Abstract
Door middel van wetgeving, literatuur en jurisprudentie onderzoek wordt een antwoord gegeven op de vraag:
Biedt artikel 1 Eerste Protocol van het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens de particuliere vastgoedinvesteerder bescherming tegen het Nederlands huur- en belastingstelsel?
Het Nederlands huurstelsel in restrictief voor de verhuurder. Met name op het gebied van opzegging- en huurprijsregulering. Bovendien zijn er meerdere belastingen die het eventuele rendement negatief beïnvloeden.
Het EVRM biedt bescherming aan het eigendomsrecht daaronder uitdrukkelijk niet begrepen het recht van rendement. Inbreuken worden door het EHRM getoetst aan lawfulness, general interest en fair balance.
Het Hof meent dat het Nederlandse huurstelsel geen ongeoorloofde inbreuk levert. De Hoge Raad heeft bij herhaling in dezelfde lijn geoordeeld. Dat geldt ook voor de forfaitaire heffing van box 3 voor investeerders.
Dat laat onverlet de mogelijkheid om op individueel niveau een excessive burden aan te tonen. Dat is tot nu toe in Nederland nog niet succesvol gedaan.
In tegenstelling tot de Europese en Nederlandse jurisprudentie meen ik dat het juister zou zijn om de feitelijke mogelijkheid tot het behalen van rendement op eigendom van vastgoed te erkennen als recht en dat te beschermen.
Inhoudsopgave
1. Inleiding p. 5
2. De effecten van het Nederlandse huurstelsel voor particuliere investeerders p. 6
2.1. Huur algemeen p. 6
2.2. Huur onroerend goed p. 7
2.2.1.1.Woonruimte p. 8
2.2.1.2. Huurprijzen woonruimte p. 10
2.2.2. Huur bedrijfsruimte p. 11
2.2.2.1. Huurprijzen bedrijfsruimte p. 13
2.2.3. Huur ruimtes ex artikel 7:230a BW p. 14
2.3. Relevante belastingen voor de particuliere vastgoedinvesteerder p. 14
2.3.1. Onroerendzaakbelasting p. 15
2.3.2. Riool- en afvalstofheffing p. 16
2.3.3. Sparen en beleggen forfait p. 16
2.3.4. Schenk- en erfbelasting p. 18
2.3.5. Onroerendzaakbelasting p. 19
2.4. Tussenconclusie p. 19
3. De bescherming die artikel 1 Eerste Procotol EVRM biedt p. 21 3.1. Het belang van artikel 1 EP EVRM in de Nederlandse rechtspraktijk p. 22
3.2. Verticale/horizontale bescherming p. 23
3.3. Wijze van toetsing p. 24
3.3.1. Eigendomsbegrip p. 25 3.3.2. Inbreuk op eigendomsrecht p. 26 3.3.3. Ongerechtvaardigde inbreuk p. 26 3.3.4. Lawfulness-toets p. 26 3.3.5. General interest-toets p. 28 3.3.6. Fair balance-toets p. 29 3.4.Tussenconclusie p. 31
4. Het Nederlandse huur- en belastingstelsel voor particuliere investeerders getoetst aan
artikel 1 Eerste Protocol EVRM p. 32
4.1.Jurisprudentie van het Europese Hof van de Rechten van de Mens p. 32
4.3. Tussenconclusie p. 39
5. Conclusie p. 41
1. Inleiding
Sinds de invoering van de Huurwet in 1950 kent Nederland een systeem van zowel huur- als huurprijsbescherming. De mate van huurbescherming is in de afgelopen jaren aan verandering onderhevig geweest maar de Nederlandse wetgever is de huurder als zwakkere partij blijven beschermen.
Dat de huurder wettelijke bescherming verdient staat hier niet ter discussie. De grenzen van die bescherming wel. Op welk punt wordt het huurstelsel een ongeoorloofde inbreuk op het eigendomsrecht van de verhuurder?
Naast het huurstelsel zal ik de belastingen bespreken die relevant zijn voor de exploitatie van vastgoed. Om een zo compleet mogelijk beeld te scheppen van de regelgeving waarmee de Nederlandse particuliere vastgoedinvesteerder zich geconfronteerd ziet. Het huurstelsel en de belastingen zal ik in hoofdstuk twee bespreken.
Ik zal me focussen op de particuliere vastgoedinvesteerder die handelt in persoon, niet zijnde een rechtspersoon. De Nederlands rechtelijke traditie is beschermend naar natuurlijke
personen die niet handelen in de uitoefening van een bedrijfs- of beroepsactiviteit, zoals de consument. Ik vraag me af of dat ook geldt voor de particuliere vastgoedinvesteerder. Dat zou een inbreuk van het eigendomsrecht eerder ongeoorloofd maken.
Het eigendomsrecht is vervat in artikel 1 Eerste Protocol van het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens. In hoofdstuk drie zal ik dat artikel uiteenzetten aan de hand van jurisprudentie van het Europese Hof van de Rechten van de Mens.
In hoofdstuk vier zal ik het Nederlands huurstelsel en de relevante belastingen aan artikel 1 EP EVRM toetsen.
Uiteindelijk hoop ik door middel van wetgeving, literatuur en jurisprudentie onderzoek antwoord te kunnen geven op de vraag: biedt artikel 1 Eerste Protocol van het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens bescherming aan de particuliere vastgoedinvesteerder tegen het Nederlands huur- en belastingstelsel?
2. De effecten van het Nederlandse huurstelsel voor particuliere
investeerders
Vermogenswinst uit vastgoed wordt behaald door koop en verkoop. Het rendement uit eigendom van vastgoed wordt mede bepaald door het dwingrechtelijke Nederlands
huurstelsel. In dit hoofdstuk zal ik me focussen op de verhuur ook zal ik kort proberen stil te staan bij eventuele wettelijke restricties die verband houden met de koop en verkoop van vastgoed. Al is het maar om te bezien of verkoop een reëel alternatief vormt voor exploitatie van vastgoed.
2.1. Huur algemeen
‘Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie.’1
In eerste instantie bestond er een redelijk grote contractsvrijheid bij het aangaan van huur. Zoals kenmerkend voor het contractenrecht. Dit veranderde door de jaren heen. De wetgever meende dat de huurder, als economisch zwakkere contractspartij, beschermd diende te worden. De contractsvrijheid verloor de strijd van het van het algemeen belang en het huurstelsel werd aan dwingrechtelijke banden gelegd.2
Inmiddels wordt huur beheerst door de bepalingen van Boek 7 titel 4. Overeenkomstig zijn Boek 3 en 6 BW van toepassing op de huurovereenkomst.3
Misschien wel de belangrijkste bepaling is artikel 7:226 BW: ‘koop breekt geen huur’. Het recht van de huurder is obligatoir maar ondanks dat tegen de rechtsopvolgers van de verhuurder in te roepen. De wetgever heeft hier gekozen voor continuïteitswaarborgen oftewel huurdersbescherming. Het feit dat de verkrijger het recht op de tegenprestatie overneemt maakt deze bescherming niet bezwaarlijk zo meent hij.4 Dit betekent dat voor
1 Artikel 7:201 lid 1 BW
2 Hijma, van Dam, van Schendel & Valk 2010, p. 14-15. 3 Kamerstukken II 1997/1998, 26 089, nr. 2, p. 6. 4 Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 29.
opzegging van de huurovereenkomst een andere grond nodig is. Overigens doet de dood huur ook niet eindigen.5
2.2. Huur onroerend goed
Voor mijn onderzoek is de (ver)huur van onroerend goed van belang. De wet kent drie soorten verhuur, namelijk de huur van woonruimte ex art. 7:232 BW, de verhuur van bedrijfsruimte ex art. 7:290 BW en de huur van onroerend goed dat noch woonruimte noch bedrijfsruimte is ex art. 7:230a BW. Hieronder kan ook onbebouwde grond vallen maar die laat ik buiten beschouwing.
Welke bepaling is van toepassing op de huurovereenkomst? Ten eerste moet er worden gekeken naar de contractuele bestemming van de ruimte. Dit wordt door de inhoud van de overeenkomst bepaald (niet door de titel van de huurovereenkomst). Zo duidt een kapsalon op een bedrijfsruimte en gebruik van het woord ‘woning’ op art. 7:232 BW. Ten tweede is van belang dat de kwalificatie overeenkomt met wat partijen voor ogen hadden bij het aangaan van de huurovereenkomst, de aard en inrichting van de ruimte in aanmerking nemend.6 Ten slotte speelt het feitelijk gebruik van het verhuurde een rol.7 Daarbij moet worden opgemerkt dat contractuele bestemming zwaarder weegt dan de feitelijke situatie zolang er geen sprake is van een uitdrukkelijke of stilzwijgende wijziging van de met de huurovereenkomst beoogde gebruiksbestemming.8
Sommige gemeenten hebben op grond van de Leegstandwet verordeningen aangenomen om leegstand tegen te gaan. Die verordening wijst categorieën onroerend goed aan die bij leegstand van een bepaalde termijn vallen onder een gemeentelijke meldingsplicht op straffe van een bestuurlijke boete. Binnen drie maanden na deze melding onderzoekt de gemeente of het gebouw of een gedeelte geschikt is voor gebruik. Bij een leegstand van minstens 12 maanden kan de gemeente een gebruiker voordragen. Die gebruiker moet worden
geaccepteerd indien de eigenaar niet zelf binnen drie maanden een huurder/gebruiker vindt.
5 Artikel 7:229 BW
6 Eeken-Amiel, Steenmetser & Toorman 2013, p. 7
7 Hof Amsterdam 19 juli 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC9114.
Mocht een pand niet geschikt zijn voor gebruik dan kan de gemeente de benodigde investeringen afdwingen.9
2.2.1. Woonruimte
De gemiddelde particuliere vastgoedinvesteerder in Nederland bezit één woning10 die hij verhuurt. Nog geen vier procent verhuurt meer dan vijf woningen. In totaal is de particuliere vastgoedinvesteerder goed voor zes procent van de Nederlandse woningvoorraad.11
De huur van woonruimte is geregeld in Boek 7 titel 4 afdeling 5 BW. Het moet gaan om een huur van een reeds gebouwde onroerende zaak.
Lid twee van art. 7:232 BW bepaalt dat de afdeling niet van toepassing is op de huur van woonruimte die naar zijn aard slechts van korte duur is. Tijdens het tot stand komen van het oorspronkelijke artikel12 heeft de wetgever gekozen voor een feitelijk criterium waarbij de beoordeling van individuele gevallen aan de rechter wordt gelaten. Gedacht moet worden aan vakantiewoningen, hotelkamers ect.
Het dwingrechtelijke karakter13 van afdeling 7.4.5. BW biedt een grote bescherming aan de woonruimte hurende burger. Zo kan een huurovereenkomst slechts beëindigd worden met wederzijdse goedvinden, door ontbinding of opzegging.
Een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd kan niet tussentijds worden opgezegd door de verhuurder. Voor zelfstandige woonruimtes geldt een bepaalde huurtermijn van maximaal twee jaar, voor onzelfstandige ruimtes maximaal vijf jaar. In de derde en tweede maand voordat de bepaalde tijd is verstreken moet de verhuurder de huurder informeren over het aflopen van de huur. Dit op straffe van verlenging voor onbepaalde tijd.14 De
huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd eindigt dus niet van rechtswege.
9 Konijnenbelt, Gst. 2012, afl. 45, p. 45-46.; Leegstandverordening Amsterdam 2016 10 Als belegging; 79,9 procent
11 https://www.cbs.nl/nl-nl/nieuws/2019/14/bijna-half-miljoen-woningen-in-particuliere-verhuur 12 art. 1623a BW (oud)
13 Artikel 7:242 BW 14 Artikel 7:271 lid 1 BW
Huurovereenkomsten aangegaan voor onbepaalde tijd kunnen vrijelijk door de huurder worden opgezegd, een opzegtermijn in acht nemend.15 De verhuurder kan enkel opzeggen op limitatief in de wet opgesomde gronden ex art. 7:274 BW.
De eerste grond, de huurder heeft zich niet als goed huurder gedragen, wordt meestal gebruikt als een grond voor ontbinding in plaats van opzegging.16 Daarbij moet wel worden opgemerkt dat er een uitzondering bestaat voor de gevallen waar de tekortkoming ontbinding niet
rechtvaardigt.17 De tweede grond voor opzegging is een tijdsbeding; een huurovereenkomst aangegaan voor maximaal twee jaar voor een zelfstandige woning of vijf jaar voor een niet zelfstandige woning. De derde grond is dringend eigen gebruik, vervreemding niet
inbegrepen18. Onder eigengebruik valt ook eigenbelang.19 Voor een beroep op die grond moet de verhuurder de dringendheid aan tonen20 en passende vervangende woonruimte voor de huurder verkrijgbaar zijn. Bovendien moet de verhuurder een huisvestigingsvergunning overleggen en mag hij geen beroep op dringend eigen gebruik doen binnen drie jaar na rechtsopvolging.21 De vierde wettelijke grond is als een huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. De stelplicht rust op de
verhuurder. De vijfde grond is opzegging met het doel een op het verhuurde liggende
bestemming krachtens een geldend bestemmingsplan te verwezenlijken. De zesde grond geldt indien de verhuurder zwaarwegender belangen heeft dan de huurder in geval van
hospitahuur.22
De opzegging zelf, zowel voor overeenkomsten van bepaalde als onbepaalde tijd, moet voldoen aan verschillende vormvereisten. Zo moet hij geschieden bij exploot of aangetekende brief (geldt overigens ook voor huurder),23 de opzegging moet de grond van opzegging vermelden en de verhuurder moet de huurder verzoeken binnen zes weken al dan niet toe te stemmen in beëindiging van de overeenkomst.24 Afwijkende bedingen zijn nietig.25 Stemt de
15 Artikel 7:271 lid 5 sub a BW 16 Artikel 6:265 lid 1 BW
17 HR 28-09-2018, ECLI:NL:HR:2018:1810 (m.nt. F.J.P. Lock)
18 HR 23-09-2005, ECLI:NL:PHR:2005:AT9089, m.nt. P.A. Stein (Mitros/Hoekendijk) 19 HR 9 -12-1983, NJ 1984, 307
20 HR 23-10-1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC0735 (Reinders/Ebbens) 21 Artikel 7:274 lid 5 BW
22 Artikel 7:274 li1 sub a-f BW 23 Artikel 7:271 lid 3 BW 24 Artikel 7:271 lid 4 BW 25 Artikel 7:271 lid 7 BW
huurder niet in met de beëindiging dan blijft de huurovereenkomst rechtsgeldig tot een onherroepelijke rechterlijke uitspraak.26
2.2.1.1. Huurprijzen woonruimte
In principe zijn partijen vrij om een huurprijs overeen te komen.27 Maar de wetgever heeft hier opnieuw gekozen om de huurder te beschermen en deze contractsvrijheid in te perken. Hij heeft een aantal huurprijs beperkende maatregelen genomen met betrekking tot
woonruimtes. Die maatregelen variëren naar gelang sprake is van geliberaliseerde of niet geliberaliseerde woonruimte.
Van niet-geliberaliseerde woonruimtes spreekt men indien bij aanvang van de bewoning de huurprijs niet boven de 737,14 euro28 ligt, ook wel de huurtoeslaggrens genoemd.29 Bij het bepalen van deze kwalificatie wordt30 gebruik gemaakt van een puntentelling, rekening houdend met de oppervlakte van de vertrekken en overige ruimten in de woonruimte,
verwarming en energieprestaties, keuken en sanitair, woonvoorzieningen voor gehandicapten, privéruimten, bijzondere voorzieningen en de WOZ-waarde.31 De WOZ-waarde is “de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde
eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen”.32 De marktwaarde wordt daarbij als uitgangspunt genomen.33
Vanwege de grote stijging van de WOZ waarde zijn er plannen om de invloed daarvan op de puntentelling te beperken.34 Om “meer woningen in het gereguleerde segment en tegelijkertijd voor lagere huren voor mensen met de laagste inkomens” te realiseren.35 De maximaal te vragen huur is namelijk direct afhankelijk van het aantal behaalde punten.36 Bovendien wil
26 Artikel 7:272 lid 1 BW 27 Artikel 7:246 BW 28 Per 1 januari 2020 29 De Jonge 2019, p. 533. 30 Sinds 2015 31 De Jonge 2019, p. 531. 32 Artikel 17 lid 2 Wet WOZ
33 Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 44
34 Kamerbrief II Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 22-2-2019, p.7 35 Kamerbrief II Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 17-9-2019, p. 7 36 Handboek voor de verhuur en exploitatie van vastgoed 2019, p. 41.
het kabinet het voor gemeenten mogelijk maken om een maximale huur in te stellen als percentage van de WOZ.37
De huurder van een niet-geliberaliseerde zelfstandige woning mag op elk moment een beroep doen op de huurcommissie.38 Die uitspraak van de huurcommissie is bindend indien het conflict niet binnen acht weken aan de kantonrechter wordt voorgelegd.39 De huurder van een geliberaliseerde woning kan binnen 6 maanden na het ingaan van de huurovereenkomst de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs laten toetsen door de huurcommissie. De huurder kan na het verstrijken van de zes maanden alsnog een verzoek om huurverlaging indien er gebreken in/aan de woning zijn.40
Voor de verhuurder is het mogelijk om bij niet-geliberaliseerde woningen de huur te verhogen indien er sprake is van scheefwonen.41 Oftewel als het inkomen van de huurder boven het normbedrag uit art. 10 lid 2 UHW komt te liggen. De huur mag dan 4,1 of 5,6 procent worden verhoogd, afhankelijk van de hoogte van het inkomen. Ook hier moet weer aan verschillende vormvereisten worden voldaan.42
De artikelen 7:251, 7:259, 7:264 BW zijn toepasselijk op beide soorten woningen. De huurprijs mag niet meer dan één keer per jaar verhoogd worden, de servicekosten kunnen worden getoetst aan de redelijkheid door de kantonrechter en onredelijke bedingen zijn nietig. Het verhogen van huurprijs moet overigens wel redelijk zijn43, anders kan de huurder zonder wettelijke consequenties weigeren. Ook hier gelden weer vormvereisten voor de verhuurder. Is er een nieuwe overeenkomst over de huurprijs dan wordt die niet opnieuw aan art. 7:249 BW getoetst.
Ruim de helft44 van de woningen in bezit van particuliere vastgoedinvesteerders valt binnen het gereguleerde, ‘sociale’, huurstelsel.45
37 Kamerbrief II Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 22 februari 2019, p. 7. 38 Artikel 7:249 lid 1 BW
39 De Jonge 2019, p. 552. 40 De Jonge 2019, p. 551. 41 Artikel 7:252a BW 42 De Jonge 2019, p. 556.
43 Maximale huurverhoging wordt ieder jaar vastgesteld door minister; artikel 10 lid 2 UHW 44 56%
2.2.2. Huur bedrijfsruimte
De huur van een bedrijfsruimte is geregeld is art. afdeling 6 titel 4 van Boek 7. De bepalingen zijn van semi-dwingend recht; er mag niet ten nadele van de huurder van worden
afgeweken.46
Bij de huur van een bedrijfsruimte moet het wederom om een gebouwde onroerende zaak (of een gedeelte daarvan)47 gaan. De contractuele bestemming is bepalend voor de bestemming van de ruimte; wat hebben de partijen beoogd? Niet-contractuele indicatoren kunnen oppervlak en inrichting van het verhuurde zijn. Het enkele feit dat de verhuurder bekend is met een ander gebruik betekent niet dat dat gebruik als overeengekomen mag worden aangemerkt.48
Een tweede vereiste49 is dat er een “voor het publiek toegankelijk lokaal” moet zijn. Publiek mag niet te beperkt worden uitgelegd. Zo valt een ruimte enkel toegankelijk voor leden niet onder de werking van art. 7:290 BW.50
Volgens artikel 7:292 BW moet de verhuurder een huurovereenkomst aangaan voor tenminste vijf jaar. Als een kortere periode is overeengekomen dan wordt dat van rechtswege
gecorrigeerd.51 Een huurder kan, dankzij het semi-dwingende karakter, daar in sommige gevallen vanaf wijken. Lid twee bepaalt: “De huurovereenkomst die voor vijf jaar geldt, wordt na het verstrijken daarvan van rechtswege met vijf jaar verlengd. De overeenkomst die is aangegaan voor een termijn die langer is dan vijf jaar maar korter dan tien jaar, wordt na het verstrijken van die termijn van rechtswege verlengd met een tweede termijn die zoveel korter is dan vijf jaar als de eerste termijn langer is dan vijf jaar.”. Bij de totstandkoming van de wet heeft de wetgever vooral aan midden en klein bedrijf gedacht dat economische
gebonden is aan de locatie.52
46 Artikel 7:291 lid 1 BW
47 Met de uitzondering van een kampeerbedrijf; Artikel 7:290 lid 2 sub c BW 48 Hof Amsterdam 3 januari 2012, ECLI:NL:GHAMS:2012:BV6370
49 Met uitzondering van het eerder genoemde kampeerbedrijf en een hotelbedrijf; Artikel 7:290 lid 2 sub b BW 50 Ktr. Utrecht 21 mei 1997, ECLI:NL:KTGUTR:1997:AK0866.
51 Artikel 7:292 lid 1 BW
Er zijn twee opzeggingsmogelijkheden. De ene geldt voor huur voor een periode van vijf jaar of langer maar korter dan 10 jaar, de andere voor een periode van 10 jaar of langer.
Tussentijds kan niet worden opgezegd.53
Indien er na vijf jaar huur wordt opgezegd, kan dat enkel op grond van onjuiste
bedrijfsvoering en/of dringend eigen gebruik. Er is in 2011 een wetsvoorstel ingediend dat ertoe strekte om renovatie niet meer onder dringend eigengebruik te laten vallen.54 Overigens geldt hier, zoals dat ook bij woonruimte het geval is, een wachttijd van drie jaar na
rechtsopvolging.Wordt er niet (correct) opgezegd dan wordt de overeenkomst met een aantal jaar verlengd afhankelijk van de oorspronkelijke termijn.55
Is er een overeenkomst van tenminste tien jaar aangegaan dan is er een soepeler
opzeggingsbeleid.56 Daarnaast wordt door de rechter een belangenafweging gemaakt.57 Wordt de huurovereenkomst niet (correct) opgezegd dan wordt er verlengd voor onbepaalde tijd.58 Ook hier moet worden voldaan aan vormvereisten.
Er is ook nog een mogelijkheid om een huurovereenkomst voor twee jaar of korter aan te gaan. Voor deze gevallen bestaan geen dwingrechtelijke opzeggingsgronden of
formaliteiten.59
2.2.2.1. Huurprijzen bedrijfsruimtes
De huurprijs van bedrijfsruimte wordt enkel begrensd door art. 7:303 BW. Zowel de huurder als verhuurder kunnen na tenminste vijf jaar de rechter verzoeken tot huurverhoging/verlaging indien de huur afwijkt van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.60 Bij de beoordelingen
53 De Jonge 2019, p. 674. 54 Kamerstukken II 2012/13, 33 018, nr. 6, p. 1 55 Artikel 7:293 lid 1 BW 56 De Jonge 2019, p. 669. 57 Artikel 7:296 lid 3 BW 58 Artikel 7:300 lid 1 BW 59 De Jonge 2019, p. 671. 60 Artikel 7:303 BW
kunnen factoren zoals ligging, bereikbaarheid, grootte, voorzieningen ect. worden meegenomen.61 Het verzoek moet worden ondersteund door een deskundigenadvies.62
Behalve die bepaling staat het de partijen vrij om naar wens een huurprijs af te spreken.
2.2.3. Huur ruimtes ex art. 7:230a BW
Dit artikel is van toepassing op ruimtes die noch woonruimte noch bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW zijn, zoals een loods of kantoor. Ook hier gaat het om bebouwde
onroerende zaken. Het artikel kent geen beperkingen in de contractsvrijheid wat betreft duur- en termijnbescherming of huurprijsbescherming.63. Ook zijn er geen vormvereisten voor opzeggingen. Uiteraard staat het partijen vrij om alsnog contractueel gebruik te maken van het wettelijke stelsel met betrekking tot art. 7:290 BW.
De huur eindigt door het verlopen van de afgesproken termijn of door opzegging.64 Maar de leden 1 en 3 van art. 7:230a BW geven de huurder de mogelijkheid om bij de rechter een opschorting van zijn ontruimingsplicht te vorderen, uitzonderingen uit lid 2 daargelaten. Omdat het ook hier gaat om semi-dwingendrechtelijke bepalingen kan hier niet ten nadele van de huurder van worden afgeweken op straffe van nietigheid. Het feit dat de huurder reeds heeft ontruimd, betekent nog geen afstand is gedaan van de ontruimingsbescherming. Die ontruiming kan enkel als factor in de belangenafweging ex lid 4 worden meegewogen.65
2.3. Relevante belastingen voor de particuliere vastgoedinvesteerder
De Wet waardering onroerende zaken (WOZ) is eind 1994 in werking getreden. Het doel van de wet: “vergroting van de doelmatigheid, de rechtszekerheid, rechtsgelijkheid en
duidelijkheid voor de burger”66 door “te komen tot één wettelijke regeling voor de bepaling en de vaststelling van de waarde van onroerende zaken ten behoeve van de heffing van
61 Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5, p. 5. 62 Artikel 7:304 BW
63 Met uitzondering van art. 7:309 en 7:310 BW 64 Artikel 7:228 BW
65 HR 13 februari 2009, ECLI:NL:HR:2009:BF8925 66 Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 5, p. 1.
belastingen door de verschillende overheden”67. De wetgever heeft de gemeenten niet gebonden aan een bepaalde uitvoering van de wet. Het staat alle 355 gemeenten in principe vrij om dat naar welbevinden te doen.68
De WOZ-waarde wordt gebruikt bij de bepaling van de onroerendzaakbelasting maar ook bij de inkomstenbelasting, de vennootschapsbelasting, de erfbelasting, de schenkingsbelasting en de watersysteemheffing (in enkele gemeentes ook voor de rioolheffingen).69 De gemiddelde belastingopbrengst op basis van de WOZ-waarde ligt sinds 2016 boven de 10 miljard euro.70 Zoals hierboven besproken, wordt de WOZ-waarde ook gebruikt bij de bepaling van de huurprijs van woningen.
Binnen zes weken na de beschikking inhoudende de WOZ-waarde van het onroerende goed kan er bezwaar worden ingesteld. In eerste instantie zal dat beroep worden behandeld door de gemeentelijke heffingsambtenaar, waarna de gang naar de rechter openstaat. Bezwaar wordt dus op individueel niveau ingesteld.
De gemiddelde WOZ-waarde bedraagt 248.000 euro per 1 januari 201971. Met uitschieters in Amsterdam72 van 378.000 euro, een stijging van 11 procent ten opzichte van 2018 en in Rotterdam, een stijging van 16 procent naar 192.000 euro.73
2.3.1. Onroerendzaakbelasting
De onroerendezaakbelasting (OZB) is een gemeentebelasting74. Het is aan de gemeenten zelf om die vast te stellen. Daarmee zijn zij zowel verantwoordelijk voor de WOZ-waardebepaling als voor het heffingspercentage (de onroerendzaakbelasting)75.
67 Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 5, p. 3
68 Rapport ‘De aansluiting van WOZ-waarden op het marktniveau’ 2019, p. 10 69 https://www.rijksoverheid.nl
70 Rapport De aansluiting van WOZ-waarden op het marktniveau 2019, p. 11; gebruikte jaren 2012-2018 71 Peildatum is altijd voorafgaand jaar.
72 Sinds 2014 zijn is de WOZ in Amsterdam 64 procent gestegen. 73 https://www.cbs.nl
74 Artikel 220 Gemeentewet 75 Artikel 22 WOZ
Er wordt door gemeenten “op basis van de lokale situatie een afweging gemaakt tussen inkomsten en uitgaven, waarbij de onroerendezaakbelasting een van de mogelijkheden is om zelfstandig inkomsten te kunnen genereren”76.
Sinds 2008 is een macronorm van kracht die de macht van de gemeente met betrekking tot het vaststellen van het heffingspercentage beperkt om “een onevenredige stijging van de
collectieve lastendruk”77 te voorkomen. De macronorm bepaalt de maximale stijging van de ozb-opbrengsten van alle gemeenten samen.78 Dwingend lijkt de macronorm niet gezien de regelmaat waarmee gemeenten haar overschrijden.79
2.3.2. Riool- en afvalstoffenheffing
Art. 228a Gemeentewet biedt gemeenten de bevoegdheid om belasting te heffen ter
bestrijding van de kosten verbonden aan zowel huishoudelijk afval- en bedrijfsafvalwater als hemel- en grondwater.80
Art. 15.33 Wet milieubeheer geeft diezelfde mogelijkheid ter bestrijding van de kosten die zijn verbonden aan het beheer van huishoudelijke afvalstoffen. Beide heffingen mogen enkel kostendekkend zijn.81
Het is de verhuurder toegestaan de heffingen door te berekenen aan de huurder.82 Daarbij moet worden opgemerkt dat het verhaalrisico dus bij de verhuurder ligt.
2.3.3. Sparen en beleggen forfait
Vastgoed van particuliere investeerders moet worden opgegeven als een belegging in box 3, zoals dat ook met spaargeld moet. Daarover83 wordt een vermogensrendementsheffing
76 Rapport ‘evaluatie systematiek macronorm onroerendezaakbelasting’ 2014, p. 7
77 Bijlage bij aanbiedingsbrief over de evaluatie macronorm 2010, Ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijkrelaties, p. 1
78 Kamerstukken II 2018/19, 35 000B, nr. 9, p. 1 79 Kamervragen II 2017/18, nr. 1067, p. 1 80 Artikel 228a lid 1 Gemeentewet
81 HR 15 maart 2019, ECLI:NL:HR:2019:349, m.nt. P.G.M. Jansen. 82 HR 08 december 2017, ECLI:NL:HR:2017:3082, m.nt. Petra Lindhout. 83 Minus heffingsvrije vermogen van 30 846 euro
geheven naar een fictief percentage: het forfait. Over het fictieve rendement wordt 30 procent inkomensbelasting betaald.
Schijf Uw (deel van de) grondslag sparen en beleggen Percentage 0,07% Percentage 5,28% Percentage gemiddeld rendement 1 tot € 72.798 67% 33% 1,789% 2 vanaf € 72.798 tot € 1.005.573 21% 79% 4,185% 3 vanaf € 1.005.573 0% 100% 5,28% (Belastingdienst.nl)
In het regeerakkoord was het doel opgenomen om “een stelsel van
vermogensrendementsheffing op basis van werkelijk rendement” uit te werken.84 Tot nu toe heeft dat nog niet geleid tot werkelijke aanpassing van het fictieve rendement. Wel zijn er naar aanleiding van onder andere uitspraken van de Hoge Raad85 plannen om sparen en beleggen uit box 3 aparte regimes te geven.
Menno Snel, de toenmalige staatssecretaris van financiën schreef: “Inherent aan dit stelsel blijft dat het vrijwel nooit exact zal aansluiten bij het rendement van de individuele
belastingplichtige. Daardoor blijft er een brede politieke en maatschappelijke wens bestaan om belastingplichtige met vooral of uitsluitend spaargeld in box 3 tegemoet te komen.”86 Het niet aansluiten van het box 3 forfait bij het werkelijke rendement blijkt enkel een oorzaak voor het bestaan van ‘een brede politiek en maatschappelijke’ wens om spaarders tegemoet te komen. Mij is niet duidelijk wat dit onderscheidt rechtvaardigt en waarom men niet
particuliere beleggers tegemoet wil komen. Maar het kabinet blijkt deze tegemoetkoming aan spaarders mogelijk te willen maken door beleggers meer te belasten onder de motivatie van “concessies doen”.87 Een opmerkelijke motivatie gezien de taak van de wetgever om met zijn
84 1e deelbesluit op Wob-verzoek over aanpassing vermogensrendementsheffing box 3, 9-9-2019, p. 11 85 O.a. HR 14 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:816.
86 Kamerbrief II Ministerie van Financiën, 6 september 2019, p. 2 87 Kamerbrief II Ministerie van Financiën, 6 september 2019, p. 11
forfaitaire rendementsheffing de werkelijkheid na te bootsen.88 Het kabinet is van plan het beleggingsforfait te verhogen naar 5,33 procent.89
2.3.4. Schenk- en erfbelasting
Zowel een schenking als een erfenis geeft grond voor belastingheffing. Aan het overdragen van vastgoed hangt zodoende een blauw prijskaartje.
Waarde schenking partner en (pleeg- of stief)kinderen betalen over de waarde kleinkinderen en verdere afstammelingen betalen over de waarde overige personen betalen over de waarde € 0 - € 126.723 10% 18% 30% € 126.724 en meer 20% 36% 40% (Belastingdienst.nl)
Opgemerkt moet worden dat bepaalde schenkingen (eenmalig) belastingvrij kunnen worden gedaan. Dat geldt vooral voor schenkingen van ouders aan kinderen.90
Wat erfbelasting betreft wordt de WOZ-waarde genomen minus de openstaande
hypotheekschuld.91 Partners, kinderen, kleinkinderen en ouders bezitten een vrijstelling over een deel van de erfenis.92 Over de rest van de erfenis geldt onderstaande tabel.
88 HR 12 augustus 1999, ECLI:NL:PHR:1999:AA2756.
89 Kamerbrief II Ministerie van Financiën, 6 september 2019, p. 11 90 Artikel 33 Successiewet
91 Artikel 21 lid 5 Successiewet 92 Artikel 32 lid 4 Successiewet
Waarde erfenis Partner (Pleeg- of stief)kind Kind met een beperking Kleinkinderen en verdere afstammelingen Overige erfgenamen zoals een broer, zus of ouders € 0 - € 126.723 10% 18% 30% € 126.724 en meer 20% 36% 40% 2.3.5. Overdrachtsbelasting
Draagt een eigenaar van onroerend goed zijn eigendom over dan is deze transactie belast. Twee procent van de aankoopwaarde voor woningen, zes procent voor overig onroerend goed.93
2.4. Tussenconclusie
De belangen die het Nederlandse huurstelsel dient zijn groot. Het is duidelijk dat het
beschermen van de zwakkere partij een taak van de overheid is. Wel is het discutabel hoe ver die bescherming zou moeten reiken. En in hoeverre de overheid de verantwoordelijkheid voor die bescherming aan een bepaalde groep mag overdragen.
Het huidige wettelijke systeem is restrictief voor de verhuurder. Zowel de huur
mogelijkheden zelf als de huuropbrengst worden (zwaar) gereguleerd, zeker in de sociale woninghuur. Ik kan me voorstellen dat dat in niet geringe mate een last oplevert voor de verhuurder. Heeft een particuliere vastgoedinvesteerder een (grotere) portefeuille dan kan hij deze ongemakken nog wel opvangen. Anders is dat voor de kleinere particuliere belegger.
Tenslotte wil ik nog opmerken dat al deze wettelijke voorschriften en belastingen versnipperde materie vormen. Dat moet voor de particuliere beleger lastig zijn om te doorgronden. Daarbij komt ook de regionale regelgeving die ik niet heb behandeld. Bovendien worden er met enige regelmaat aanpassingen gedaan in het wettelijk systeem.
Ik kan niet concluderen dat het gehele Nederlandse huursysteem in combinatie met de relevante belastingen een onevenredig zwaar op verhuurders drukt. Wel denk ik dat een (niet gering) aantal verhuurders op individueel niveau onevenredig geraakt worden. Ook voor die burgers zou een overheid bescherming moeten bieden. De vraag is dan welke bescherming het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens biedt.
3. Artikel 1 Eerste Protocol EVRM
Het Europees Verdrag van de Rechten van de Mens (EVRM) kwam enkele jaren na de Tweede Wereldoorlog tot stand. Het al dan niet includeren van een eigendomsrecht was een discussiepunt tussen de lidstaten.94 Sommige landen vreesden dat de erkenning van zo’n eigendomsrecht de wederopbouw van hun economie in de weg zou staan. Vooral Engeland bood fel verzet, zoals de Engelsen ook hadden gedaan bij het opnemen van een
eigendomsrecht in de Universele Verklaring voor de Rechten van de Mens (UVRM). In tegenstelling tot het UVRM zou het EVRM juridisch bindende kracht gaan hebben.
Desalniettemin zocht de Raad van Europa aansluiting bij het UVRM.95 Een concept-verdrag met daarin het eigendomsrecht werd in 1950 voorgelegd aan het Comité van Ministers. In het artikel werd niet gesproken over een absoluut eigendomsrecht; algemeen belang vormde een toegestane inbreuk. Toch is het artikel om onbekende redenen niet in het EVRM
opgenomen.96
In 1952 werd het eigendomsrecht alsnog opgenomen in het Eerste Protocol dat in 1954 in werking trad.97 De tekst luidt:
“Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.
De voorgaande bepaling tast echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te
reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren.”98
94 Schild 2012, p. 118. 95 Tjepkema 2010, p. 611. 96 Tjepkema 2010, p. 612. 97 Schild 2012, p. 119.
Opmerkelijk is dat het recht op eigendom door het artikel niet expliciet wordt erkend, enkel het ongestoorde genot van het eigendom. Ook wordt niet gesproken over het recht op schadevergoeding. Deze uitgeklede bepaling heeft het Europees Hof van de Rechten van de Mens er niet van weerhouden om de verworpen tekstvoorstellen, met een veel inclusiever eigendomsrecht, in de norm uit art. 1 Eerste Protocol op te nemen.99 Het Hof is de politieke achtergrond van het recht echter nooit vergeten zoals hierna zal blijken.100
Volgens het Hof is het artikel in drie elementen onder te verdelen. Ten eerste is er het ongestoord genot op eigendom. Ten tweede het gebod om bij onteigening de regels van nationaal en internationaal recht in acht te nemen. En tenslotte de bevoegdheid van de overheid om het gebruik van eigendom te reguleren en om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren (tweede alinea).101
3.1. Het belang van artikel 1 EP EVRM in de Nederlandse rechtspraktijk
Het eigendomsbegrip is in het Nederlandse recht te vinden in artikel 5:1 Burgerlijk Wetboek:
“Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben.
Het staat de eigenaar met uitsluiting van een ieder vrij van de zaak gebruik te maken, mits dit gebruik niet strijdt met rechten van anderen en de op wettelijke voorschriften en regels van ongeschreven recht gegronde beperkingen daarbij in acht worden genomen.
De eigenaar van de zaak wordt, behoudens rechten van anderen, eigenaar van de afgescheiden vruchten.”
De bescherming van dit artikel strekt alleen tot zaken102 in tegenstelling tot het artikel 1 EP EVRM.
99 Schild 2012, p. 119. 100 Tjepkema 2010, p. 614.
101 EHRM 23 september 1982, ECLI:NL:XX:1982:AC7724, m.nt. E.A. Alkema. 102 Artikel 3:2 BW
De Nederlandse grondwet bevat een artikel dat toetsing aan de grondwet verbiedt.103 Dat verhindert een beroep op het grondwettelijke eigendomsrecht uit artikel 14:
“Onteigening kan alleen geschieden in het algemeen belang en tegen vooraf verzekerde schadeloosstelling, een en ander naar bij of krachtens de wet te stellen voorschriften. De schadeloosstelling behoeft niet vooraf verzekerd te zijn, wanneer in geval van nood onverwijld onteigening geboden is.
In de gevallen bij of krachtens de wet bepaald bestaat recht op schadeloosstelling of tegemoetkoming in de schade, indien in het algemeen belang eigendom door het bevoegd gezag wordt vernietigd of onbruikbaar gemaakt of de uitoefening van het eigendomsrecht wordt beperkt.”
Uit artikel 94 Grondwet volgt echter dat nationaal wettelijke bepalingen getoetst dienen te worden aan eenieder verbindende verdragsbepalingen, zoals het EVRM.
Zo treedt de merkwaardige situatie op dat een internationaal verdrag in de praktijk meer bescherming oplevert dan de nationale Grondwet. De grote meerderheid van de jurisprudentie is dan ook gebaseerd op een beroep op het Eerste Protocol EVRM.104
3.2. Verticale/horizontale bescherming
Volgens art. 34 EVRM kan ieder natuurlijk persoon, iedere niet-gouvernementele organisatie of iedere groep personen een verzoekschrift indienen bij het Europese Hof van de Rechten van de Mens (EHRM). Het beschermingsniveau van natuurlijke personen kan hoger zijn dan dat van rechtspersonen.105
Een klacht kan pas succesvol worden ingediend nadat alle nationale rechtsmiddelen zijn uitgeput.106
103 Artikel 120 Grondwet
104 Barkhuysen, van Emmerik, Ploeger, De eigendomsbescherming van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het
EVRM en het Nederlands burgerlijk recht: Het Straatsburgse perspectief, p. 37
105 Barkhuysen, van Emmerik, Ploeger, De eigendomsbescherming van artikel 1 van het Eerste Protocol bij het
EVRM en het Nederlands burgerlijk recht: Het Straatsburgse perspectief, p. 15
Het Hof behandelt alleen de eventuele schending van het eigendomsrecht door de verdragsluitende partijen, oftewel door lidstaten. Het Hof biedt dus in beginsel slechts verticale bescherming.107
Datzelfde geldt voor de nationale rechter die eerst dient te worden benaderd. Maar de burger mag van de nationale rechter verlangen dat hij het nationaal recht verdragsconform uitlegt108. Staat een nationale regel dit niet toe dan dient de rechter deze buiten toepassing te laten. Zo treedt er toch een vorm van indirecte horizontale bescherming op.109
3.3. Wijze van toetsing
Het EHRM heeft een stappenplan ontwikkeld voor de toetsing aan art. 1 EP. Welke inmenging levert een ongeoorloofde inbreuk op het eigendomsrecht op?
Allereerst moet er sprake zijn van eigendom in de zin van art. 1 EP. Ten tweede moet er een inbreuk/inmenging in het eigendomsrecht zijn. Is er sprake van een inbreuk dan moet worden getoetst of die inbreuk gerechtvaardigd is. Dit wordt gedaan aan de hand van beantwoording van de onderstaande vragen:
1. Is de inbreuk rechtmatig, oftewel bij wet voorzien?
2. Zo ja, heeft de inbreuk een legitieme doelstelling in het algemeen belang?
3. Zo ja, bestaat een redelijk evenwicht tussen de eisen van het algemeen belang van de samenleving en de bescherming van de fundamentele rechten van het individu?110
De vragen zijn cumulatief; alle moeten positief worden beantwoord om een succesvol beroep op art. 1 EP te doen.
Indien er door een lidstaat niet voldoende is voorzien in procedurele waarborgen ter
bescherming tegen een inbreuk van een eigendomsrecht dan is er in beginsel een schending van artikel 1 EP EVRM.111
107 Artikel 34 EVRM 108 Artikel 94 Grondwet 109 Salemink 2014, p. 38 110 Tjepkema 2010, p. 614. 111 Schild 2012, p. 152.
3.3.1. Eigendomsbegrip
Het eigendomsbegrip uit art. 1 EP is autonoom; overeenstemming met een
nationaalrechtelijke kwalificatie is niet vereist. Het EHRM lijkt geen vaststaande definitie te hebben voor eigendom. Het Hof bepaalt in individuele zaken of het geschil onder de
reikwijdte van het artikel valt.112 Het artikel bestrijkt in ieder geval zowel stoffelijke als niet-stoffelijk vormen van eigendom. Deze laatste kunnen bijvoorbeeld bestaan in de vorm een bonus of een schadevergoeding.113 Zeker is inmiddels wel dat eigendom enkel wordt
aangenomen indien er sprake is van een economische waarde.114 Het eigendomsbegrip is dus ruim.
Daar staat tegenover dat het artikel niet van toepassing is op eigendomsverwerving.115 Toekomstig eigendom valt niet onder zijn bescherming, tenzij er sprake is van een gerechtvaardigde verwachting, een “legitimate expectation”.116 Bovendien moet het eigendomsrecht voldoende bepaalbaar zijn, oftewel een “legitimate claim” moet kunnen worden aangetoond.117
De Marckx-zaak uit 1980 gaf artikel 1 EP EVRM deze betekenis. De zaak ging over het door Belgisch recht gemaakte wettelijk onderscheid tussen wettige en natuurlijke kinderen en raakte artikel 1 EP EVRM maar zijdelings. Toch is de overweging van het Hof van grote waarde gebleken:
“The Court notes that this Article (P1-1) does no more than enshrine the right of everyone to the peaceful enjoyment of "his" possessions, that consequently it applies only to a person’s existing possessions and that it does not guarantee the right to acquire possessions whether on intestacy or through voluntary dispositions.”118
112 Schild 2012, p. 122. 113 Tjepkema 2010, p. 615.
114 Advies inzake de mogelijkheid tot afschaffing van het zelfrealisatiebeginsel in verband met artikel 1 van het
Eerste Protocol van het Euopees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM), p. 9
115 Sluysmans & de Graaff 2014, p. 4
116 Salemink, Uitkoop van minderheidsaandeelhouders (VDHI nr. 125) 2014, p. 40 117 Tjepkema 2010, p. 616.
De materiële benadering van het Hof heeft ertoe geleid dat “eigendom” snel wordt aangenomen. Zodra een belang enige waarde vertegenwoordigt, wordt het meestal als eigendom aangemerkt.119
3.3.2. Inbreuk op eigendomsrecht
Een inbreuk op het eigendomsrecht kan zowel in de vorm van ontneming (overdracht van het eigendom) als in regulering voorkomen. Indien de kwalificatie ontneming wordt gegeven gelden er strengere eisen.120
Belastingheffing wordt als inbreuk gezien.121
3.3.3. Ongerechtvaardigde inbreuk
Zoals hierboven besproken hangt de rechtvaardiging van een inbreuk af aan de beantwoording van drie cumulatieve vragen:
1. Is de inbreuk rechtmatig, oftewel bij wet voorzien?
2. Zo ja, heeft de inbreuk een legitieme doelstelling in het algemeen belang?
3. Zo ja, bestaat een redelijk evenwicht tussen de eisen van het algemeen belang van de samenleving en de bescherming van de fundamentele rechten van het individu?122
Deze worden ook wel de lawfulness-toets, de General interest toets en Fair balance toets genoemd.
3.3.3.1. Lawfulness-toets
119 Salemink, Uitkoop van minderheidsaandeelhouders (VDHI nr. 125) 2014, p. 40 120 De Kam, Serie Staat en Recht 2016, p. 1
121EHRM 29 april 2008, nr. 13 378 (Burden & Burden) m. nt. J.H. Gerards, r.o. 59.
Dit eerste vereiste is meteen de belangrijkste; is de inbreuk bij wet voorzien?123 Dit is een uitwerking van het legaliteitsbeginsel.124
De Lawfulness-toets wordt onderverdeeld in drie factoren. a. Precision
b. Foreseeability (voorzienbaarheid) c. Accessibility (toegankelijkheid)
De inbreuk makende wetgeving125 moet dus bekend zijn gemaakt en de bevoegdheid die daaruit ontstaat moet met voldoende precisie zijn vastgelegd zodat de uitwerking
voorzienbaar is.
Wat de toegankelijkheid betreft toetst het EHRM ook of de bekendmaking wel effectief is uitgevoerd.126 De norm moet ook achteraf nog geraadpleegd kunnen worden.127
"It is not for the Court to express a view on the appropriateness of the methods chosen by the legislature of a Contracting State, or to decide on whether the manner of publishing tax and accounting principles is compatible with the requirements of Czech law. Its task is confined to determining whether the methods applied by the Contracting State are in conformity with the Convention.”128
Overigens verzet het voorzienbaarheids- en preciesheidvereiste zich niet tegen open normen zolang het rechtsgevolg redelijkerwijs had kunnen worden voorzien. Enige onduidelijkheid in de wetgeving leidt niet automatisch tot een onrechtmatige inbreuk van artikel 1 EP EVRM zoals weergegeven door het Hof in Beyeler v. Italy:
“However, the principle of lawfulness also presupposes that the applicable provisions of domestic law be sufficiently accessible, precise and foreseeable (…). The Court observes that in certain respects the statute lacks clarity, particularly in that it leaves open the time-limit for
123 Salemink, Uitkoop van minderheidsaandeelhouders (VDHI nr. 125) 2014, p. 42 124 Tjepkema 2012, p. 623.
125 Niet vereist dat het formele wetgeving is
126 EHRM 9 november 1999, nr. 26449/95 (Špaček s.r.o./Tsjechië), r.o. 56-57 127 Schild 2012, p. 131.
the exercise of a right of pre-emption in the event of an incomplete declaration without, however, indicating how such an omission can subsequently be rectified. (…) That factor alone cannot, however, lead to the conclusion that the interference in question was unforeseeable or arbitrary and therefore incompatible with the principle of lawfulness.”
Vooral willekeur van de wetgever wordt opgevangen door het voorzienbaarheids vereiste.129
Zo oordeelde in de Iatridis zaak het Hof dat de willekeur van de Griekse overheid de lawfulness test niet doorstond en zodoende de fair balance test niet uitgevoerd hoefde te worden.
“It follows that the issue of whether a fair balance has been struck between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of the
individual’s fundamental rights (…) becomes relevant only once it has been established that the interference in question satisfied the requirement of lawfulness and was not arbitrary.”130
“The Court considers, like the Commission, that the interference in question is manifestly in breach of Greek law and accordingly incompatible with the applicant’s right to the peaceful enjoyment of his possessions. (…) There has therefore been a violation of Article 1 of Protocol No. 1.”131
3.3.3.2. General interest-toets
Is er voldaan aan de lawfullness-toets dan moet er gekeken worden of de inbreuk is gepleegd in het algemeen belang (general interest).
Uit jurisprudentie blijkt dat het EHRM niet snel zal ingrijpen in de belangenafweging van een lidstaat. Overheden hebben een ruime ‘margin of appreciation’ aangezien zij bekender zijn met de nationale politieke, sociale en economische belangen:
129 Schild 2012, p. 130.
130 EHRM 25 maart 1999, nr.31107/96, r.o. 58 131 EHRM 25 maart 1999, nr.31107/96, r.o. 62
“Because of their direct knowledge of their society and its needs, the national authorities are in principle better placed than the international judge to appreciate what is "in the public interest". Under the system of protection established by the Convention, it is thus for the national authorities to make the initial assessment both of the existence of a problem of public concern warranting measures of deprivation of property and of the remedial action to be taken. Here, as in other fields to which the safeguards of the Convention extend, the national authorities accordingly enjoy a certain margin of appreciation. Furthermore, the notion of "public interest" is necessarily extensive. In particular, as the Commission noted, the decision to enact laws expropriating property will commonly involve consideration of political,
economic and social issues on which opinions within a democratic society may reasonably differ widely. The Court, finding it natural that the margin of appreciation available to the legislature in implementing social and economic policies should be a wide one, will respect the legislature's judgment as to what is "in the public interest" unless that judgment be manifestly without reasonable foundation.132
Het Hof kijkt dus wel naar de aanwezigheid van een algemeen belang maar toetst
(nauwelijks) de inhoud. Wel toetst het Hof een verbod van detournement de pouvoir. Het Hof zal dus snel een ‘general interest’ aannemen. Pas als de inbreuk evident niet het algemeen belang dient, zal een klacht op deze grond worden toegewezen. 133
3.3.3.3. Fair balance-toets
De fair balance-toets is tenslotte in feite een proportionaliteits- en subsidariteitstoets tussen het individuele belang en het algemeen belang.134 De twee vorige vereisten kunnen beide meespelen in deze afweging.135
Het Hof toets of de inbreuk door de overheid op het eigendom een ‘individual and excessive burden’ (individuele en buitensporige last) oplevert, of er een redelijke mate van
132 EHRM 28 januari 1983, nr. 8793/79 (James and others/United Kingdom), r.o. 46
133 Advies inzake de mogelijkheid tot afschaffing van het zelfrealisatiebeginsel in verband met artikel 1 van het
Eerste Protocol van het Euopees Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM), p. 14
134 Schild 2012, p. 136.
evenredigheid bestaat tussen de gebruikte middelen en het doel, en of, en in hoeverre er een aanspraak op vergoeding bestaat.136
Ook hier staat het EHRM een ruime ‘margin of appreciation’ toe aan de nationale overheden wat betreft artikel 1 EP EVRM hoewel de zwaarte van de inbreuk137 wordt meegenomen in de afweging.138 Desalniettemin komt het Hof slechts in uitzonderlijke gevallen tot de conclusie van een ‘disproportionate and excessive burden’.
“(…) There must also exist a reasonable relationship of proportionality between the means employed and the aim sought to be realised. In this respect, States enjoy a wide margin of appreciation with regard both to choosing the means of enforcement and to ascertaining whether the consequences of enforcement are justified in the general interest for the purpose of achieving the object of the law in question.”139
Één van die gevallen waarin een excessive burden wel werd aangenomen door het Hof was Sporrong and Lonnoth v. Sweden. Klagers kwamen op tegen vergunningen tot onteigening die hen beletten om hun onroerend goed te (her)bouwen. Doordat de vergunningen meerdere malen (25 jaar in totaal) werden verlengd en er geen procedurele waarborgen waren voor de klagers op naar de rechter te gaan140, oordeelde het Hof dat er een schending was van artikel 1 EP EVRM.
“Ainsi combinees, les deux series de mesures ont cree une situation qui a rompu le juste equilibre devant regner entre la sauvegarde du droit de propriete et les exigences de l'interet general: la succession Sporrong et Mme Lonnroth ont supporte une charge speciale et
exorbitante que seules auraient pu rendre legitime la possibilite de reclamer l'abregement des delais ou celle de demander reparation. Or la legislation suedoise excluait a l'epoque pareilles possibilites; elle exclut toujours la seconde d'entre elles.”141
136 Schild 2012 p. 114-115.
137 Ontnemen en mate van regulering
138 EHRM 30 augustus 2007, nr. 44302/02 (J.A. PYE/Verenigd Koningkrijk), r.o. 55 139 EHRM 30 augustus 2007, nr. 44302/02 (J.A. PYE/Verenigd Koningkrijk), r.o. 55 140 Ook niet voor schadevergoeding
In deze zaak liet het Hof de afwezigheid van de mogelijkheid tot toetsing door een nationale rechter (zwaar) meewegen in haar beoordeling van de fair balance.
3.4 Tussenconclusie
Hoewel artikel 1 EP EVRM een uitgebreid toetsingskader bezit, blijft de inhoudelijke beoordeling vooral in handen van de staat. Het EHRM heeft gekozen voor een niet (of nauwelijks) inhoudelijke toetsing bij zowel het lawfulness vereiste als de general interest vereiste. Bovendien hanteert zij bij de fair balance toets een ruime margin op appreciation.
Wat ik opmerkelijk vind is dat het Hof haar macht wel aanwendt bij de bepaling van het eigendomsbegrip. Daar laat het EHRM nauwelijks ruimte voor nationale invulling. Om vervolgens bijna de gehele inhoudelijke toets uit de weg te gaan. Daartoe betracht hij gezien de afstand terughoudendheid. Is er een toegevoegde waarde voor de particuliere
4.
Het Nederlandse huur- en belastingstelsel voor particuliere
investeerders getoetst aan artikel 1 Eerste Protocol EVRM
In dit hoofdstuk onderzoek ik de invloed van artikel 1 EP EVRM op het Nederlandse huurstelsel en de relevante belastingen. Dat zal ik onderzoeken aan de hand van zowel Europese als Nederlandse jurisprudentie.
4.1. Jurisprudentie van het Europese Hof van de Rechten van de Mens
In de zaak Mellacher/Oostenrijk142 werd het Oostenrijkse systeem van huurbescherming in combinatie met huurprijsbeperking getoetst aan artikel 1 EP EVRM. Dat systeem is redelijk vergelijkbaar met het Nederlandse sociale huurstelsel. Het EVRM kwam tot de conclusie dat die combinatie van huurdersbescherming niet strijdig is met de eigendomsbescherming. Daarmee leek de lijn van het Hof duidelijk.143
Tot de zaak Hutten-Czapska/Polen uit 2006. Eiseres, mevrouw Hutten-Czapska stelde dat de staat Polen met het huurstelsel een onrechtmatige inbreuk maakte op haar eigendom van een woning.
Het huis was door haar familie verkregen in 1936. Zowel Duitse als Russische troepen hadden in de oorlogsjaren hun intrek genomen waarna het communistische regime huurders aanwees tegen een zeer lage huur. Na de val van het communistische regime heeft de Poolse rechter eiseres als erfgenaam aangewezen en verkreeg zij de eigendom. Vanaf dat moment heeft zij primair geprobeerd om de huur op te zeggen en secundair om een redelijk rendement te vergaren. Beide bleken onmogelijk door de door Polen gehandhaafde communistische huurbescherming. Want ondanks de val van het communisme hield de overheid een
huursysteem in stand waardoor mevrouw Hutten-Czapska, en met haar velen anderen, niet de onderhoudskosten konden dekken uit de huurinkomsten.
De zaak kwam uiteindelijk bij het EHRM. Het Hof concludeerde dat de zaak viel onder de bevoegdheid tot regulering van de eigendom. Zij ging niet mee met de stelling van eiseres dat
142 1989
zij de facto geen eigendom meer had. Want “she had never lost the right to sell her property nor had the authorities applied any measures resulting in the transfer of her ownership”.144
Het Hof continueerde met een toetsing van de regulering aan de principes van lawfulness, general interest en fair balance. Ook lawfulness werd aangenomen, terwijl de weging van de wettelijke restricties zouden worden meegenomen in the fair balance toets.
In de weging van de belangen merkte het Hof op dat “the violation of the right of property in the present case is not exclusively linked to the question of the levels of rent chargeable but, rather, consists in the combined effect of defective provisions on the determination of rent and various restrictions on landlords’ rights in respect of the termination of leases, the statutory financial burdens imposed on them and the absence of any legal ways and means making it possible for them either to offset or mitigate the losses incurred in connection with the maintenance of property or to have the necessary repairs subsidised by the State in justified cases”.145 Oftewel de belangen van eiseres worden gewogen als geheel, niet enkel de opbrengst uit huur is van belang.
Het EHRM concludeerde dat er enkele factoren waren die in dit geval leidden tot onevenwichtige restricties ten opzichte van eiseres.
Ten eerste was haar vrijheid tot het aangaan van de huurovereenkomst zeer beperkt door de staat. Bovendien had zij weinig tot geen mogelijkheid tot opzegging van die
huurovereenkomst; “thus seriously limiting the landlords’ rights in that respect”146.
Ten tweede was de maximaal te behalen huuropbrengst te laag voor het onderhoud en had eiseres niet de mogelijkheid tot verhoging; “causing the inevitable deterioration of the property”147.
Het Hof erkende de nadelen van de communistisch nalatenschap van Polen zoals het
dringende woningtekort maar ook de kwetsbare positie van de eiseres. Polen heeft volgens het
144 EHRM 19 juni 2006, nr. 35014/97 Hutten-Czapska/Polen, r.o. 3. 145 EHRM 19 juni 2006, nr. 35014/97 Hutten-Czapska/Polen, r.o. 224. 146 EHRM 19 juni 2006, nr. 35014/97 Hutten-Czapska/Polen, r.o. 224. 147 EHRM 19 juni 2006, nr. 35014/97, Hutten-Czapska/Polen, r.o. 224.
Hof nagelaten daar een fair balance in te vinden. Want zo sloot het af: “This burden148 cannot, as in the present case, be placed on one particular social group, however important the
interests of the other group or the community as a whole”149.
Op dit arrest volgde een aantal jaren later Lindheim/Noorwegen. Eisers waren grondeigenaar in Noorwegen waarop door pachters vakantiewoningen zijn gebouwd. De woningen waren eigendom van de pachters. In het Noorse recht was het die pachters toegestaan om bij het aflopen van het huurcontract deze tegen onbepaalde tijd onder dezelfde voorwaarden te verlengen. De huurprijs mocht alleen naar eventuele inflatie worden aangepast. Gevolg was dat eisers een maximale huur konden vragen die slechts een kwart procent van de
grondwaarde bedroeg.
Net zoals in Hutten-Czapska/Polen stelden eisers dat het eigendom hen de facto was
ontnomen. Net zoals in Hutten-Czapska/Polen ging het EHRM hier niet in mee en dus moest de eigendomsregulering worden getoetst aan de vereisten van artikel 1 EP EVRM.150
General interest werd aangenomen net zoals lawfulness. Bij de fair balance test liet het Hof de lage huur zwaar meewegen. Het concludeerde een disproportional burden voor de eisers: “In these circumstances it does not appear that there was a fair distribution of the social and financial burden involved but, rather, that the burden was placed solely on the applicant lessors”.151
Hoewel uit geen van beide zaken een recht van (redelijk) rendement lijkt voor te vloeien heeft het Hof wel in beide zaken grote waarde aan de opbrengsten gehecht.
In 2014 besloten ook Nederlanders naar het EHRM te gaan. Alle drie achten de huuropbrengst te laag en deed een beroep op de zaak Hutten-Czapska/Polen.
Het Hof oordeelde dat de Nederlandse staat een juiste afweging van belangen had gemaakt en dat geen van de eisers een individual en excessive burden droeg.152
148 Woningnood in Polen
149 EHRM 19 juni 2006, nr. 35014/97 Hutten-Czapska/Polen, r.o. 225. 150 EHRM 12 juni 2012, nr 13221/08, Lindheim/Noorwegen, r.o. 77. 151 EHRM 12 juni 2012, nr. 13221/08, Lindheim/Noorwegen, r.o. 134. 152 EHRM 2 juli 2013, nr. 27126/11, Nobel/Netherlands, r.o. 36.
Voor eiser één en drie bepaalde het Hof: “What is clear is that these applicants receive levels of rent well above the level of property tax chargeable on the flats, contrary to the situation in Lindheim and Others v. Norway. Also, there is no indication that the rental income does not cover the necessary maintenance costs and taxes as in Hutten-Czapska”153. Ook hier is een integrale toets het uitgangspunt.
Eiser drie had zijn eigendom in verhuurde staat verkregen en dus voegde het Hof toe: “Even assuming that the rent paid by Y does not cover all costs associated with the flat, it cannot be said that the decision of the Regional Court was disproportional. The applicant willingly bought the building, aware of the amount of rent being paid by Y. In addition, it can be assumed that a person buying a building in order to rent it out is aware of the restrictions imposed by domestic law as to the maximum amount of rent chargeable for a certain standard and the maximum allowed yearly rent increases”154. Dit argument lijkt me meer op zijn plek bij de lawfulness afweging. Kenbaarheid van de wetgeving zou niet de grootte van de inbreuk mogen bepalen.
Wat belastingheffing op vermogen betreft heeft lijkt het EHRM van oordeel dat een belasting die inteert op het vermogen in strijd zou zijn met art. 1 EP EVRM. “Dans son jugement du 21 février 2005, le tribunal de grande instance de Cherbourg a constaté que les requérants
pouvaient difficilement soutenir que leur patrimoine s’était appauvri en raison de l’acquittement de l’ISF, puisqu’il résultait de leurs propres déclarations qu’il avait au contraire augmenté sensiblement chaque année.
Dans ces circonstances, compte tenu de la marge d’appréciation dont disposent les Etats contractants en cette matière, et sauf à remettre en question l’appréciation des faits opérée par les juridictions internes – ce qui ne relève pas de sa compétence – la Cour n’estime pas que le paiement de l’imposition en question a porté une atteinte telle à la situation financière des requérants que l’on pourrait estimer qu’il s’agissait d’une mesure disproportionnée ou d’un abus du droit de percevoir des impôts et d’autres contributions, droit reconnu à l’Etat par l’article 1 du Protocole no 1.”155
153 EHRM 2 juli 2013, nr. 27126/11, Nobel/Netherlands, r.o. 38. 154 EHRM 2 juli 2013, nr. 27126/11, Nobel/Netherlands, r.o. 39. 155 EHRM 4 januari 2008, nr. 25834/05, p. 11
In een aantal Hongaarse zaken uit 2013 oordeelde het Hof dat een belastingtarief van 98 procent een excessive and individual burden opleverde. Maar niet om de hoogte van het percentage an sich. De combinatie met de overige omstandigheden, waaronder schending van het gelijkheidsbeginsel, leverde deze conclusie op.156 Zelfs met deze extreme percentages lijkt het Hof dus zeer voorzichtig om te gaan met belastingheffing door de lidstaten.
4.2. Nederlandse jurisprudentie
Meneer Nobel, eiser nummer één uit de eerder besproken Nederlandse zaak, heeft na de uitspraak van het EHRM in 2014 ook de weg naar de Hoge Raad afgelegd. Dit keer deed hij een beroep op de horizontale bescherming van het eigendomsrecht in de verhouding
verhuurder-huurder. Hoewel eiser zich ook beroept op verschillende belastingen waaronder het forfait gaat de Hoge Raad hier niet op in. De Hoge Raad voegt weinig toe en bevestigt vooral de uitspraak van het EHRM.157
In 2018 werd er door onder andere de stichting Fair Huur voor Verhuurders een beroep gedaan op het artikel 1 Eerste Protocol EVRM wegens gestelde strijd met het sociale huurstelsel en het andere regelingen waaronder het box 3 forfait. Dit beroep werd alleen op stelselniveau ingesteld. Eisers waren van mening dat er toch een recht van ‘decent profit’ dan wel ‘minimal profit’ uit de jurisprudentie van het EHRM voortvloeide.
De Hoge Raad herhaalt dat “de enkele omstandigheid dat de huuropbrengst de met de
exploitatie gemoeide kosten niet dekt, nog niet meebrengt dat een verhuurder zich met succes kan beroepen op art. 1 EP EVRM”158. De Raad gaat dan ook niet mee in de stelling van een ‘decent profit’ dan wel een ‘minimal profit’. Dat leidt tot de conclusie “dat het EHRM geen steun biedt voor de opvatting dat de Nederlandse wetgever in algemene zin geen fair balance heeft getroffen tussen de door hem nagestreefde doelen en de belangen van particuliere verhuurders”159. Er wordt door de Hoge Raad niet op aparte gronden (forfait en sociale huur) ingegaan omdat de vordering al strandde op het recht van het behalen van rendement.160
156 M.R.T. Pauwels, ‘Belastingen en mensenrechtenverdragen: kroniek 2011-2013’, MBB 2014/04, p. 45 157 HR 04 maart 2014, ECLI:NL:HR:2014:826, m.nt. J.L.R.A. Huydecoper.
158 HR 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:109, r.o. 3.6.1. 159 HR 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:109, r.o. 3.6.3. 160 HR 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:109
Op het gebied van het Nederlands (sociale) huurstelsel is de Hoge Raad dus vrij duidelijk: het is op stelselniveau niet in strijd met het EVRM volgens de jurisprudentie van het EHRM. Op individueel niveau zou er in theorie nog een succesvol beroep gedaan kunnen worden op de eigendomsbescherming maar de Hoge Raad is niet aanmoedigend in haar overwegingen.161
Ook het Nederlandse belasting forfait uit box 3 levert geen schending van art. 1 EP EVRM op. Zo oordeelde de Hoge Raad in het Bovenwoningverhuur arrest: “Dit stelsel zou slechts dan in strijd komen met artikel 1 van het EP indien zou komen vast te staan dat het destijds door de wetgever voor een lange reeks van jaren veronderstelde rendement van vier percent voor particuliere beleggers niet meer haalbaar is en belastingplichtigen, mede gelet op het toepasselijke tarief, zouden worden geconfronteerd met een buitensporig zware last. Dit een en ander is in dit geding niet gesteld of gebleken.”
“Voor het aannemen van een inbreuk op artikel 1 van het EP is niet voldoende dat het rendement van bepaalde bezittingen – zoals in het onderhavige geval onder de
huurbescherming vallende verhuurde woningen − structureel blijft beneden vier percent van het daarin geïnvesteerde bedrag, ook niet indien de bezittingen van de belastingplichtige in box 3 vooral uit dergelijke bezittingen bestaan. Daarbij moet ook in aanmerking worden genomen dat een gering beleggingsresultaat van de verhuurde woningen in het algemeen mede tot uitdrukking komt in de WEV van die woningen.”162
Overigens zorgde de verwoording van de tweede alinea voor wat verwarring in de
literatuur.163 Er wordt aangenomen dat de Hoge Raad het gemiddeld rendement als maatstaf gebruikt. Met andere woorden, laag rendement met beleggen kan worden gecorrigeerd met het rendement uit sparen; en andersom.164 Bovendien zou de economische waarde van het vastgoed het eventueel niet behaalde rendement compenseren.165 In ieder geval lag de nadruk op de mogelijkheid tot het behalen van een rendement, niet of het rendement in een
individueel geval ook werkelijk gehaald was.
161 HR 26 januari 2018, ECLI:NL:HR:2018:109
162 HR 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015, m. nt. Redactie FutD.
163 HR (A-G) 04 februari 2016, ECLI:NL:PHR:2016:41, m.nt. Redactie Vakstudie Nieuws. 164 HR (A-G) 04 februari 2016, ECLI:NL:PHR:2016:41, m.nt. Redactie Vakstudie Nieuws. 165 V-N 2015/19.13.
Begin 2016 kwam AG Niessen met een onverwacht advies. Belanghebbende in de zaak stelde dat in zijn geval de box 3 heffing had geleid tot een buitensporige last en dus in strijd was met het EVRM. Contrair aan recente rechtspraak van de Hoge Raad166 ging de AG nog een stap verder en pleitte voor een gehele afschaffing van de forfaitaire box 3 heffing en bovendien voor rechtsherstel in individuele gevallen.167 Hij stelde dat een forfait op het gebied van inkomensheffing onhoudbaar is gezien de onvoorspelbaarheid van macro-economische ontwikkelingen. Bovendien leidt volgens hem het forfait tot willekeurige en onvoorspelbare belastingdruk voor vermogensbezitters omdat verschillende gevallen gelijk worden
behandeld. Dit kan enkel worden opgelost door een systeem dat het werkelijk inkomen belast. 168 De Hoge Raad bleef echter zijn eigen lijn aanhouden en legde het advies naast zich neer.
In 2019 kwam de Hoge Raad alsnog met een opvallende uitspraak. Volgens de Hoge Raad moet, nu de wetgever heeft gekozen om het percentage niet van het werkelijke rendement afhankelijk te maken (hoewel aansluiting bij de praktijk wel vereist is), worden gekeken of het gekozen percentage op stelselniveau haalbaar was zonder dat de belastingplichtigen daar (veel) risico voor hoefden te nemen. Vervolgens moet er worden gekeken of er ook sprake is van een schending van art. 1 EP EVRM: “Bij de beoordeling van de vraag of een zodanige individuele en buitensporige last zich voordoet, moeten de gevolgen van de heffing van box 3 worden bezien in samenhang met de gehele financiële situatie van de betrokkene. Daarbij is het inkomen uit werk en woning en uit aanmerkelijk belang een belangrijk
aanknopingspunt.”.169 In dit arrest is geoordeeld dat de het forfaitaire percentage van vier procent op stelselniveau niet haalbaar voor spaarders was gedurende de jaren 2013 en 2014.
Tot deze conclusie komt de Hoge Raad door een onderscheid te maken tussen sparen en beleggen. Want, zo redeneert hij, bij sparen heeft de inlegger in beginsel recht op de nominale waarde van het geïnvesteerde bedrag. Dit is anders bij beleggingen want die zijn niet zonder (veel) risico. Onderscheid tussen de diverse vormen van beleggen wordt door de Hoge Raad niet gemaakt. Hier lijkt zijn eerder ingenomen argument dat sparen en beleggen elkaar moeten aanvullen om het forfaitaire percentage rendement te behalen definitief gesneuveld.170
166 HR 3 april 2015, nr. 13/04247, ECLI:NL:HR:2015, m. nt. Redactie FutD 167 HR 4 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:1129
168 HR 4 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:1129
169 HR 14 juni 2019, ECLI:NL:HR:2019:816, m.nt. E.J.W. Heithuis, r.o. 3.4.5.
