naar voren gekomen dat de zelfstandige klinieken die aangesloten zijn bij Zelfstandige klinieken Nederland de volgende nazorg (overnachting o.i.d.) bieden;

 ACCZ | A Klinieken

Deze kliniek bied geen nazorg in de vorm van overnachtingen of taxiservice.

 Bergman Clinics

Voor de buitenlandse cliënten en bezoekers binnen Nederland die zichzelf de luxe gunnen om stressvrij van en naar Bergman Clinics te reizen, is er VIP Transit Care. De cliënten worden in een zeer comfortabele auto vervoerd. Zij bieden ook een taxiservice van of naar het station van de des betreffende stad van of naar de kliniek. Tevens hebben zij ook een samenwerking met een Hotel in de buurt van de kliniek, waar de patiënten kunnen genieten van de rust.

 DC Groep

 Medinova

 Reinaert Kliniek

 Van Linschoten Specialisten

 Velthuis Kliniek

Alleen de kliniek(en) van Bergman Clinics bied als extra een taxiservice en hotelovernachting(en). Dit is vooral bedoeld voor de cliënten die ver moeten reizen.

(9)

3.6 Marktonderzoek zorgwoningen

Behandelingen

De behandelingen die de kliniek aanbied, variëren van gezicht en uiterlijk tot buik en benen. In de eerste groep zitten ook personen die een operatie uit laten voeren die niet medisch noodzakelijk is. Van deze groep personen is er een klein aantal, dat niet onmiddellijk aan de buitenwereld wil laten zien dat zij een operatie hebben ondergaan. Er zijn ook operaties die uitgevoerd worden die wel medisch noodzakelijk zijn, waarbij erna nog verschillende malen de fysiotherapeut moet worden bezocht. Als de patiënten van ver weg komen, dan is het wel aantrekkelijk om de patiënten in de nabije omgeving te laten verblijven. Doordat sommige patiënten tijdelijk per rolstoel vervoerd worden, is het noodzakelijk dat de woningen gelijkvloers zijn.

Het rapport over particuliere klinieken uitgevoerd in 2010 door de Inspectie voor de Gezondheidszorg, dat er gemiddeld 1.954 patiënten per kliniek zich laten behandelen.

De grootste particuliere klinieken die de meeste behandelingen en die aangesloten zijn bij Zelfstandige Klinieken Nederland, een kliniek met een ZKN-keurmerk voldoet aan zeer strenge eisen, de wettelijke richtlijnen en staat onder toezicht van de Inspectie van de Gezondheidszorg. Naast de kwaliteit en professionaliteit van het medisch personeel (het keurmerk garandeert dat het medisch personeel bevoegd is (BIG-geregistreerd1), worden de behandelingen, intakeprocedure, veiligheid van apparatuur, infectiepreventie, wachttijden, nazorg en klanttevredenheid getoetst. Deze certificering in de vorm van een audit wordt jaarlijks herhaald.

 ACCZ | A Klinieken – http://www.accz.nl

 Bergman Clinics – http://www.bergmanclinics.nl

 DC Groep – http://www.diagnostischcentrum.com

 Medinova – http://www.medinova.com

 Reinaert Kliniek – http://www.reinaert-kliniek.nl

 Van Linschoten Specialisten – http://www.vanlinschotenspecialisten.nl

 Velthuis Kliniek – http://www.velthuiskliniek.nl

(10)

Herstel patiënten

Door onderzoek te doen naar herstel van patiënten zijn we er ook achter gekomen dat personen het snelst herstellen als ze weer in hun natuurlijk habitat zijn, oftewel gewoon thuis onder de mensen. Voor woningen is dus geen markt, patiënten gaan niet betalen voor een woning, terwijl ze ook in hun eigen woning kunnen verblijven. Uit verder onderzoek blijkt, dat luxe zorgkamers een optie blijkt, dat we de patiënten die moeten overnachten na hun operatie, naar deze luxe kamers brengen, waar zij kunnen uitslapen en regelmatig door verzorg(st)ers gecontroleerd worden. Maar doordat de kamers op het terrein tegen het water aanliggen, is het noodzakelijk om een tunnel te realiseren die van het kasteel naar de kamers toeloopt, circa 30 a 40 meter. Want de patiënten die nog onder toezicht staan van de kliniek, net na hun operatie, ook wel Recovery genoemd, mogen niet meteen in de buitenlucht. Door deze kamers te realiseren word de bovenste verdieping van de kliniek niet in gebruik genomen, maar wel verhuurd aan de huurder. Dit zijn kosten waarvoor de huurder niet wilt betalen, tenzij we de huurder kunnen overtuigen, dat deze kamers meer opbrengen, dan de kosten voor de bovenste etage.

Kosten

We nemen aan dat er 4 kamers met gemeenschappelijke ruimte en een gang van kasteel naar de kamers.

4 luxe zorgkamers circa 40m2 120m2

1 gemeenschappelijke ruimte circa 70m2 70m2

Gang voor kamers circa 80m2 80m2

Hal van kliniek naar kamers circa 80m2 80m2 Totaal 390m2 x €813,-/m2 BVO €317.070,-

Voor een m2 V.V.O. bedraagt de huurprijs gemiddeld €160,- per jaar. De oppervlakte van de bovenste verdieping komt uit op 395m2, jaarlijks word er €63.200,- betaald aan loze ruimte.

De kosten dienen minimaal alleen door de verhuur van de zorgkamers al terugverdiend te worden. Dit is kostentechnisch gezien niet haalbaar.

Conclusie

Uit de onderzoeken blijkt dat er geen markt is voor nieuwbouw herstelwoningen of -kamers. Deze zijn

kostentechnisch gezien niet rendabel, doordat patiënten het snelst herstellen in hun eigen huis, waarom zouden zij dan betalen voor een woning? Voor de zorgkamers is wel een markt, maar door de hoge kosten en de leegstand van de bovenste verdieping, is dit aangezien de hoofdvraag niet haalbaar. De verdere uitwerking van de

nieuwbouw herstelwoningen of zorgkamers op het omliggende terrein wordt niet meer uitgevoerd. De schetsen van de eventuele woningen zitten als bijlage toegevoegd. De aandacht word nu volledig gevestigd op het

hoofdgebouw, waar de kliniek gerealiseerd wordt. Op de 2e verdieping/zolder worden nu de zorgkamers gesitueerd. Het tuinontwerp word een onderdeel van de uitwerking van het hoofdgebouw.

(11)

Uitgangspunten Doelgroep

Om een duidelijk beeld te kunnen schetsen voor de doelgroep, is het noodzakelijk om onderzoek te doen naar de doelgroep. Het is logisch dat het om de patiënten gaat die gebruik maken van de diensten van de kliniek. Maar als deze personen gebruik willen maken van de woningen na hun behandeling, is de vraag of ze dit het liefst alleen doen of met hun partner?

Aan de hand van de leeftijd van behandelde patiënten bij Bergman Clinics, komt eruit dat de gemiddelde leeftijd 42 jaar is. Met uiterste van 22 tot 62 jaar. Dit wordt de leeftijdscategorie.

Deze leeftijdsgroepen zijn in de delen in 2 groepen: - Cliënt

- Cliënt & partner

Soort kamer

Deze kamers worden gerealiseerd om de kliniek te onderscheiden van andere klinieken, door een extra te bieden, willen we dat de klant/patiënt eerder overweegt om te kiezen voor onze kliniek. Een aantal patiënten dat gebruik maakt van de diensten van de kliniek, is het noodzakelijk zich te verplaatsen in een rolstoel door bijvoorbeeld een knie operatie. Deze groep moet ook gebruik kunnen maken van de kamers, daarom blijft de kamer gelijkvloers. De patiënten die een operatie hebben ondergaan, gaan als eerst naar de uitslaapkamer. Hier komen de patiënten weer bij na een operatie die onder narcose is uitgevoerd. Als naar het oordeel van de uitslaapverpleegkundige in overleg met de anesthesist de toestand van de geopereerde patiënt stabiel en veilig is, zal de verpleegkundige van de uitslaapkamer de patiënt overdragen naar de verkoever-/zorgkamer op de bovenste verdieping. Hier zal opnieuw apparatuur aangesloten worden om allerlei lichaamsfuncties te controleren. De eventueel aangebrachte drains worden op goede werking en productie gecontroleerd.

Commerciële doeleinden

Door onderzocht te hebben wat de zelfstandige klinieken te bieden hebben qua nazorg, zijn we tot de conclusie gekomen om de verkoeverkamers veranderen in luxe zorgkamers. Voor sommige operaties is een overnachting medisch verplicht (zie schema 2.1 blz. 9), door deze overnachting plaats te laten vinden in een kamer waarbij ook de partner kan overnachten, zijn de cliënten eerder geneigd om voor onze kliniek te kiezen. Doordat het privé verkoeverkamers zijn, zijn hier wel extra kosten aan verbonden.

De kamers zijn ingericht met een slaapkamer, badkamer en zithoek. Er zit geen keuken in, dit wordt niet aangeboden i.v.m. met aansluitingen en de beperkte ruimte. De cliënten willen luxe, vanzelfsprekend dat zij dan niet gaan koken. De mogelijkheid om eten te bestellen, zal uitgevoerd moeten worden in samenwerking met een cateringbedrijf. Dit is geheel aan de huurder te beslissen.

(12)

4. Analyse bestaande situatie

4.1 Analyse

Om een goed beeld te krijgen van de huidige stand van het kasteel Blondel de Beauregard, is het noodzakelijk een analyse te maken. Als deze in kaart is gebracht, zal er een aantal mogelijkheden zijn om eventuele problemen op te lossen.

4.1.1 Begane grond vloer

Begane grond vloer is een houtenvloer met balken van 70x180mm. Deze balken zijn niet allemaal meer even sterk en dienen wel verstevigd/vervangen te worden.

4.1.2 Gevel

De gevels bestaan uit metselwerk met een dikte van 500mm. Op de 2e verdieping reikt het metselwerk van de bestaande gevel tot 650mm boven bovenkant vloer, hierboven begint de dakconstructie. Dit metselwerk is ook 500mm dik. Aan het gevelbeeld mag niets veranderen, daardoor zijn we genoodzaakt de isolatie aan de binnenzijde van de gevel te bevestigen.

4.1.3 Verdiepingsvloer

De huidige vloer is een balklaagvloer met aan de onderzijde pleisterwerk en de bovenzijde planken. De vloer bestaat uit grenenhout balken, deze vloeropbouw werd in de 17e eeuw tot in de loop van de 19e eeuw het meest toegepast. De balken zijn nu ongeveer 250 jaar oud, intussen zijn deze zodanig aangetast dat deze balken

vervangen moeten worden. We gaan ervan uit dat 25% van de gehele verdiepingsvloeren vervangen moet worden. 4.1.4 Binnenwanden

Op de 2e verdieping zijn de bestaande binnenwanden zijn opgebouwd uit een laag metselwerk (650mm hoog) en daarop begint de dakconstructie. Om de dakconstructie intact te houden, is het niet mogelijk om deze te

verwijderen. 4.1.5 Dak

Recentelijke zijn een aantal spanten vervangen die noodzakelijk waren, de spanten die niet vervangen zijn, zijn nog in prima staat. Het wordt een koud dak, waardoor de isolatie aan de binnenzijde van het dak gevestigd zal worden. De huidige spanten blijven wel in het zicht om de structuur van het dak voor de patiënten zichtbaar te houden.

4.1.6 Installaties

In het kasteel bevinden zich geen elektrische of op gas fungerende installaties. Er zijn plaatselijke warmtebronnen zoals de openhaarden.

Figuur 2.1 Verdiepingsvloer

(13)

4.2 Varianten

4.2.1 Variant 1 – Volgens schetsplan

4.2.1.1 Constructie Wanden

De huidige wanden voldoen aan de gestelde eisen om de ruimten in te delen volgens de huidig geschetste plattegrond. De wanden zijn 500mm dik metselwerk, hier hoeven geen maatregelen genomen te worden.

Vloeren

De grenenhouten draagbalken die momenteel de vloer dragen voldoen niet meer. Hierdoor moeten maatregelen te worden genomen om de draagkracht van de vloeren te herstellen/verhogen.

Plafonds

Er komen verlaagde plafonds in om de installaties in te verwerken. Hierin wordt ook verlichting in verwerkt.

4.2.1.2 Indeling Ruimten

Begane grond – Receptie, wachtruimte, toiletten, kantine, 2 installatieruimten, 5 behandelkamers, apparatuur ruimte, 2 voorraadkamers, 2 desinfectieruimten.

1e verdieping – 2 operatieruimten, wasruimte, 2 uitslaapkamers, toiletten, bijeenkomstruimte/kantine, 2 desinfectieruimten en 2 opslagruimten.

2e verdieping – 4 luxe hotelkamers, fitnessruimte, bijeenkomstruimte, zuster post en een berging.

4.2.1.3 Gevel/dak/vloer (BG) Gevel

De gevel wordt van binnenuit geïsoleerd d.m.v. cradle-to-cradle isolatie met voorzetramen. Het gebouw wordt zo geheel geïsoleerd.

Dak

Het dak wordt ook aan de binnenzijde geïsoleerd, oftewel het wordt een koud dak. Tussen de huidige spanten wordt isolatie aangebracht.

Vloer

De vloer wordt aan de onderzijde geïsoleerd. Hierdoor veranderd er niets aan de hoogte van de vloer.

Figuur 3.2 - Gevel binnenzijde isolatie (bron: isover)

Figuur 3.3 - Koud dak (bron: isover) Figuur 3.4 - Vloer onderzijde isolatie (bron: isover)

(14)

4.2.1.4 Bouwfysica Installaties

De installaties die benodigd zijn voor de herbestemming is het installatieconcept met beperkte koeling. Ventilatie

De ventilatie vind plaats door mechanische aan- en afzuiging per ruimte. Deze is ook per ruimte regelbaar. Verwarmen/Koelen

Verwarmen en beperkte koeling vind plaats door wandverwarming.

Geluid

Door scheidingswanden bij de knooppunten te ontkoppelen voorkomen we contactgeluid.

Isolatie

Voor de gevel worden er blokken van Multipor geplaatst die ook dienen als isolatie en het gebouw dampopen houden.

Vocht

Doordat het gebouw nog steeds “ademt” is het niet nodig om voorzieningen te treffen betreft de vochtregulatie.

Daglicht

Het daglicht blijft hetzelfde, aangezien het een monumentaal pand betreft.

4.2.1.5 Veiligheid Toegang

De klanten hebben niet tot elke ruimte toegang. Alleen in de ontvangstruimte/receptie/toiletten kunnen de klanten komen zonder toestemming. De overige ruimten hebben de klanten toestemming/bevestiging nodig vanuit de receptie of via een van de werknemers.

Hellingen/lift

Voor mindervaliden is er een lift in het gebouw aanwezig en zijn er hellingen aangebracht waar er hoogteverschil is tussen vloeren.

4.2.1.6 Kosten Bouwkosten

De gemiddelde kosten per m2 B.V.O. zijn €820,00 De gemiddelde kosten per m2 V.V.O. zijn €1.115,00

4.2.1.7 Exploitatie Onderhoud

De gemiddelde kosten voor onderhoud per m2 B.V.O. zijn €31,00

Huur

Voor de huur is 8,5% van de jaarlijkse omzet aangehouden dat door de Nederlandse Zorgautoriteit is vastgesteld. De gemiddelde opbrengst per m2 B.V.O. zijn €230,00

De gemiddelde opbrengst per m2 V.V.O. zijn €335,00

Afschrijvingskosten

De gemiddelde boekhoudkundige afschrijvingskosten per jaar zijn €46.000,-

Hierbij is aangehouden dat de helft van de bouwkosten bestaan uit installaties en de andere helft uit bouwkundige werken, respectievelijk afschrijving 20 jaar en 50 jaar.

(15)

Björn van Geel - 2007948 4.2.2 Variant 2 – Inbouwruimten in gebouw

4.2.2.1 Constructie Wanden

De huidige wanden voldoen aan de gestelde eisen om de ruimten in te delen. De wanden zijn 500mm dik metselwerk, hier hoeven geen maatregelen genomen te worden. Deze wanden blijven in de huidige staat.

Vloeren

De huidige vloeren voldoen niet aan de eisen om de ruimten in te delen. Hiervoor dient er een primaire constructie in het gebouw gemonteerd te worden, de bestaande vloeren dienen als secundaire constructie en vangen een deel van belasting op.

Plafonds

Er veranderd niets aan de huidige plafonds, de installaties lopen onder de vloeren door.

4.2.2.2 Indeling Ruimten

Begane grond – Receptie, wachtruimte, toiletten, kantine, 2 installatieruimten, 5 behandelkamers, apparatuur ruimte, 2 voorraadkamers, 2 desinfectieruimten.

1e verdieping – 2 operatieruimten, wasruimte, 2 uitslaapkamers, toiletten, bijeenkomstruimte/kantine, 2 desinfectieruimten en 2 opslagruimten.

2e verdieping – 4 luxe hotelkamers, fitnessruimte, bijeenkomstruimte, zuster post en een berging.

4.2.2.3 Gevel/dak/vloer Gevel

De bestaande gevel blijft intact, hier worden geen maatregelen genomen. De gevel voor de nieuwe inbouwruimten bestaat uit een geïsoleerde tweede gevel.

Dak

Het dak blijft intact, hier worden ook geen maatregelen genomen. De daken van de inbouwpakketten bestaan uit geïsoleerde panelen.

Vloer

De begane grond vloer blijft ook intact, de vloeren van de inbouwpakketten bestaan uit geïsoleerde vloeren.

4.2.2.4 Bouwfysica Ventilatie

In elke inbouwruimte wordt lucht mechanisch aangevoerd en afgevoerd. Dit gebeurt d.m.v. ventilatie units boven elke ruimte te plaatsen.

Verwarmen/koelen

Verwarmen en koelen wordt plaatsgevonden d.m.v. wandverwarming/koeling in de ruimten en op de tweede verdieping in de luxe hotelkamers wordt er ook vloerverwarming aangebracht in de badkamers.

Figuur 4.1 - Plattegrond BG

(16)

Daglicht

Het daglicht is hetzelfde als bij het bestaande gebouw. Er is geen mogelijkheid i.v.m. monument door extra kozijnen te plaatsen. De vereiste equivalente daglicht voldoet met een minimum van 0,5m2 per verblijfsruimte.

Vocht

Het vocht wordt buiten gehouden d.m.v. folie in de inbouwpakketten. De vochtregulatie in de ruimten wordt geregeld door de mechanische ventilatie.

Geluid

De ruimte scheidende wanden voldoen aan de eis voor geluid. De geluidseis voor de gevel (35dB) voldoet d.m.v. inbouwpakketten.

4.2.2.5 Veiligheid Toegang

De klanten hebben niet tot elke ruimte toegang. Alleen in de ontvangstruimte/receptie/toiletten kunnen de klanten komen zonder toestemming. De overige ruimten hebben de klanten toestemming/bevestiging nodig vanuit de receptie of via een van de werknemers.

Hellingen/lift

Voor minder validen is er een lift in het gebouw aanwezig en zijn er hellingen aangebracht waar er hoogteverschil is tussen vloeren.

4.2.2.6 Kosten Bouwkosten

De gemiddelde kosten per m2 B.V.O. zijn €770,00 De gemiddelde kosten per m2 V.V.O. zijn €1.470,00

4.2.2.7 Exploitatie Onderhoud

De gemiddelde kosten voor onderhoud per m2 B.V.O. zijn €31,00

Huur

Voor de huur is 8,5% van de jaarlijkse omzet aangehouden dat door de Nederlandse Zorgautoriteit is vastgesteld. De gemiddelde opbrengst per m2 B.V.O. zijn €230,00

De gemiddelde opbrengst per m2 V.V.O. zijn €438,00

Afschrijvingskosten

De gemiddelde boekhoudkundige afschrijvingskosten per jaar zijn €35.650,-

Hierbij is aangehouden dat de helft van de bouwkosten bestaan uit installaties en de andere helft uit bouwkundige werken, respectievelijk afschrijving 20 jaar en 50 jaar.

Figuur 4.3 - Plattegrond 2e verdieping

(17)

Björn van Geel - 2007948 4.2.3 Afwegingen varianten

Hoofddeel

Onderdeel

Variant 1

Variant 2

Conclusie

Voordeel

Constructie Wanden Huidige wanden blijven intact. Deze

voldoen. De huidige wanden blijven samen met de gehele bestaande constructie intact. Er komt een nieuwe primaire staalconstructie in het gebouw.

Voor beide varianten geldt hetzelfde, de wanden blijven intact. Minpunt voor variant 2, aangezien er een hele nieuwe primaire constructie in komt.

Variant 1

Vloeren De vloeren voldoen niet aan de eis voor de belasting. Deze moeten verstevigd worden d.m.v. extra aan te brengen balken.

Er komen nieuwe vloeren in, deze staan

geheel los van de bestaande vloeren. Verstevigen van de meeste balken en nieuwe balken is een grote kostenpost, maar dit is ook het geval met de nieuwe staalconstructie. Wel voldoen de nieuwe vloeren meteen met de nieuwe constructie.

Variant 1 & 2

Plafonds Verlaagde plafonds om installaties en

verlichting in te verwerken. Geen verlaagd plafonds, installaties blijven in zicht. Verlaagde plafonds voor de gehele oppervlakte is nadelig voor de kosten, bij variant 2 valt deze kostenpost weg. Variant 2

Indeling BG Receptie, wachtruimte, toiletten, 2 installatieruimten, 5 behandelkamers, apparatuur ruimte, 2 voorraadkamers, 2 desinfectieruimten.

Receptie, wachtruimte, toiletten, 2 installatieruimten, 5 behandelkamers, apparatuur ruimte, 2 voorraadkamers, 2 desinfectieruimten.

Voor beide varianten hetzelfde. Variant 1 & 2

1e_verdieping _{2 operatieruimten, wasruimte, 2}

uitslaapkamers, bijeenkomstruimte, kantine, 2 desinfectieruimten en 2 opslagruimten. 2 operatieruimten, wasruimte, 2 uitslaapkamers, bijeenkomstruimte, kantine, 2 desinfectieruimten en 2 opslagruimten.

2e_verdieping _{4 luxe hotelkamers, fitnessruimte,}

bijeenkomstruimte, zuster post en een berging.

4 luxe hotelkamers, fitnessruimte, bijeenkomstruimte, zuster post en een berging.

Gevel/dak/vloer Gevel Bestaande gevel wordt geïsoleerd. Er wordt isolatie aan de binnenzijde van het gebouw aangebracht.

Er komt een tweede nieuwe geïsoleerde

gevel. Om de bestaande gevel te isoleren, kom je veel koudebruggen tegen die om goede oplossingen vragen. Bij variant 2, worden er inbouwpakketten gerealiseerd geheel los van de constructie, zonder koudebruggen.

Variant 2

Dak Het bestaande dak wordt geïsoleerd aan

de binnenzijde, oftewel een koud dak. Er komt een tweede nieuwe geïsoleerd dak, onder de bestaande dakconstructie. Zoals ook om het dak te isoleren, zijn er nog veel spanten die doorlopen naar buiten, waardoor er koudebruggen ontstaan. Dit geldt zowel voor variant 1 als 2.

Variant 1 & 2

Vloer De begane grond vloer moet ook

verstevigd worden om de draagkracht te verhogen. Wordt geïsoleerd aan de onderzijde.

Er komt een twee nieuwe begane grond vloer. Deze is onderdeel van de

inbouwpakketten.

Koudebruggen in de vloer bij variant 1, bij variant 2 is hier geen

sprake. Geheel los van de bestaande constructie. Variant 2

Bouwfysica Ventilatie Mechanische ventilatie, het gehele gebouw wordt mechanisch geventileerd.

Mechanische ventilatie boven elke inbouwruimte, afzonderlijk regelbaar.

Doordat bij variant 2, alleen de ruimten worden geventileerd die van toepassing zijn, is dit een enorme besparing op het energieverbruik. De overige ruimten worden natuurlijk geventileerd.

Variant 2

Verwarmen/koelen De ruimten worden verwarmd d.m.v. wandverwarming.

De ruimten worden verwarmd d.m.v. wandverwarming.

Bij variant 2 word niet elke ruimte verwarmd, alleen de ruimten die nodig zijn. Besparing op energieverbruik.

Variant 2 Daglicht Er is voldoende daglicht. Ramen in inbouwpakketten. Bij variant 2 staan de ramen circa 50cm verder dan bij variant 1. Variant 1

Vocht Folie in de gevel, vloer en dak. Folie in de inbouwpakketten. Er moet sowieso een damp remmende laag in. Variant 1 & 2

Geluid Eis voor de gevel is niet van toepassing. Tussen ruimten wel. De mag niet meer dan 32dB verschil zijn.

Eis voor de gevel is niet van toepassing. Tussen ruimten wel. De mag niet meer dan 32dB verschil zijn.

Bij beide varianten moet aan de eis worden voldaan. Bij variant 2 kan

dit mee worden opgenomen in de inbouwpakketten. Variant 2

Veiligheid Toegang Beperkte toegang voor klanten. Beperkte toegang voor patiënten. Beide varianten hetzelfde. Variant 1 & 2 Hellingen/lift Lift aanwezig voor mindervaliden. Lift aanwezig voor mindervaliden. Hoogte

verschil in vloer met hellingen oplossen.

Verschil moet opgevangen worden door hellingen bij variant 2. Variant 1

Kosten Bouwkosten €820,00 per m2_B.V.O. _{€770,00 per m}2_B.V.O. _{Variant 2 goedkoper, doordat er niet overal gebouwd wordt.} _{Variant 2}

Exploitatie Aantal V.V.O. 1.276m2 _970m2 _{Bij variant 1 meerdere vierkante meters die de huurder kan indelen.} _{Variant 1}

Huur €425.000,- €425.000,- Doordat een percentage van 8,68% van de omzet is aangehouden is

de huur voor beide varianten identiek. Variant 1 & 2

Afschrijvingskosten €46.000,- per jaar €35.650,- per jaar De afschrijving voor variant 2 is lager doordat de bouwkosten ook

lager uitvallen.

(18)

Björn van Geel - 2007948 4.2.4 Conclusie

Beide varianten zijn interessant om uit te voeren, maar als je in de tabel kijkt naar de voor- en nadelen van beide varianten komen we tot de conclusie dat variant 2 de beste keus is. De puntentelling met voordelen, komt variant 2 met 16 punten tegenover 12 punten van variant 1 als het beste bovendrijven. Het is niet alleen de puntentelling die ertoe doet, het is de samenstelling van de verschillende onderdelen die de doorslag geven om te kiezen voor variant 2.

De constructie van het huidige gebouw is in goede staat, alleen de vloeren voldoen niet. Door hier balken te vervangen/verstevigen van de gevel is zeer intensieve klus, doordat deze balken in de gevel blijven zitten, zijn hier koudebruggen. Deze dienen geïsoleerd te worden, dit is nogal omslachtig als je weet dat je met inbouwpakketten hier meteen vanaf bent. Bij variant 2 is er gekozen om een gehele nieuwe primaire staalconstructie in het gebouw te plaatsen, deze staat op zichzelf. Van de bestaande vloeren en gevel, word van af gebleven.

De indeling voor beide varianten zijn hetzelfde, dit is zo gehouden omdat deze ruimten benodigd zijn voor het vervullen van de functie zelfstandige kliniek.

Zoals hiervoor beschreven zijn de bestaande draagbalken voor de vloer een koudebrug, dit geldt zowel voor de begane grondvloer als de verdiepingsvloeren. Bij het dak is dit ook het geval, de spanten lopen door, de inbouwpakketten die hierin worden geplaatst, lopen ook deel door de spanten heen. Maar doordat deze spanten hout op hout zijn, is dit niet een probleem.

De installaties die benodigd zijn om het gebouw in combinatie met de inbouwpakketten te verwarmen/koelen en ventileren, is kleiner en dus minder energieverbruik. Dit komt doordat alleen de ruimten die gecreëerd worden d.m.v. de inbouwpakketten verwarmd/gekoeld en geventileerd worden. De overige ruimten in het gebouw zijn natuurlijk geventileerd door de kieren en naden die in de gevel zitten. Dit is gunstig voor de huurder, omdat de maandelijks stookkosten ook beduidend lager uitvallen, ruimten die niet bezet worden, hebben ook geen installaties nodig.

Voor de veiligheid in het gebouw dient er bij variant 2 rekening gehouden te worden met het feit dat er hoogte verschillen in de vloer ontstaan, dit moet door hellingen opgelost worden. Lift is bij zowel variant 1 & 2 van toepassing, dit is vereist aangezien patiënten in een bed verticaal getransporteerd moeten worden.

De kosten voor variant 2 vallen lager uit, dit komt doordat niet heel het gebouw aangepakt wordt, maar alleen de belangrijkste delen. Alleen is het wel dat de verhuurbare oppervlakte (V.V.O.) minder wordt, omdat er wanden in het gebouw worden geplaatst die geheel los staan van de gevel. Maar ook hier is weer te weerleggen dat er minder energieverbruik is, wat aantrekkelijk is voor de huurder.

(19)

5. Constructie

De huidige wanden die de gevel vormen zijn gemaakt van 450-550mm dik metselwerk. Deze wanden kunnen een behoorlijke kracht afdragen. Hier hoeven geen maatregelen te worden genomen. In de dakconstructie zijn een aantal balken recentelijk vervangen, omdat dit noodzakelijk was.

De huidige vloerbalken zoals in het vorige hoofdstuk beschreven, voldoen niet meer aan de eis om permanente belasting te dragen. Hierdoor is het noodzakelijk om een nieuwe primaire constructie in het gebouw aan te brengen, de vloeren kunnen eventueel wel als secundaire constructie dienen.

Na onderzoek bleek dat de beste oplossing was om de helft van de bestaande vloerbalken te vervangen door gelamineerde liggers van 120x320mm. Deze worden in een oplegplaat die in de bestaande gevel wordt gemonteerd opgelegd. Hierdoor fungeren deze gelamineerde liggers als primaire draagconstructie voor de vloer. De huidige balken liggen h.o.h. 300mm (zie figuur 5.1).

De nieuwe liggers worden h.o.h. 600mm gemonteerd aan de bestaande gevel (zie figuur 5.2).

We hebben overwogen om er stalen portalen in te plaatsen, om vervolgens de inbouwpakketten hierop te bevestigen, maar als er in de toekomst een functiewisseling plaats vind, dan ben je beperkt in je ontwerp tot deze portalen, waardoor de huidige staat van het pand aangetast wordt. De kosten van de portalen liggen ook vele malen hoger dan de helft van de vloerbalken te vervangen. Er word voor deze constructieve oplossing gekozen, omdat we het kasteel intact willen laten, mocht het in de toekomst van functie wisselen. Het cradle-to-cradle aspect wordt hierbij ook meegenomen, want door te kiezen voor gelamineerde houten liggers, deze zijn herbruikbaar en cradle-to-cradle.

Het kasteel wordt door deze constructieve oplossing weer opgewaardeerd tot een volwaardig kasteel waarin verschillende functies kunnen worden toegepast. Het is ook onze ambitie om het kasteel in zijn huidige staat te laten.

Figuur 5.1 - Bestaande balken

(20)

6. Bouwfysica

Er worden hoge eisen gesteld aan de operatieafdeling, zogenaamde clean rooms. Deze ruimtes dienen volledig afgesloten te zijn van de overige ruimten.

6.1 Opwekking

De opwekking van de warmte is een warmtepomp met bodemwisselaars kwam na onderzoek als beste oplossing i.c.m. de warmteafgifte. Er is namelijk geen gas aanwezig in het gebouw. Door deze warmtepomp is er ook topkoeling aanwezig, deze wordt afgegeven door de wandleidingen.

6.2 Ventilatie

Aan de hand van ISSO 37 is bepaald dat klimaatsysteem III de beste optie is, dit houd in dat er een warmteopwekking, mechanische ventilatie en topkoeling aanwezig is. De ventilatie is voorzien van WTW. Aan de hand van de capaciteit berekeningen is de luchtbehandelingskast VKT0706 uitgekomen, de afmetingen van deze kast zijn 1710mm breed bij 4010mm lang en 1480mm hoog.

6.3 Warmteafgifte

De eindapparaten als warmte- en koude afgifte zijn leidingen die in de wand verwerkt zijn. Alleen ter plaatse van de badkamers in de revalidatiekamers is er ook vloerverwarming aanwezig. Deze leidingen worden in een leemlaag geplaatst, hierover heen komen nog 2 lagen leem van 5mm met een wapeningslaag ertussen (figuur 6.1). Dit kwam na onderzoek als meest behaaglijk naar boven.

6.4 Isolatie

De binnendozen zijn opgebouwd uit een houtskelet frame met als Rc waarden; - Gevel: 3,65m2.K/W

- Dak: 3,71m2.K/W - Vloer: 3,84m2.K/W

Voor de geluidsisolatie is aangehouden volgens onze eisen, namelijk dat de personen elkaar niet horen in ruimten naast elkaar, minimaal een Rw=39dB.

6.5 EPU

Met EPU (NPR2917) is de EPC van de nieuwe situatie berekend. Volgens de inbouwpakketten komen uit op een EPC van 0,98. De EPC eis van gezondheidszorg is 1,00 dus voldoen we hieraan. Dit is namelijk wel voor nieuwbouw, want voor bestaande bouw is er geen eis. Dit hebben we wel berekend, om toch een compleet rapport te maken.

Figuur 6.1 - Wandverwarming (bron: WEM)

(21)

7. Bouwkundig

We hebben gekozen door onderzoek om geheel losstaande cabines in het kasteel te plaatsen. Om onze ambitie van cradle-to-cradle waar te maken, hebben we bewust gekozen om deze cabines zo ver mogelijk cradle-to-cradle te maken, door gebruik te maken van cradle-to-cradle materialen of cradle-to-cradle gecertificeerde materialen. Op de 1e verdieping ter plaatse van de operatieafdeling, oftewel cleanrooms, zijn de cabines niet geheel volgens het cradle-to-cradle concept ontworpen, dit i.v.m. de eisen die hieraan gesteld worden. Wel is er cradle-to-cradle isolatie in toegepast, de zogenoemde Doschawol (schapenwol).

Opbouw wand, HSB (buiten naar binnen):

1- Multiplex 10mm vochtwerend

2- Stijl- en regelwerk 44x100mm, h.o.h. 600mm 3- Doschawol 100mm, Rc=2,86m2.K/W

4- Dampremmende laag 5- Multiplex 10mm

6- Wandverwarming in 20mm leemlaag 7- Leemlaag 2x5mm incl. wapeningslaag

De totale dikte van het pakket is 130mm excl. wandverwarming en 150mm incl. wandverwarming.

Opbouw wand, t.p.v. operatieafdeling (buiten naar binnen):

1- Gyproc plaat, 12,5mm

2- GypFrame C-profiel, h.o.h. 400mm 3- Doschawol 100mm, Rc=2,86m2.K/W 4- Gyproc plaat, 12,5mm

5- Papieren wapeningsband + voegafwerking De totale dikte van het pakket is 125mm.

Op de 1e verdieping zitten er bij de operatieafdeling geen ramen in, dit i.v.m. hygiëne. De bestaande kozijnen zijn hierdoor afgesloten. Deze dienen in de toekomst wel schoongemaakt te kunnen worden, hierdoor zijn t.p.v. de bestaande kozijnen, panelen die gedemonteerd kunnen worden.

In het Programma van Eisen is aangegeven dat we de huidige staat van het kasteel willen behouden. Door cabines in de ruimtes te plaatsen, blijft het bestaande deel behouden. Mocht er in toekomst een functiewisseling plaatsvinden, dan blijft het kasteel geheel intact.

Figuur 7.1 – Horizontaal detail DH015

(22)

8. De weg naar de operatie

De weg van afspraak tot en met de daadwerkelijke operatie word hier in stappen uitgelegd. Om zo inzichtelijk te krijgen hoe dit proces verloopt. De kleuren in de tekening komen overeen met de gekleurde tekst.

1. Zodra een klant telefonisch een intake gesprek heeft ingepland, zal de klant arriveren op het terrein van de kliniek en hier zijn of haar auto parkeren. De klant komt binnen bij de hoofdingang, hier meld de klant zich bij de receptie.

2. Daarna wordt de klant verzocht in de wachtruimte plaats te nemen, totdat een dokter de klant ophaald. 3. De klant wordt begeleid naar één van de vijf spreek-/behandelkamer, waar hier het intake gesprek plaats

vind. Kan de klant al gelijk geholpen worden, dan gebeurt dit met instemming van de klant. Indien de klant dit niet wenst, wordt er een nieuwe afspraak ingepland. Als het intake gesprek voorspoedig is verlopen, wordt er een vervolg afspraak gemaakt voor de operatie. Hierna verlaat de klant het gebouw via de receptie/entreehal.

4. Als de klant volgens afspraak terug komt, volgt de klant de eerste 3 stappen nogmaals, alleen wordt er in de spreekkamer nog de laatste wensen/eisen doorgenomen. Vervolgens wordt de patiënt begeleid naar de 1e verdieping, waar de patiënt zich om kan kleden in de recoverykamer. En vervolgens in een bed geplaatst wordt. Hier worden uw gegevens gecontroleerd en eventuele voorbereidingen verricht, bijvoorbeeld een infuusnaald plaatsen, het toedienen van lokale verdoving naar de soort ingreep die de patiënt ondergaat.

5. De patiënt wordt vervolgens naar de inleiding gebracht door de anethesiemedewerker en de

operatieassistent(e). Vervolgens wordt de patiënt naar de operatieruimte gereden, naast de operatietafel, waarna de patiënt een overstap maakt of door het peroneel verbed wordt. Het plakken van stickers voor de hartbewaking, aanbrengen van de bloeddrukband en plaatsen van de saturatiemeter (voor zuurstof gehalte in het bloed). Hierna wordt de patiënt in slaap gebracht, begonnen met de operatie. Na de ingreep wordt de wond afgedekt. U wordt wakker gemaakt en na zorgvuldige controle naar de Recovery gebracht.

6. Als de patiënt op de Recovery afdeling aankomt, wordt de zorg overgedragen van de anesthesist naar een Recovery-medewerker. Hier wordt de patiënt aangesloten aan een bewakingsmonitor die bloeddruk, hartslag en zuurstofgehalte in het bloed registreert. De lichamelijke en geestelijke conditie wordt

nauwkeurig in de gaten gehouden, totdat de patiënt in overleg met de anesthesioloog naar de zorgkamers mag. Dan vindt er overdracht van zorg plaats tussen de Recovery-medewerker en de

afdelingsverpleegkundigen van de 2e verdieping.

7. De patiënt wordt vervolgens door de afdelingsverpleegkundigen geplaatst in één van de vier zorgkamers, waar de patiënt uit kan rusten met of zonder partner. Hier kan de patiënt eventueel nog een paar

overnachtingen blijven mocht het ter observatie nodig zijn of als de patiënt dit zelf wenst. Is de patiënt voldoende of volledig hersteld om zelfstandig of met beperkte hulp te kunnen functioneren, dan mag de patiënt naar huis. De patiënt pakt de lift tot aan de begane grond en vertrek vervolgens via de

receptie/entreehal.

Figuur 8.1 - Begane grond

Figuur 8.2 - 1e verdieping

(23)

9. Financiële haalbaarheid

De hoofdvraag van ons onderzoek, was het terugverdienen van de investering binnen 10 jaar. Eerst hebben we gekeken naar de bouwkundige en bouwfysische aspecten van het ontwerp, na het schetsontwerp hebben we een globale berekening gedaan van de investeringskosten met kengetallen. Doordat we nog niet wisten wat de exploitatiekosten zouden zijn, bleken de investeringskosten niet te hoog. Na het voorontwerp, is er een investeringsbegroting op elementencluster niveau gemaakt, hierbij worden de kosten al overzichtelijker. De exploitatiekosten werden met kengetallen in kaart gebracht.

Voor de huur is het vastgestelde percentage door de Nza (Nederlandse zorgautoriteit) van 8,5% van de jaarlijkse omzet aangehouden. De omzet van de toekomstige particuliere kliniek hebben we als referentie Bergman Clinics B.V. aangehouden. Deze hebben namelijk 5 klinieken met een gezamenlijke omzet van €25 miljoen.

Om erachter te komen wat de werkelijke opbrengst oftewel terugverdientijd is, is het van belang dat we de jaarlijkse kasstromen in kaart brengen. Omdat we rekenen met terugverdientijd en niet een rendement van minimaal 10%, gaan we uit van de inkomsten en uitgaven zoals we verwachten dat ze in de toekomst zullen verlopen en niet de NCW (Netto Contante Waarde).

We houden aan dat de BAR na 10 jaar, 10% bedraagt, hierdoor komen we op een verkoopwaarde van €4.800.000. Alle inkomsten bij elkaar opgeteld en m.b.v. doelzoeken in excel komen we op een IRR (internal rate of return; interne opbrengstvoet) van 11,82%. Hierdoor komen we uit op een terugverdientijd van 8,5 jaar.

Figuur 9.1 - Totale investeringskosten (NEN2631)

(24)

Cradle-to-cradle, zorginstellingen,

investering, exploitaite, duurzaam,

omgeving in relatie tot herstel,

monument etc.

Proces

Ontwerp

Conclusie

10. Conclusie

De opdrachtgever had aangegeven het kasteel Blondel de Beauregard te herbestemmen naar een particuliere kliniek met herstelwoningen. We zijn begonnen met het ontwerpen van de herstelwoningen en het kasteel, maar kwamen er gaandeweg achter door middel van onderzoek, dat voor de herstelwoningen geen markt was. Dit te weten zijn gekomen, hebben we het idee gehouden dat cliënten wel zouden kunnen overnachten. Maar dit te verplaatsen naar in het kasteel.

Het kasteel is in goede staat, alleen de vloeren voldoen niet. Hiervoor is een constructieve oplossing onderzocht, die het beste aansloot bij onze ambities, namelijk het kasteel intact te laten en cradle-to-cradle. Door de helft van de vloerbalken te vervangen komen we tot een mooie oplossing.

Er worden geen hoge eisen gesteld aan thermische isolatie, maar onze ambitie is wel om deze te laten voldoen aan de nieuwbouw eisen. De inbouwpakketten hebben een thermische isolatieschil die voldoet aan deze eisen, door nader onderzoek, is gebleken dat wandverwarming i.c.m. leem het meest behaaglijke verwarming is. Door gebruik te maken van een warmtepomp, kan er ook gekoeld worden met dit systeem, wandkoeling. Op de operatieafdeling zijn er eisen, waar niet op bezuinigd kon worden. Deze zijn ontworpen volgens bouwcollege.

De inbouwpakketten zijn opgebouwd uit HSB-elementen die in het werk worden gemonteerd. Doordat deze elementen in het werk worden gemonteerd, is het mogelijk deze in de toekomst te demonteren en zo het kasteel in zijn huidige staat te laten. Mocht er een functiewisseling plaatsvinden.

De onderzoeken hebben geleid tot een ontwerp waarmee de hoofdvraag is beantwoord. Door gebruik te maken van cradle-to-cradle materialen, energiezuinige installaties en het gebouw intact te laten, is de investering van de opdrachtgever binnen 10 jaar terugverdiend. Het is ook aantrekkelijk voor de toekomstige huurder, dat het energieverbruik lager ligt dan wanneer het gehele kasteel verwarmd zou moeten worden. Doordat de ruimtes opgebouwd zijn in clusters, is het mogelijk om per cluster de installaties uit te schakelen. Als huur hebben we de vastgestelde percentage (8,5% van de jaarlijkse omzet) aangehouden van de Nederlandse Zorgautoriteit waardoor de huur hoog ligt (marktgericht circa €160-180/m2, nu €440/m2), maar daarbij krijgt de huurder wel waar voor zijn geld, want het kasteel ligt op een terrein van 8.500m2, gelegen aan een vijver. Door ruimtes in het gebouw te creëren door middel van cabines, blijft het huidige kasteel in zijn waarde. De beleving voor de gebruiker is dat ze zich nog steeds in een kasteel uit de 18e eeuw bevinden, maar in cabines stappen waar het modern en hedendaags is.

(25)

Geld

Duurzaam

11. Aanbevelingen

De hoofdvraag is positief beantwoord, dit komt mede doordat er gebruik is gemaakt van de vastgestelde percentage van 8,5% door de Nederlandse Zorgautoriteit. Hierdoor hebben we een hoge huursom aangehouden die gunstig uitpakt in voordeel van de opdrachtgever. Mocht er een functiewisseling komen, naar bijvoorbeeld een niet zorg gerelateerde functie, zal de hoofdvraag niet positief beantwoord worden. Dit kan ook voor komen met een particuliere kliniek die minder omzet haalt dan de aangehouden omzet van Bergman Clinics B.V.

Als er een functiewisseling plaatsvind dan word er de marktconforme huur aangehouden (circa €160-180/m2_{), dit is}

minder dan de helft. Wordt er dan de grond erbij verhuurd, komen we op een hogere huur per m2 B.V.O (circa €220/m2). Maar ook met deze opbrengsten erbij, is het niet mogelijk om binnen 10 jaar de investering terug te verdienen. Hierbij kom je namelijk op een terugverdientijd van circa 17 jaar.

Mocht het kasteel niet verhuurd worden aan een particuliere kliniek de komende 10 jaar, dan zal er in de kosten moeten worden gesneden. De warmtepomp is een grote kostenpost – waardoor de kosten hoog uitkomen – deze dient te worden vervangen door HR-ketels of verwarmen via lucht. Door de installaties te wijzen komen de kosten lager uit, maar nog niet voldoende om binnen 10 jaar de investering terug te verdienen. Op de inbouwpakketten kan ook nog worden bespaard, namelijk door de leemlaag te vervangen met stucwerk, dit is vele malen goedkoper dan de leemstuc, maar namelijk niet cradle-to-cradle. Hierdoor gaat de gehele ambitie van cradle-to-cradle verloren. Doordat de ambitie verloren gaat, is het antwoord dat het niet mogelijk is de investering binnen 10 jaar terug te verdienen, als er een niet-zorg gerelateerde functie in komt.

Doordat we gebruik maken van inbouwpakketten, is het eenvoudig om van functie te wisselen, hierdoor word het bestaande kasteel niet aangetast. Dit is een voordeel voor de verhuur van de nieuwe functie, de huurder zit niet vast aan een indeling. De huurder is vrij in het indelen van het gebouw, mocht de huurder er een ruimte bij willen creëren, dan is dit eenvoudig te realiseren. Mocht er uitbreiding noodzakelijk zijn – bijvoorbeeld door goede zaken – is er het poortgebouw, deze is niet betrokken bij de herbestemming. De huurder is vrij in zijn uitbreiding/vergoten van zijn ruimte, de huur blijft namelijk gelijk (de inflatie en huurverhoging niet meegeteld). Als er een vervolgonderzoek volgt, is het aangeraden om uitgebreid de investerings- en exploitatiebegroting bij te stellen en rekening te houden met de verschillende functies die mogelijk in het gebouw kunnen komen. Het ontwerp is namelijk gebaseerd op een zorgfunctie.

(26)

12. Literatuur

a. Boeken

Dr. Ir. E. Gehner, Risicoanalyse bij projectontwikkeling, Uitgeverij SUN, Amsterdam, 2011, eerste druk 2003. Prof. Dr. E.F. Nozeman, Handboek Projectontwikkeling, Reeds Business, Doetinchem, 2010.

W.H. Kuhlmann, Bouwkosten: Nieuwbouw en renovatie projectanalyses, Reeds Business, Doetinchem, 2007. A.H.L.G. Bone, T.N.W.G. Kemps, A.W. Peters, H. Post, Bouwkunde Tabellenboek, Wolters-Noordhoff, Groningen, 2007.

Nederlands Normalisatie-instituut, Investeringskosten van gebouwen (NEN2631), 1979, maart. Nederlands Normalisatie-instituut, Exploitatiekosten van gebouwen (NEN 2632), 1980, september. Nederlands Normalisatie-instituut, Oppervlakten en inhouden van gebouwen – Termen, definities en bepalingsmethoden (NEN 2580), 2007, mei.

P.L. Wenzel, Jellema hogere bouwkunde bouwproces 13 beheren, ThiemeMeulenhoff, Utrecht, Zutphen, 2004. College bouw zorginstellingen, Levensduurkosten kapitaalinvesteringen in gezondheidszorgvoorzieningen, Rapportnummer 601, 2006, 18 september.

Ir. A.C. van der Linden, Bouwfysica, ThiemeMeulenhoff, Utrecht/Zutphen, 2006.

b. Websites

http://www.bouwcollege.nl http://www.bergmanclinics.nl http://www.briswarenhuis.nl http://www.tilburg.nl http://www.coelo.nl http://www.bouwkostenonline.nl http://www.bouwkosten.com http://www.casadata.nl http://www.nbd-online.nl

(27)

13. Bijlage

a. Rapporten

Bijlage 1 – Plan van aanpak Bijlage 2 – Programma van Eisen

Bijlage 3 – Constructieve verantwoording Bijlage 4 – Bouwbesluit 2012 berekeningen Bijlage 5 – Bouwfysica

Bijlage 6 – Bouwkosten (NEN2634) Bijlage 7 – Investeringskosten (NEN2631) Bijlage 8 – Exploitatiekosten (NEN2632)

b. Vooronderzoeken

3.1 Energieleverende installaties & projecten 3.2 Omgeving in relatie tot herstel

3.3 Cradle-to-cradle

3.4 Investeringsmogelijkheden & Investeren in duurzaam bouwen 3.5 Bouwbesluit 2012

c. Tekeningen

3.1.1 Plattegrond kelder & BG (bestaand)

3.1.2 Plattegrond 1e verdieping en zolder (bestaand) 3.2.1 Gevelaanzichten (bestaand)

3.2.2 Plattegronden BG, 1e verdieping en zolder (nieuw) 3.3.1 Doorsnedes A-A, B-B & C-C (nieuw)

3.4.1 Installatietekeningen (nieuw) 3.4.2 Detaillering (nieuw)