Naar de financieringsmogelijkheden van energiebesparende maatregelen.
‘’Groen
is het nieuwe
goud
voor het duurzaam behoud
van elke grondgebonden woning’’
Auteur: Kirsten Scheerder
Studentnummer: 431839
E-mailadres: kirstenscheerder@live.nl Opleiding: Vastgoed en Makelaardij Organisatie: Saxion Hogeschool Eerste begeleider: Sander de Groot Tweede lezer: Marcel Westerhof
Titelpagina Titel Periode Kwartiel 3 en 4 Startdatum 10-02-2020 Einddatum 10-07-2020 Versie 1 Publicatiedatum 13-06-2020 Gegevens auteur
Naam Kirsten Scheerder
Studentnummer 431839
Telefoonnummer 06 21648403
E-mailadres kirstenscheerder@live.nl en 431839@student.saxion.nl
Adres J.H.W. Robertsstraat 152
7545HG te Enschede
Gegevens bedrijf
Bedrijfsnaam Euverman & Nuyts makelaars
Adres Hengelosestraat 28
7514 AH Enschede
Website euvermannuyts.nl
Praktijkcoach Jeroen Nuyts
Functie Directeur/Makelaar RMT
Telefoonnummer 06 20613120
E-mailadres j.nuyts@euvermannuyts.nl
Gegevens opleiding
Onderwijsinstelling Saxion Hogeschool Enschede
Academie Bestuur, Recht & Ruimte
Opleiding Vastgoed en Makelaardij
Adres M.H. Tromplaan 28 te Enschede
Telefoonnummer 088 - 019 8888
Website www.saxion.nl
Eerste begeleider Sander de Groot
E-mailadres s.h.degroot@saxion.nl
Voorwoord
Voor u ligt het onderzoek naar de financieringsmogelijkheden van energiebesparende maatregelen voor (aspirant-) woning(ver)kopers. Dit onderzoek is uitgevoerd voor het afronden van de opleiding Vastgoed & Makelaardij aan Saxion Hogeschool te Enschede. In opdracht van Euverman & Nuyts makelaars heb ik afgelopen maanden op basis van onderzoek een financieringstool opgesteld. Graag wil ik Jeroen Nuyts bedanken voor de begeleiding. Ook collega’s wil ik bedanken voor de betrokkenheid, het vertrouwen en de kennis die zij met mij hebben gedeeld. Ik kijk met veel plezier terug op de afstudeerperiode. Een periode die ondanks tegenslagen mij toch heeft doen beseffen dat de makelaardij een uitdaging is en de verantwoordelijkheid geeft die ik tijdens mijn vorige opleiding miste.
Tevens wil ik ook Sander de Groot en Marcel Westerhof bedanken voor zijn tijd en heldere blik op het onderzoek.
Tot slot wil ik mijn ouders en zusjes bedanken, zij hebben ieder weekend de voortgang van het onderzoek aangehoord en hebben deze gecontroleerd op taalfouten.
Bij deze wil ik u graag veel leesplezier wensen. Kirsten Scheerder
Enschede, juni 2020
Samenvatting
In opdracht van Euverman & Nuyts makelaars te Enschede is onderzoek gedaan naar de financieringsmogelijkheden van energiebesparende maatregelen. Het bedrijf treedt op als zowel aan- als verkoopmakelaar en krijgt vaak de vraag van (aspirant) woning(ver)kopers: ‘Hoe zit het eigenlijk met het energielabel?’. Een vraag die makelaars veelal alleen in het algemeen kunnen beantwoorden. Daarom is de volgende hoofdvraag opgesteld: ‘‘Hoe kan een financieringstool voor makelaars, (aspirant-) woning(ver)kopers inzicht geven in de financieringsmogelijkheden voor de kosten van energiebesparende maatregelen zodat een energielabelsprong wordt gecreëerd aangaande een bestaande grondgebonden woning?’’. Deze hoofdvraag wordt beantwoord middels drie theoretische deelvragen en is getoetst middels een praktische deelvraag.
In hoofdstuk 2 is antwoord gegeven op deelvraag 1: ‘Hoe voorziet een makelaar een bestaande grondgebonden (aspirant-) woning(ver)koper van advies over een energielabelsprong?’ Om antwoord te geven op de eerste deelvraag is eerst ingezoomd op het beroep makelaar. Dit onderzoek is namelijk geschreven voor aan- en verkoopmakelaars van bestaande grondgebonden woningen. Een verkoopmakelaar handelt in belang van de verkoper en zal (aspirant-) woning(ver)kopers alleen advies geven over een energielabelsprong als dit kopers over de streep kan trekken en daarmee de woning van de verkopende partij wordt verkocht. Daartegenover staat de aankoopmakelaar, welke handelt in belang van de koper. De aankoopmakelaar zal in een vroeg stadium, tijdens de bezichtiging, de (aspirant-) woning(ver)kopers inzicht geven in de mogelijkheden en kosten met betrekking tot energiebesparing om zo een realistisch beeld te geven.
Vervolgens is gekeken naar het begrip bestaande grondgebonden woningen. Grondgebonden woningen zijn onderverdeeld in: vrijstaande, twee-onder-een-kap-, hoek- en tussenwoningen. De term bestaand is afgebakend naar de volgende vier bouwperioden: voor 1964, 1965 tot 1974,1975 tot 1991 en van 1992 tot 2005. Woningen welke na 2005 gebouwd zijn hebben al een relatief hoog energielabel en worden daarom niet meegenomen in het onderzoek. Voor woningen in het afgebakende kader is een energielabelsprong wel interessant. Een energielabelsprong is de sprong van een laag label naar een hoger energielabel. Het energielabel geeft aan waar nog mogelijkheden zitten voor energiebesparende maatregelen (Milieu Centraal, Z.j.). De maatregelen luiden als volgt: het aansluiten van een HR-combiketel, vloer-, dak-, spouwmuur-, glasisolatie toevoegen, een hybride warmtepomp installeren en zonnepanelen plaatsen.
In hoofdstuk 3 is antwoord gegeven op deelvraag 2: ‘Welke financieringsmogelijkheden voor de kosten van energiebesparende maatregelen zijn er om een energielabelsprong te creëren?’ Om antwoord te geven op de tweede deelvraag zijn eerst de kosten van de energiebesparende maatregelen in kaart gebracht. Als woning(ver)koper zijn dit extra kosten boven de aankoopprijs. Om de kosten te financieren zijn verschillende mogelijkheden. Zo zijn landelijk subsidies vastgesteld en daarnaast stimuleren ook provincies en gemeenten energiebesparende maatregelen door het beschikbaar stellen van lokale subsidies. Per provincie en gemeenten zijn deze subsidies anders. Daarom zijn alleen de landelijke subsidies meegenomen. Ter aanvulling op de subsidies kunnen de overige kosten met behulp van een extra hypotheek worden gefinancierd. Mocht deze extra hypotheek niet voldoende zijn kan het reeds opstaande bedrag middels een energiebespaarlening of eigen vermogen worden gefinancierd.
In hoofdstuk 4 is antwoord gegeven op deelvraag 3: ‘Welke financieringstool voor grondgebonden woning(ver)kopers kan worden opgesteld om de wijze van financieren van de kosten van energiebesparende maatregelen aangaande een energielabelsprong weer te geven?’ Door de uitkomsten van hoofdstuk 2 en 3 aan elkaar te koppelen ontstaat een antwoord op deze deelvraag. Het energielabel met daarbij de energiebesparende maatregelen, de prijzen van deze maatregelen en financieringsmogelijkheden uit hoofdstuk 3
leiden tot een financieringstool. De financieringstool wordt vervolgens getoetst in hoofdstuk 5 middels interviews onder bouwkundigen, financieel adviseurs en energieloketten.
In hoofdstuk 5 is antwoord gegeven op deelvraag 4: ‘Welk resultaat ontstaat na het toetsen van de financieringstool in de praktijk?’. De financieringstool is getest door middel van half gestructureerde interviews met partijen die kennis hebben over energiebesparende maatregelen, subsidies of financieringen. In totaal zijn achttien interviews afgenomen. De uitkomsten van deze interviews zijn verwerkt en hebben tot de definitieve financieringstool geleid. De definitieve financieringstool wordt weergegeven in afbeelding 5.2 op bladzijde 59. Tot slot zijn in hoofdstuk 6 de conclusie, reflectie en aanbevelingen opgesteld. In de conclusie is antwoord gegeven op zowel de theoretische als praktische deelvragen. Op basis daarvan is antwoord gegeven op de probleemstelling, de probleemstelling luidt: ‘Hoe kan een financieringstool voor makelaars, (aspirant-) woning(ver)kopers inzicht geven in de financieringsmogelijkheden voor de kosten van energiebesparende maatregelen zodat een energielabelsprong wordt gecreëerd aangaande een bestaande grondgebonden woning?’ Door het inzetten van de financieringstool zal Euverman & Nuyts, (aspirant-) woning(ver)kopers een stapje voor zijn. Bij de reflectie wordt gekeken naar het onderzoeksproces, de keuzes die zijn gemaakt, en de betrouwbaarheid, validiteit en bruikbaarheid van het onderzoek. Vervolgens zijn aanbevelingen opgesteld ter bevordering van de betrouwbaarheid van het onderzoek.
Onderstaand worden de aanbevelingen voor de opdrachtgever weergegeven: - Ga een triple helix aan met banken, gemeenten en/of bouwadviseurs;
- Benadruk de voordelen van een energielabelsprong middels marketingactiviteiten; - School personeel bij;
- Houd de financieringstool up-to-date;
- Voeg de lokale subsidies en leningen toe aan de tool.
Onderstaand worden de aanbevelingen voor een vervolgonderzoek weergegeven:
- Maak de financieringstool ook toepasbaar voor appartementen en andere woningtypen;
- Bereid de financieringstool uit naar nul-op-de-meterwoningen; - Maak van de financieringstool een verdienmodel;
- Breng de besparing van de maatregelen in kaart;
- Maak van de tool een makkelijk te gebruiken app en toets deze onder woning(ver)kopers;
- Neem interviews persoonlijk af;
- De prijzen inclusief installatie weergeven en rekening houden met inflatie.
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleiding ... 9 1.1. Probleemomschrijving ... 9 1.1.1 Aanleiding ... 9 1.1.2 Probleemanalyse ... 11 1.1.3 Doelstellingen ... 11 1.2 Onderzoeksaanpak ... 12 1.2.1 Onderzoeksmodel ... 12 1.2.2 Onderzoeksmethoden ... 13
1.2.3 Kwaliteit van onderzoek ... 15
1.3 Leeswijzer ... 17
Hoofdstuk 2 Begeleiding (aspirant-) woning(ver)koper ... 19
2.1 Makelaar ... 19
2.1.1 Aankoopmakelaar ... 20
2.1.2 Verkoopmakelaar ... 21
2.2 Bestaande grondgebonden woningen ... 21
2.2.1 Bestaande woningen ... 22
2.2.2 Grondgebonden woningen ... 23
2.3 Energielabelsprong ... 24
2.4 Conclusie ... 25
Hoofdstuk 3 Financieringsmogelijkheden ... 27
3.1 Kosten energiebesparende maatregelen ... 27
3.1.1 Energiebesparend ... 27 3.1.2 Energieopwekkend ... 30 3.1.3 Resterend opwekken ... 32 3.2 Mogelijke financieringsvormen ... 33 3.2.1 Eigen vermogen ... 33 3.2.2 Vreemd vermogen ... 34 3.3 Conclusie ... 37
Hoofdstuk 4 Financieringstool – Energiefinancieringsverkenner ... 39
4.1 Theoretisch kader ... 39
4.1.1 Begeleiding (aspirant-) woning(ver)koper ... 39
4.1.2 Financieringsmogelijkheden ... 39
4.2 Financieringstool ... 41
4.3 Conclusie ... 45
Hoofdstuk 5 Toetsen financieringstool ... 47
5.1 Opzet praktijkonderzoek ... 47
5.1.1 Doel interview ... 47
5.1.2 Populatie ... 49
5.1.3 Soort interview ... 50
5.1.4 Samenstelling interviewvragen ... 50
5.2 Resultaten en verwerking interviews ... 50
5.2.1 Resultaten en verwerking (energiebesparende maatregelen en kosten) ... 51
5.2.2 Resultaten en verwerking (financieringsmogelijkheden) ... 54
5.2.3 Resultaten en verwerking (subsidiemogelijkheden) ... 56
5.2.4 Definitieve financieringstool ... 60
Hoofdstuk 6 Conclusies, evaluatie en aanbevelingen ... 66
6.1 Conclusie ... 66
6.2 Reflectie ... 67
6.2.1 Evaluatie en het onderzoeksproces ... 67
6.2.2 Methodologische verantwoording ... 68
6.3 Aanbevelingen ... 70
6.3.1 Aanbevelingen voor de organisatie ... 70
6.3.2 Aanbevelingen voor toekomstig onderzoek ... 71
6.3.3 Aanbeveling ten aanzien van het externe doel ... 72
Hoofdstuk 1 Inleiding
De inleiding is een verdieping op het probleem en geeft weer waar het onderzoek over gaat en hoe het onderzoek is aangepakt. Het hoofdstuk begint met paragraaf 1.1 ‘Probleemomschrijving’, hierin wordt het probleem beschreven. Bij het beschrijven van het probleem zal eerst de aanleiding in kaart worden gebracht waarop vervolgens de probleemanalyse, doestellingen, probleemstelling en deelvragen volgen. In paragraaf 1.2 ‘Onderzoekaanpak’ wordt de aanpak van het onderzoek beschreven met behulp van een onderzoeksmodel, onderzoeksmethoden en een omschrijving van de wijze van het waarborgen van de kwaliteit van het onderzoek. Het hoofdstuk wordt afgesloten met paragraaf 1.3 ‘Leeswijzer’, waar de opbouw van het onderzoek wordt weergegeven.
1.1. Probleemomschrijving
Deze paragraaf bestaat uit de subparagraaf 1.1.1 ‘Aanleiding’, waar de aanleiding van het onderzoek wordt beschreven. Vervolgens wordt in subparagraaf 1.1.2 ‘Probleemanalyse’ het probleem van de opdrachtgever in kaart gebracht. In subparagraaf 1.1.3 ‘Doelstelling’, wordt naar aanleiding van de probleemanalyse een doelstelling geformuleerd, deze is gesplist in een intern en extern doel. In subparagraaf 1.1.4 ‘Probleemstelling en deelvragen’ wordt een probleemstelling geformuleerd en gesplitst in een viertal deelvragen. Daarna worden de deelvragen visueel weergegeven middels een onderzoeksmodel in subparagraaf 1.1.5 ‘Onderzoeksmodel’ tevens wordt hier verteld op welke wijze antwoord zal worden gegeven op de deelvragen.
1.1.1 Aanleiding
Vastgoed wordt ook wel onroerend goed genoemd. Het is de (nationale) voorraad van grond waarop bouwwerken staan, bouwwerken zelf en grond die beschikbaar is voor bepaald gebruik, niet-zijnde natuur (van Gool, 2014). Vastgoed kan worden ingedeeld in verschillende vastgoedmarkten. De vier segmenten zijn: kantoren-, winkel-, bedrijfs- en woningmarkt (Kroot, Z.j.).
Op de woningmarkt komen vraag en aanbod van woningen bij elkaar. Wonen is een primaire levensbehoefte, daarom houdt de overheid toezicht op de beschikbaarheid van woningen. In een ruimtelijk- en woonbeleid geeft de overheid weer waar en met name hoeveel woningen gebouwd mogen worden (Rijksoverheid, Z.j.). De woningmarkt wordt vervolgens verdeeld in de koop- en huurwoningmarkt om zo te voldoen aan aanbod in verschillende wensen en behoeftes van woningzoekers (Nibud , Z.j. ).
Het eigenwoningbezit is na de Tweede Wereldoorlog volop gestimuleerd. In de wederopbouw zijn veel woningen gebouwd waardoor de woningvoorraad in 60 jaar met vijf miljoen groeide (Pas, 2012). Door deze stimulans is momenteel sprake van ongelijk woningbezit en vermogensongelijkheid (Weezel, 2017 ). Door aanpassingen in de financieringsvoorwaarden is de toegankelijkheid van de eigenwoningsector toegenomen (WeCapital, Z.j.). 59% van de Nederlandse huishoudens heeft een koopwoning (Nibud , Z.j. ). Koopwoningen zijn te onderscheiden in bestaande woningen en nieuwbouwwoningen.
Een nieuwbouwwoning is een woning die nog niet bewoond is in tegenstelling tot een bestaande woning welke wel bewoond wordt of bewoond is geweest (Huurwoningen, Z.j.). Iedere nieuwbouwwoning heeft tegenwoordig energielabel A (QMakelaars, 2019). De overheid wil dat Nederland een van de zuinigste en schoonste energielanden van Europa wordt (EPbouwadvies, Z.j.). Doordat Nederland fossiele brandstoffen vervangt door duurzame energie ontstaat een nieuw energiesysteem (Stedin, Z.j.). Het opwekken van duurzame energie is van belang vanwege klimaatveranderingen, de afnemende beschikbaarheid van fossiele brandstoffen en de mate waarin Nederland afhankelijkheid is van andere landen (Rijksoverheid, Z.j.). Nieuwbouwwoningen voldoen aan de laatste eisen van energiezuinigheid. Hierdoor zijn de energiekosten lager dan bij een bestaande woning (Milieu
centraal , Z.j. ). Daarentegen zijn bestaande woningen niet standaard met energielabel A gebouwd(Agentschap NL , 2011).
Een bestaande woning zal energiebesparende maatregelen moeten toepassen zodat de woning een hoger energielabel krijgt (Essent, Z.j. ) Een energielabel geeft het verbruik van een woning weer. Het heeft te maken met de mate van isolatie in dak, muur, vloer, en ramen. Daarnaast geeft het label ook weer hoe zuinig installaties voor verwarming en warmwater zijn (Duurzaam thuis , Z.j.). Een laag energielabel wordt aangeduid met energielabel G een hoog label wordt energielabel A genoemd. Een energielabelsprong is de sprong van een laag label naar een hoger energielabel. Door middel van energiebesparende maatregelen wordt een energielabelsprong gecreëerd.
Bij de koop van een woning kunnen energiebesparende maatregelen direct worden meegefinancierd in de hypotheek. Sinds 1 januari 2018 kan men tot 100% van de woningwaarde meefinancieren in de hypotheek (Vielvoye, 2019 ). Het verduurzamen van een woning kost geld, het bedrag is afhankelijk van hoeverre de woning al duurzaam is. Veel woningeigenaren zijn niet in het bezit van voldoende eigen vermogen om de energiebesparende maatregelen uit eigen middelen te betalen (vbomakelaars, 2019). Echter kan de hypotheek tot 106% worden opgerekt wanneer energiebesparende maatregelen worden toegepast (MilieuCentraal, Z.j.).
De overheid heeft € 130.000.000 beschikbaar gesteld om woningen in Nederland energiezuinig te maken (LenteAkkoord, 2017). Speciaal voor energiebesparende maatregelen zijn leningen en subsidies beschikbaar gesteld. Het financieren van energiebesparende maatregelen kan zodra aan de vastgestelde voorwaarden wordt voldaan met behulp van: de gemeente via subsidies, het afsluiten van een lening bij een warmtefonds (Vereniging van Nederlandse Gemeenten, 2019), een lening bij de bank middels een hypotheek, eigen middelen en/of een combinatie hiervan (Notaris Boon, 2014). Een makelaar kan daarbij een adviserende rol bekleden met betrekking tot de wijze van het meefinancieren van energiebesparende maatregelen.
Een makelaar behartigt belangen van woningkoper of verkoper en wordt respectievelijk verkoopmakelaar of aankoopmakelaar genoemd (Makelaarsland, Z.j.). Voorheen was een aankoopmakelaar altijd noodzakelijk bij de aankoop van een woning (Libero, Z.j.). Enkel de makelaar had een overzicht met de woningen die te koop waren. Momenteel staat dit aanbodoverzicht op internet. Hierdoor is het inschakelen van een aankoopmakelaar bij de koop van een woning niet meer noodzakelijk (Libero, Z.j.). Desondanks bestaat een aankoopmakelaar nog wel, 20% van de woningkopers koopt een woning onder begeleiding van een aankoopmakelaar (Bruinsma, 2018). De overige woningkopers doen dit zonder aankoopmakelaar en bezichtigen de woning alleen met een verkoopmakelaar. Zowel verkoop- als aankoopmakelaar willen woningkopers adviseren om zo tot een uiteindelijke transactie te komen (Bleije J. , Z.j.).
Zowel een aan- als verkoopmakelaar is niet in het bezit van voldoende kennis om woning(ver)kopers te voorzien van financieringsadvies met betrekking tot energiebesparende maatregelen. Uit onderzoek onder 1.000 woningbezitters blijkt dat veel vraag is naar het verduurzamen van woningen maar men weet niet hoe deze maatregelen moeten worden meegefinancierd (De Hypotheker, 2019). Uit een onderzoek van Maud Weide blijkt dat 60% van de woningkopers zelf de verduurzaming van hun nieuwe woning ter sprake brengt. Één op de twaalf makelaars snijdt het onderwerp aan, terwijl het voor woningkopers een belangrijk onderwerp is. Voor makelaars is dit een gemis, aangezien 80% van de woningkopers open staat voor informatie en tips over isolatie en energiebesparing (Weide, 2019).
1.1.2 Probleemanalyse
In de vorige subparagraaf is de aanleiding van het onderzoek naar voren gekomen. Op basis van de aanleiding wordt in deze subparagraaf het probleem van de opdrachtgever in kaart gebracht. Eerst zal de opdrachtgever worden beschreven en vervolgens het probleem in de ogen van de opdrachtgever.
Euverman & Nuyts is een woning makelaar in Twente met in totaal vijf vestigingen in Borne, Goor, Hengelo, Haaksbergen en Enschede. Naast de basis makelaarsactiviteiten zoals verkoop, verhuur van nieuwe en bestaande woningen, taxaties en waardebepalingen, bemiddelt het bedrijf in bedrijfsmatig onroerend goed, vastgoedbeheer, planontwikkeling en agrarische makelaardij (Euverman & Nuyts, Z.j.).
Euverman & Nuyts merkt ook de interesse en vraag op onder (aspirant-) woning(ver)kopers naar de financieringsmogelijkheden van energiebesparende maatregelen. (Aspirant-) woning(ver)kopers vragen vaak naar de energiebesparende maatregelen om zo een energielabelsprong te kunnen maken. Makelaars zijn deels op de hoogte van deze maatregelen maar kunnen echter (aspirant-) woning(ver)kopers alleen voorzien van basisinformatie met betrekking tot energiebesparende maatregelen. De kosten van energiebesparende maatregelen is op basis van een globale schatting, waardoor (aspirant-) woning(ver)kopers vaak zelf genoodzaakt zijn nader onderzoek te verrichten. Een gemiste kans, die Euverman & Nuyts graag aanpakt.
1.1.3 Doelstellingen
In de vorige paragraaf is het probleem in de ogen van de opdrachtgever in kaart gebracht. Deze subparagraaf geeft weer waarom het onderzoek wordt uitgevoerd. Zowel de doelstelling van onderzoeker (interne doelstelling) als opdrachtgever (externe doelstelling) worden benoemd (Verhoeven N. , 2014).
Intern doel: Het opstellen van een financieringstool voor een makelaar om (aspirant-)
woning(ver)kopers inzicht te geven in de financieringsmogelijkheden van energiebesparende maatregelen, bij de koop van een bestaande grondgebonden woning om zo een energielabelsprong te creëren.
Extern doel: Euverman & Nuyts wil woning(ver)kopers op een eenvoudige wijze kunnen
voorzien van de financieringsmogelijkheden met betrekking tot de kosten van energiebesparende maatregelen zodat een energielabelsprong wordt gecreëerd bij bestaande grondgebonden woningen als extra service om zo verkoopresultaten positief te beïnvloeden.
1.1.4 Probleemstelling en deelvragen
De probleemstelling is een afgeleide van de eerder benoemde interne doelstelling en vormt de hoofdvraag gedurende het onderzoek. De probleemstelling wordt aan de hand van opgestelde deelvragen beantwoord. De beantwoording van deze deelvragen is de oplossing van de probleemstelling en tevens worden daarbij de eerdergenoemde (interne en externe) doelstellingen behaald.
Probleemstelling: Hoe kan een financieringstool voor makelaars, (aspirant-)
woning(ver)kopers inzicht geven in de financieringsmogelijkheden voor de kosten van energiebesparende maatregelen zodat een energielabelsprong wordt gecreëerd aangaande een bestaande grondgebonden woning?
Theoretische deelvragen
1: Hoe voorziet een makelaar een bestaande grondgebonden (aspirant-) woning(ver)koper van advies over een energielabelsprong?
2: Welke financieringsmogelijkheden voor de kosten van energiebesparende maatregelen zijn er om een energielabelsprong te creëren?
3: Welke financieringstool voor bestaande grondgebonden woning(ver)kopers kan worden opgesteld om de wijze van financieren van de kosten van energiebesparende maatregelen aangaande een energielabelsprong weer te geven?
Praktische deelvragen
4: Welk resultaat ontstaat na het toetsen van de financieringstool in de praktijk?
1.2 Onderzoeksaanpak
In deze paragraaf wordt duidelijk welke vorm het onderzoek aan zal nemen. In subparagraaf 1.2.1 ‘Onderzoeksmodel’ wordt een onderzoeksmodel opgesteld welke voortvloeit uit de vorige paragraaf. Het onderzoeksmodel geeft de te beantwoorden deelvragen visueel weer om zo de lezer inzicht te geven in de relatie tussen de deelvragen. In subparagraaf 1.2.2 ‘Onderzoeksmethoden’ worden de gebruikte onderszoeksmethoden beschreven. Deze methoden zullen gedurende het onderzoek worden vastgehouden. De onderzoeksmethoden geven weer hoe de deelvragen worden beantwoord. Tot slot gaat subparagraaf 1.2.3 ‘Kwaliteit van onderzoek’ in op de kwaliteit gedurende het onderzoek en het behoud daarvan zodat de kwaliteit te allen tijde gewaargborgd wordt.
1.2.1 Onderzoeksmodel
In de vorige subparagraaf is de probleemstelling met daarbij horende deelvragen weergegeven. De deelvragen zullen in deze paragraaf worden gevisualiseerd in een onderzoeksmodel. Het onderzoeksmodel geeft de onderlinge relaties tussen de deelvragen weer. Het is een overzicht van de opbouw van het onderzoeksverslag met daarbij een toelichting welke wordt weergegeven in figuur 1.
Het onderzoek is gestructureerd middels de TPA-structuur waar TPA staat voor Theorie, Praktijk en Analyse.
De eerste drie deelvragen vormen het theoretisch kader. Door het beantwoorden van deze deelvragen worden begrippen uit de probleemstelling afgebakend. In hoofdstuk 2 zal antwoord worden gegeven op deelvraag 1: Hoe voorziet een makelaar een bestaande grondgebonden (aspirant-) woning(ver)koper van advies over een energielabelsprong? In dit hoofdstuk zal eerst het begrip makelaar worden gedefinieerd. Daarbij wordt de wijze van begeleiding toegelicht om zo een beeld te krijgen wanneer de in hoofdstuk 4 op te stellen financieringstool zal kunnen worden ingezet. Vervolgens zal het begrip bestaande grondgebonden woning worden afgebakend. Eerst worden bestaande woningen onder de loep genomen waarop
Figuur 1: ’Onderzoeksmodel (Eigen bewerking, 2019)’. Hoofdstuk 2
Deelvraag 1 Makelaar
Bestaande grondgebonden woning Energielabelsprong
Hoofdstuk 3 Deelvraag 2
Financieringsmogelijkheden voor de kosten van energiebesparende
maatregelen Hoofdstuk 4
Deelvraag 3 Opstellen fina ncieringstool
Hoofdstuk 5 Deelvraag 4 Toetsen financieringstool Hoofdstuk 6 Conclusie, aanbevelingen en evaluatie Th e o re tis ch Pr a kt ijk An a ly se
vervolgens grondgebonden woningen volgen. Door het begrip af te bakenen wordt duidelijk voor welke woningen de financieringstool kan worden ingezet. In de aanleiding staat beschreven dat een energielabelsprong kan worden gecreëerd bij bestaande woningen. Het hoofdstuk wordt daarom afgesloten met de uitleg van een energielabel in combinatie met een energielabelsprong.
In hoofdstuk 3 wordt antwoord gegeven op deelvraag 2: Welke financieringsmogelijkheden voor de kosten van energiebesparende maatregelen zijn er om een energielabelsprong te creëren? Eerst zullen de energiebesparende maatregelen welke voortvloeien uit de energielabelsprong welke is toegelicht in hoofdstuk 2 worden besproken. Nadat de energiebesparende maatregelen zijn toegelicht worden de daaraan verbonden kosten vermeld. Tot slot worden de financieringsmogelijkheden van de energiebesparende maatregelen in kaart gebracht om zo aan-, verkoopmakelaar, woningkoper of verkoper te kunnen informeren over de mogelijke financieringsvormen.
Deelvraag 1 en 2 zijn een onderdeel van het theoretisch kader en worden in hoofdstuk 4 samengevoegd tot een financieringstool. De financieringstool zal een tool zijn voor een makelaar om (aspirant-) woning(ver)kopers inzicht te geven in de financieringsmogelijkheden van energiebesparende maatregelen, bij de koop van een bestaande grondgebonden woning om een energielabelsprong te creëren.
De financieringstool wordt bij deelvraag 4 getoetst in de praktijk en valt daardoor onder het praktisch kader. De energiebesparende maatregelen in combinatie met de kosten worden getoetst door middel van een interview bij aantal bouwkundig specialisten. De financieringsmogelijkheden worden getoetst door middel van een interview bij hypotheekverstrekkers en energieloketten. Eventuele op- en aanmerkingen zullen worden meegenomen om de financieringstool te verbeteren en/of aan te vullen.
Tot slot valt hoofdstuk 6 onder het analytisch kader en wordt antwoord gegeven op de hoofdvraag. Het onderzoek leidt vervolgens tot een conclusie. Bij het trekken van de conclusie worden de onderzoeksresultaten verbonden aan de probleemstelling. Tevens wordt gekeken of het onderzoeksdoel is behaald. Vervolgens volgt een evaluatie. Op basis van de evaluatie en de onderzoeksresultaten worden aanbevelingen gevormd.
1.2.2 Onderzoeksmethoden
Een onderzoek is een fundamenteel (empirisch) onderzoek of een praktijkgericht onderzoek. Bij een fundamenteel onderzoek zullen vragen worden beantwoord welke niet gericht zijn op de toepassing in de praktijk, het betreffen kennisvragen. Dit is een praktijkgericht onderzoek aangezien het zich richt op het oplossen van problemen in de praktijk.
De algemene onderzoeksactiviteiten bestaan uit alle activiteiten die naast de activiteiten per deelvraag worden uitgevoerd. De algemene onderzoeksactiviteiten luiden als volgt:
1. Opstellen van plan van aanpak;
2. Op voorhand onderzoek doen naar de informatie omtrent het onderzoeksonderwerp; 3. Brainstormen vormgeving hoofdstukken;
4. Dagelijks logboek bijhouden; 5. Kennismakingsgesprek;
6. Tussentijdse gesprekken met afstudeerbeleider; 7. Terugkomdag Saxion;
8. Het onderzoeksverslag laten controleren op fouten (door minimaal twee personen); 9. Het onderzoeksverslag verbeteren;
10. Het onderzoeksverslag inleveren en het verwerken van eventueel gekregen feedback; 11. Presenteren en onderbouwen van de onderzoeksresultaten.
Aanpak per deelvraag
v (Theorie) Hoofdstuk 2 – Deelvraag 1: Hoe voorziet een makelaar een bestaande grondgebonden (aspirant-) woning(ver)koper van advies over een energielabelsprong? Om de eerste deelvraag te beantwoorden zal gebruik worden gemaakt van de dataverzamelingsmethode literatuuronderzoek. Eerst zal het begrip makelaar worden gedefinieerd en worden de (aan)koopprocessen beschreven. Door het in kaart brengen van deze processen wordt duidelijk wanneer de financieringstool kan worden ingezet door de makelaar. Daarop worden de begrippen bestaande woningen en grondgebonden woningen afgebakend. Zo wordt duidelijk voor welke bestaande grondgebonden woningen de tool van toepassing is. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een toelichting over een energielabelsprong. Deze sprong is gebaseerd op de status van bestaande grondgebonden woningen en brengt de energiebesparende maatregelen in kaart.
De beantwoording van deze deelvraag verloopt op basis van de volgende activiteiten: Activiteit 1: Makelaar definiëren, aan de hand van de volgende bronnen: (Baal, Z.j.) (Libero
Aankoop, Z.j.) (Drabbe, 2019) (Makelaarsland, Z.j.) (Bleije J. , Z.j.);
Activiteit 2: Afbakenen van het begrip bestaande grondgebonden woningen, aan de hand van de volgende bronnen: (Liebregts, 2011) (Martens, 2012) (Rikkink, 2017) (Verweij, Z.j.) (Boesveld, 2018) (Liebregts, 2011) (Remeha, Z.j.) (Gemeente Nijmegen, 2019) (EPA Advies, Z.j.) (Agentschap NL , 2011) (Fotowijzer woningen, 2007);
Activiteit 3: Energielabelsprong in kaart brengen, aan de hand van de volgende bronnen: (Milieu Centraal, Z.j.) (Energievergelijk, 2019) (Dijke, 2019) (Agentschap NL , 2011) (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, Z.j.).
v
(Theorie) Hoofdstuk 3 – Deelvraag 2: Welke financieringsmogelijkheden voor de kosten van energiebesparende maatregelen zijn er om een energielabelsprong te creëren?Om de tweede deelvraag te beantwoorden zal gebruik worden gemaakt van de dataverzamelingsmethode literatuuronderzoek. Hier zullen bestaande gegevens worden verzameld middels secundaire literatuur. Op basis van de energielabelsprong, welke wordt beschreven in hoofdstuk 2, wordt gekeken naar de exacte energiebesparende maatregelen en de kosten daarvan. Het beschrijven van de maatregelen en de kosten daarvan geeft makelaars inzicht waardoor (aspirant-) woning(ver)koper kunnen worden voorzien van passend advies. Tot slot wordt gekeken naar de financieringsmogelijkheden. De financieringsmogelijkheden zijn interessant voor (aspirant-) woning(ver)koper, deze mogelijkheden geven immers inzicht in de financiële mogelijkheden.
De beantwoording van deze deelvraag verloopt op basis van de volgende activiteiten:
Activiteit 1: De energiebesparende maatregelen worden toegelicht en de kosten worden verduidelijkt, aan de hand van de volgende bronnen: (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, 2015) (Nhg, Z.j.) (Essent, Z.j.) (Milieucentraal, Z.j.) (Rijksoverheid, Z.j.) (Thomsen, 2005) (Geertsma P. , 2018) (Rakhorst, 2009) (van der Wilt, Z.j. ) (Comparemysolar, Z.j.) (Thuiscomfort, 2017) (Essent, Z.j.) (Energieleveranciers, Z.j.) (InFinance, 2020) (NVDO, Z.j.);
Activiteit 2: De financieringsmogelijkheden worden in kaart gebracht, aan de hand van de volgende bronnen: (van der Ven , van Veen, & van Haaren, 2020) (GreenDeal, Z.j.) (De Nederlansche Bank, Z.j.) (Nederlandse Vereniging van Banken, Z.j.) (De Hypotheker, 2019) (Ministerie van Justitie en Veiligheid, 2019) (Vereniging eigen huis, Z.j.) (Rijksoverheid, Z.j.) (Meijer, Z.j.) (DeHypotheekSite, Z.j.) (Rabobank, Z.j. ) (Greenloans, Z.j.) (DeNederlandseKredietmaatschappij, Z.j.) (Nationaal Energiebespaarfonds, Z.j. ).
v (Theorie) Hoofdstuk 4 – Deelvraag 3: Welke financieringstool voor grondgebonden woning(ver)kopers kan worden opgesteld om de wijze van financieren van energiebesparende maatregelen aangaande een energielabelsprong weer te geven?
De laatste theoretische deelvraag wordt beantwoord door de antwoorden van deelvraag 1 en 2 aan elkaar te koppelen. Dit resulteert in het beroepsproduct: de financieringstool. Eerst zal worden gekeken uit welke onderdelen de tool dient te bestaan, deze worden onderbouwd. Op basis van deze gegevens wordt de financieringstool opgesteld.
De beantwoording van deze deelvraag verloopt op basis van de volgende activiteiten: Activiteit 1: In kaart brengen welke onderdelen uit voorgaande deelvragen relevant zijn voor
de financieringstool en toelichten waarom; Activiteit 2: Financieringstool opstellen;
Activiteit 3: Het toelichten van de financieringstool.
v (Praktijk) Hoofdstuk 5 – Deelvraag 4: Welk resultaat ontstaat na het toetsen van de financieringstool in de praktijk?
De laatste deelvraag wordt onderzocht door middel van de onderzoeksmethode fieldresearch aan de hand van de dataverzamelingsmethode interviews. Het betreffen kwalitatief half-gestructureerd interviews. Hiervoor dienen eerst interviewdoelen in kaart worden gebracht. Aan de hand van deze doelen kunnen geschikte partijen voor het afnemen van een interview worden gekozen. De financieringstool wordt getoetst in de praktijk en kwalitatief wordt de beleving van de geïnterviewde centraal gezet. Een half-gestructureerd interview bestaat uit zowel open als gesloten vragen. De daadwerkelijk te nemen energiebesparende maatregelen en de daaraan verbonden kosten worden getoetst onder diverse bouwkundig specialisten, welke onder ander werkzaam zijn bij een woningbouwcorporatie, bouw kenniscentrum of speciaalzaak. Middels een interview worden de financieringsmogelijkheden getoetst onder een aantal hypotheekadviseurs, banken en energieloketten. In hoofdstuk 5 wordt de opzet van het praktijkonderzoek beschreven.
De beantwoording van deze deelvraag verloopt op basis van de volgende activiteiten: Activiteit 1: De interviewdoelen in kaart brengen;
Activiteit 2: Op zoek naar geschikte partijen voor het afnemen van interviews;
Activiteit 3: Het opstellen van interviewvragen en deze laten goedkeuren door afstudeerbegeleider (de vragen worden opgesteld met behulp van (Verhoeven N. , 2014 );
Activiteit 4: Partijen benaderen;
Activiteit 5: Afspraak bij de partijen om het interview af te nemen; Activiteit 6: Uitkomsten van de interviews bundelen en analyseren;
Activiteit 7: Een conclusie schrijven van de uitkomsten en de financieringstool eventueel aanpassen.
1.2.3 Kwaliteit van onderzoek
De kwaliteit van het onderzoek staat centraal bij het operationaliseren van begrippen, het samenstellen van de steekproef, het bundelen van de respons en de uiteindelijke resultaten. De kwaliteit van het onderzoek wordt, in deze paragraaf, beoordeeld aan de hand van de volgende formele criteria: betrouwbaarheid, validiteit en bruikbaarheid. Het begrip validiteit is onderverdeeld in de begrippen interne, externe validiteit en begripsvaliditeit.
Betrouwbaarheid
Bij het beoordelen van het onderzoek op basis van de betrouwbaarheid wordt gekeken naar de mate waarin toevallig gemaakte fouten voor komen. ‘’Toevallig gemaakte fouten’’ ontstaan door menselijk handelen, zoals typfouten. Het onderzoeksverslag zal daarom worden gecontroleerd door minimaal twee familieleden. Op deze wijze worden ‘toevallig gemaakte fouten’ gefilterd en verbeterd. De betrouwbaarheid van het onderzoek wordt tevens gewaarborgd door gebruik te maken van goede, actuele en diverse bronnen. Daarnaast dient een betrouwbaar onderzoek herhaalbaar te zijn, om zo de betrouwbaarheid te kunnen toetsen. Herhaalbaar wil zeggen: op een ander tijdstip, met een ander onderzoeker, andere proefpersonen en andere omstandigheden. Wanneer het onderzoek herhaalbaar is, het
onderzoek leidt naar dezelfde resultaten, is het onderzoek eveneens betrouwbaar. Door middel van triangulatie wordt de probleemstelling vanuit meerdere invalshoeken bekeken (Verhoeven N. , 2014). Door de uitkomsten vanuit zowel theoretisch als praktisch oogpunt te bekijken wordt via meerdere invalshoeken naar het onderzoek gekeken. Hierdoor worden toevallig gemaakte fouten gefilterd en de betrouwbaarheid vergroot.
Om de betrouwbaarheid van het onderzoek te waarborgen zal peer feedback worden toegepast. Peer feedback wordt gevraagd onder de makelaars van het kantoor. Tevens door de afstudeerbijeenkomsten onder begeleiding van meneer de Groot zal peer feedback worden toegepast. Zo zullen de afstudeerders de voortgang bespreken, moeilijkheden in kaart brengen en elkaar voorzien van peer feedback. Vervolgens wordt in een logboek de voortgang van het onderzoek beschreven en worden nog niet te gebruiken bronnen in kaart gebracht. Het is belangrijk dat deze bronnen betrouwbaar zijn. Alleen bronnen na 2010 worden toegepast tenzij het geschiedenis literatuur betreft. Het onderzoek wordt zoveel mogelijk onderbouwd middels meerdere bronnen. Tot slot zullen bij het afnemen van interviews zoveel mogelijk relevante bedrijven worden benaderd. Een hoog respons verhoogt de betrouwbaarheid.
Validiteit
Een onderzoek wordt daarnaast beoordeeld op validiteit dit wil zeggen de mate waarin systematische fouten worden gemaakt. Ook wel de geldig- en zuiverheid van het onderzoek. Bijvoorbeeld bij het afnemen van een interview gaat dit ten koste van de validiteit wanneer een ‘sociaal wenselijk’ antwoord wordt gegeven. De vragen welke worden opgesteld voor een interview worden zowel door school- als praktijkcoach beoordeeld.
De twee belangrijkste vormen van validiteit zijn de geldigheid van meetinstrumenten en van de doelgroep. Een onderzoek met weinig tot geen fouten is een goede afspiegeling van de werkelijkheid. Validiteit kan worden onderverdeeld in de volgende drie subcategorieën: interne, externe validiteit en begripsvaliditeit (Verhoeven N. , 2014).
Om de interne validiteit te waarborgen zullen de juiste conclusies moeten worden getrokken. Juiste conclusies zijn conclusies die ook standhouden bij het ontvangen van kritiek van collega-onderzoekers. Het is belangrijk dat te allen tijde objectief naar resultaten wordt gekeken. De interne validiteit kan worden vergroot door meerdere bronnen ter onderbouwing te gebruiken. Tijdens het literatuuronderzoek worden actuele bronnen gebuikt en wordt goed gekeken naar de herkomst van de informatie. De bronnen zijn zowel van internet als van boeken.
Externe validiteit toont de mate aan waarin de steekproef de juiste afspiegeling vormt van
de populatie. De steekproef dient te lijken op een bepaald aantal kenmerken van de populatie die tijdens de interviews wordt ondervraagd. Wanneer de steekproef lijkt op de populatie is de steekproef representatief (Verhoeven N. , 2014).
Bij begripsvaliditeit gaat het om de gevonden resultaten ‘meet wat je meten wilt’. Daarom zullen begrippen worden afgebakend, gedefinieerd en vervolgens worden bekeken of de uitkomst ook daadwerkelijk meet wat de onderzoeker weten wil. Door het afbakenen van begrippen in het theoretisch kader is duidelijk welke keuzes de onderzoeker heeft gemaakt en waarom (Verhoeven N. , 2014).
Bruikbaarheid
Wanneer een onderzoek niet betrouwbaar en valide is wil dit niet direct zeggen dat het onderzoek niet bruikbaar is. De bruikbaarheid heeft betrekking tot de gemaakte afspraken tussen student en opdrachtgever. Hetzelfde onderzoek zou tot andere resultaten kunnen leiden wanneer deze wordt uitgevoerd bij een ander bedrijf met een ander belang. Om de bruikbaarheid van het onderzoek te waarborgen zullen contactmomenten worden ingepland.
Tijdens deze momenten wordt het beroepsproduct gekoppeld aan de wensen van de opdrachtgever in combinatie met het begrip bruikbaarheid. Naast dat het onderzoek bruikbaar is, zal ook het onderzoek een meerwaarde zijn voor het bedrijf. Vragen kunnen rechtstreeks besproken worden met de praktijkcoach. Ook de afstudeerbegeleider wordt op de hoogte gesteld bij eventuele vragen.
1.3 Leeswijzer
In deze paragraaf wordt de leeswijzer weergegeven. De leeswijzer geeft de opbouw van het onderzoek weer.
Het onderzoek bestaat uit het onderzoeksverslag en een bijlagenrapport. In hoofdstuk 1 is op basis van de aanleiding het probleem naar voren gekomen en beschreven. Waarop vervolgens de aanpak van het onderzoek wordt beschreven. De hoofdstukken 2, 3 en 4 zijn theoretische hoofdstukken. De theoretische hoofdstukken bakenen begrippen uit de probleemstelling af. In hoofdstuk 2 is het (aan)koopproces beschreven en in kaart gebracht welk moment de financieringstool kan worden ingezet. Vervolgens is het begrip bestaande grondgebonden woningen afgebakend en is een energielabelsprong in kaart gebracht. In hoofdstuk 3 wordt naar aanleiding van de energielabelsprong de energiebesparende maatregelen in kaart gebracht en de kosten inzichtelijk gemaakt. Op basis van de kosten worden de financieringsmogelijkheden benoemd. In hoofdstuk 4 leiden de uitkomsten van hoofdstuk 2 en 3 tot de financieringstool. Hoofdstuk 5 is onderdeel van het praktisch kader. De financieringstool wordt getoetst onder experts in de praktijk. De uitkomsten kunnen leiden tot een verbeterde versie van de financieringstool. In het analytisch kader in hoofdstuk 6 volgt een conclusie, wordt gereflecteerd en aanbevelingen opgesteld.
Hoofdstuk 2 Begeleiding (aspirant-) woning(ver)koper
In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de eerste deelvraag: Hoe voorziet een makelaar een bestaande grondgebonden (aspirant-) woningkoper van advies over een energielabelsprong?
Om antwoord te kunnen geven op deze deelvraag zal in paragraaf 2.1 ‘Makelaar’ het begrip makelaar worden gedefinieerd en daarbij zullen de (aan)koopprocessen worden besproken. Op basis daarvan kan worden bepaald wanneer, de in hoofdstuk 4 opgestelde financieringstool, kan worden ingezet. Vervolgens wordt in paragraaf 2.2 ‘Bestaande grondgebonden woningen’ in kaart gebracht welke woningen onder deze definitie vallen, tevens wordt het begrip afgebakend. Middels deze paragraaf wordt inzicht verkregen in de woningen welke geschikt zijn voor de financieringstool, ook wordt de reden achterhaald. In paragraaf 2.3 ‘Energielabelsprong’ wordt onderzocht wat een energielabelsprong is en worden energielabels gekoppeld aan het afgebakende begrip bestaande grondgebonden woningen. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met paragraaf 2.4 ‘Deelconclusie’ waarin uit hoofdstuk 2 een conclusie wordt getrokken en daarmee antwoord wordt gegeven op de eerste deelvraag.
2.1 Makelaar
In deze paragraaf wordt het beroep ‘makelaar’ beschreven, omdat het de makelaar is die de woning(ver)koper begeleidt. Vele jaren geleden was een makelaar een tussenpersoon die kooplieden met elkaar in contact bracht en handelde in allerlei soorten goederen. De geschiedenis van het beroep makelaar wordt beschreven in bijlage I. ‘Geschiedenis beroep makelaar’. Vandaag de dag is een makelaar een bemiddelaar/adviseur op gebied van de ver-, aankoop of verhuur van woningenver-, kantorenver-, bedrijfspandenver-, ander onroerend goed en roerende zaken. Het specialisme is afhankelijk van het type makelaar. In totaal zijn drie typen makelaars te onderscheiden (Beroepen, 2019):
• Verhuurmakelaar;
• BOG-makelaar (bedrijfsonroerendgoed); • Aan- en verkoopmakelaar.
Dit onderzoek is specifiek voor een aan- en verkoopmakelaar van woningen. De toekomst van een makelaar is deels afhankelijk van economische ontwikkelingen. De markt van de makelaardij is – parallel aan de huizenmarkt – constant in beweging. Duurzaamheid is de afgelopen decennia steeds belangrijker geworden. Hierdoor zullen makelaars naast de standaard werkzaamheden zoals de aan- en verkoop van woningen ook (aspirant-) woning(ver)kopers adviseren over het gebruik van duurzame materialen en energiebesparing (2bconnected, Z.j.). Dit dient te worden geïmplementeerd in de hoofdwerkzaamheden van een makelaar bij de aan- en verkoop van woningen.
Een makelaar is nooit tegelijk zowel aan- als ook verkoopmakelaar bij dezelfde woning, aangezien kopers en verkopers verschillende belangen hebben (Beroepen, 2018). Dit zal in de volgende subparagraaf duidelijk worden. De werkwijze van een aan- en verkoopmakelaar worden onder de loep genomen in subparagraaf 2.1.1 ‘Aankoopmakelaar en 2.1.2 ‘Verkoopmakelaar’. Hierin wordt respectievelijk het aankoopproces onder begeleiding van een aankoopmakelaar beschreven. Vervolgens wordt het koopproces onder begeleiding van een verkoopmakelaar behandeld. Door deze processen te beschrijven wordt in beeld gebracht wanneer de in hoofdstuk 4 opgestelde financieringstool kan worden toegepast in de bestaande (aan)koop processen. In figuur 2.1 wordt de paragraafindeling visueel weergegeven.
2.1.1 Aankoopmakelaar
In paragraaf 2.1 ‘Makelaar’ is een makelaar in het algemeen beschreven. In deze subparagraaf wordt een woningkoop middels een aankoopmakelaar uitgebreid beschreven, omdat een aankoopmakelaar (aspirant-) woning(ver)kopers begeleid en aan de hand van dit begeleidingsproces kan worden bepaald wanneer de in hoofdstuk 4 opgestelde financieringstool kan worden ingezet.
Een aankoopmakelaar helpt (aspirant-) woning(ver)kopers bij de aankoop van een woning en kan daarbij tijdens het gehele aankoopproces helpen maar ook bij specifieke onderdelen (Baal, Z.j.). Het gehele aankoopproces gaat als volgt: een koper brengt vooraf woonwensen in kaart. Zoals de grootte van de woning, de plaats, de staat van de woning et cetera. Vervolgens dient te worden gekeken naar het budget (Libero Aankoop, Z.j.). Aan de hand van deze wensen kunnen woningen worden bezichtigd. Na de bezichtiging brengt de aankoopmakelaar de voor- en nadelen in kaart en geeft op basis daarvan advies (Libero Aankoop, Z.j.). Tevens worden potentiële risico’s in kaart gebracht, daarmee voldoet de (aspirant-) woning(ver)koper aan de onderzoeksplicht.
De aankoopmakelaar onderhandelt over de verkoopprijs. Bij een overeengekomen transactieprijs zal het koopcontract worden getekend bij verkopend makelaar. Het koopcontract kan de aankoopmakelaar op voorhand controleren (Libero Aankoop, Z.j.). Vervolgens verstrekken hypotheekverstrekkers indien nodig een hypotheek op basis van een taxatierapport. Een aankoopmakelaar mag deze taxatie niet uitvoeren, vanwege de betrokkenheid tijdens het onderhandelingsproces. Echter mag de makelaar wel gecertificeerde taxateurs aandragen. Hetzelfde geldt voor het aandragen van hypotheekadviseur/bank en notaris (Libero Aankoop, Z.j.). De aankoopmakelaar gaat eveneens mee naar de inspectie voordat de woning daadwerkelijk wordt overgedragen. De notaris regelt de koop-, leverings- en hypotheekakte (Drabbe, 2019).
De (aspirant-) woning(ver)koper staat voor een aankoopmakelaar centraal. Kopers zouden voor de onderhandeling al inzicht moeten krijgen in de wijze van meefinancieren van energiebesparende maatregelen. Het voordeel hiervan is dat de (aspirant-) woning(ver)koper aan de hand van de uitkomst van de financieringstool een bod baseert inclusief de kosten van energiebesparende maatregelen. De financieringstool, die in hoofdstuk 4 wordt behandeld, kan tijdens de bezichtiging worden doorgenomen. Dit is in de beginfase van het kooptraject, zie afbeelding 2.1. Mocht de (aspirant-) woning(ver)koper na de invoer van de financieringstool vragen hebben dan kan de aankoopmakelaar deze vragen beantwoorden en indien nodig de (aspirant-) woning(ver)koper doorverwijzen naar een expert.
Figuur 2.1: ‘Paragraafindeling – paragraaf 1 (Eigen bewerking, 2020)’.
Begin fase • Bezichtigingen Midden fase • Onderhandeling Eind fase • Koopovereenkomst Afbeelding 2.1: ‘Korte
koopfasering (Eigen bewerking, 2020)’. Makelaar Verhuurmakelaar BOG-makelaar Aan- en verkoopmakelaar Aankoopmakelaar Verkoopmakelaar §2.1 §2.1.2 §2.1.1
2.1.2 Verkoopmakelaar
In paragraaf 2.1 ‘Makelaar’ is een makelaar in het algemeen beschreven. In deze subparagraaf wordt een woningkoop middels een verkoopmakelaar uitgebreid beschreven, omdat op deze wijze inzicht wordt verkregen in het moment van aanbieden van de financieringstool.
Ongeveer 90% van de woningverkopen gebeurt onder begeleiding van een verkoopmakelaar. Een verkoopmakelaar bemiddelt bij de verkoop van een woning en handelt in het belang van de verkoper (Makelaarsland, Z.j.).
Het verkoopproces gaat als volgt: Het begint bij een verkoopgesprek. De verkoopmakelaar informeert de verkoper over de marktomstandigheden, de gemiddelde prijzen en de verkooptijden. Vervolgens beoordeelt de makelaar de woning en doet een inschatting van de potentiële opbrengst en verkooptijd. Tevens worden de tarieven en verkoopvoorwaarden gedetailleerd besproken. Na het verkoopgesprek wordt een verkoopdossier opgesteld. Bij een compleet verkoopdossier kan de verkoop definitief starten. Om de woningkoop te bevorderen worden marketingactiviteiten toegepast. De verkoop kan onder de aandacht worden gebracht door middel van een dag- en woonblad, een verkoopbord, een brochure en de woning kan worden geplaatst op diverse websites.
Tevens, benadert de makelaar persoonlijk de kandidaat-kopers. Zodra de verkoop definitief gestart is kunnen (aspirant-) woning(ver)kopers worden rondgeleid door de makelaar in de woning. Bij interesse kan een tweede bezichtiging worden ingepland, hier zal dan vaak ook gedetailleerde informatie worden verstreken. Een (aspirant-) woning(ver)koper kan een bod doen, de makelaar bespreekt dit met de verkoper en doet een tegenbod of accepteert het bod. Zodra het bod is geaccepteerd wordt een koopcontract opgesteld. Deze wordt na het tekenen naar de notaris gestuurd (Bleije J. , Z.j.). De woning wordt geïnspecteerd en de akte van levering wordt getekend bij de notaris. De notaris schrijft de akte vervolgens in bij het Kadaster (NVM , Z.j. ).
Waar bij de koop van een woning onder begeleiding van een aankoopmakelaar de koper centraal staat, staat bij de koop van een woning zonder begeleiding van een aankoopmakelaar de verkoper centraal. De verkoopmakelaar handelt in belang van de verkoper en kan daarom kiezen de financieringstool in te zetten als dit in het voordeel is van de verkoper. Dit kan op verschillende momenten in de koopfasering, zie afbeelding 2.2. Het eerste moment is voor de beginfase om zo de verkoper de keuze te geven energiebesparende maatregelen de treffen voordat de woning daadwerkelijk in de verkoop komt of om de verkoper ervan te overtuigen de woning te verkopen via deze makelaar. Maar de financieringstool zal, naar verwachting, met name in de middenfase van het kooptrajact worden ingezet als troef bij de onderhandeling. Het kan (aspirant-) woning(ver)kopers net over de streep trekken. In het geval van een oververhitte woningmarkt zal dit niet nodig zijn. De woning wordt dan sowieso verkocht. Het introduceren van de financieringstool bij alle (aspirant-) woning(ver)kopers kost in dat geval te veel tijd, algemeen advies is in dat geval voldoende.
2.2 Bestaande grondgebonden woningen
In deze paragraaf wordt eerst gekeken wat een bestaande woning is. Het begrip ‘bestaande woning’ wordt afgebakend en meetbaar gemaakt naar bouwjaren in de subparagraaf 2.2.1 ‘Bestaande woningen’. Vervolgens wordt in subparagraaf 2.2.2 ‘Grondgebonden woningen’ een onderscheid gemaakt met betrekking tot het begrip grondgebonden woning door het begrip af te bakenen naar verschillende woningtypen.
Afbeelding 2.2: ‘Korte
koopfasering (Eigen bewerking, 2020)’. Begin fase • Bezichtigingen Midden fase • Onderhandeling Eind fase • Koopovereenkomst
2.2.1 Bestaande woningen
Een bestaande woning is een woning die al gebouwd is en, in tegenstelling tot nieuwbouw, al bewoond wordt of is geweest. Deze bestaande woningen kunnen worden onderverdeeld in bouwperiodes. Een onderscheid in bouwperiodes wordt gemaakt omdat een bouwperiode informatie geeft over het aanwezige energielabel (Agentschap NL , 2011). De kwaliteit is gebaseerd op het bouwjaar, de daarbij geldende voorschriften en de bouwtechniek (Liebregts, 2011). Elke bouwperiode kent een ander aanpak. Nederland kent vijf bouwperiodes (Martens, 2012):
- Vooroorlogse woningen (tot 1945);
- Vroeg naoorlogse woningen (tussen 1946 en 1964); - Woningnoodwoningen (tussen 1965 en 1974); - Energiecrisis woningen (tussen 1975 en 1991); - Bouwbesluitwoningen (vanaf 1992).
Vooroorlogse woningen (tot 1945)
Circa 20% van de Nederlandse woningvoorraad bestaat uit vooroorlogse woningen, woningen die gebouwd zijn voor 1945 worden weergegeven in afbeelding 2.3 (Martens, 2012). Deze woningen zijn voor de oorlog gebouwd, met kwalitatief sterke materialen. Desondanks zijn de woningen over het algemeen onderhoudsgevoelig en slecht geïsoleerd. Ook is de indeling van de woning vaak niet doelmatig en zijn de vertrekken klein (Rikkink, 2017). De woningen zijn te herkennen door de massieve, vaak steens- of anderhalfsteenswanden en houten kap- en vloerconstructies. Nu, tachtig jaar later, zijn deze woningen nog steeds erg in trek(Martens, 2012).
Vroeg naoorlogse woningen (tussen 1946 en 1964)
Circa 16% van de Nederlandse woningvoorraad bestaat uit vroeg naoorlogse woningen, gebouwd in de periode na de Tweede Wereldoorlog, weergegeven in afbeelding 2.4(Martens, 2012). Door de oorlog is de woningvoorraad afgenomen. De overheid adviseerde Nederlanders te emigreren, echter deden de meeste Nederlanders dit niet. Circa 550.000 Nederlanders vertrokken naar het buitenland. Door de woningnood werden wijken volgebouwd (Verweij, Z.j.). De gevels van deze woningen bestaan over het algemeen uit niet-geïsoleerde spouwmuren. De dak- en vloerconstructie is van hout maar door gebrek aan materiaal is ook steenachtig materiaal gebruikt. De woningen zijn relatief klein en hebben een sobere uitstraling. Dit komt door de hoge bouwproductie. Door de woningnood lag de focus op het produceren van woningen in plaats van op de kwaliteit van woningen (Rikkink, 2017).
Woningnoodwoningen (tussen 1965 en 1974)
Circa 18% van de Nederlandse woningenvoorraad bestaat uit woningnoodwoningen, weergegeven in afbeelding 2.5 (Martens, 2012). De woningnood nam in deze periode toe, waardoor massaal woningen zijn bijgebouwd. Door moderne bouwconstructies en – materialen werd de bouwtijd verkort en daarmee werd de bouwproductie verhoogd. Zo werden grote elementen, gietbouw met tunnelbekisting en prefab betonbouw toegepast. Ook toen werden woningen nog met name gebouwd zonder geïsoleerde spouwmuur. De hoge bouwproductie gaat in dit geval ten koste van de kwaliteit. Veel woningen uit dit bouwjaar hebben last van koudebruggen en betonrot in vloersystemen. Afbeelding 2.3: ‘Vooroorlogse woningen (Indebuurt , Z.j.)’. Afbeelding 2.4: 'Vroeg naoorlogse woningen (Welstand I gemeente Druten, Z.j. )'. Afbeelding 2.5: 'Woningnoodwoningen (Martens)'.
Energiecrisis woningen (tussen 1975 en 1991)
Circa 25% van de Nederlandse woningvoorraad bestaat uit energiecrisis woningen, weergegeven in afbeelding 2.6 (Martens, 2012). Door de oliecrisis in 1973 stond energiegebruik deze jaren centraal. Mede hierdoor heeft de overheid energetische voorschriften opgesteld in een structureel beleid. Zo werden isolatie-eisen vastgesteld en werden woningen voorzien van HR-combiketel (Woonwijzerwinkel, Z.j.). Door overheidssubsidie is de industrialisatie bouw toegenomen. De meeste woningen bestaan uit gestapelde elementen, prefab of gestort beton.
Bouwbesluitwoningen (vanaf 1992)
Een bouwbesluitwoning wordt weergegeven in afbeelding 2.7. Deze woningen zijn over het algemeen van goede (technische) kwaliteit. Vanaf 1992 zijn isolatie-eisen verhoogd en werd dubbelglas en isolatie aan dak, vloer en gevel toegepast. Tevens zijn de woningen kierdicht. De woningen die zijn gebouwd na 2000 zijn goed geïsoleerd. De woningen zijn relatief ruim, luxe en onderhoudsarm (Boesveld, 2018).
Het bouwjaar is de drager van de woningkwaliteit (Liebregts, 2011). Dit onderzoek richt zich op bestaande woningen van het bouwjaar 1946 tot 2005, omdat dit meer dan de helft van de Nederlandse woningvoorraad is. Aangezien de woningen met bouwjaar 2006 tot nu (2020) in verhouding al een relatief hoog energielabel hebben (Remeha, Z.j.). In het licht van dit onderzoek worden woningen met een hoger bouwjaar, vanaf 2006 niet meegenomen omdat bij deze woningen een energielabelsprong niet mogelijk is.
2.2.2 Grondgebonden woningen
‘Een grondgebonden woning is een woning die rechtstreeks toegankelijk is op straatniveau en waarvan een van de woonlagen aansluit op het maaiveld. De woningen hebben meestal een op de grond gelegen terras en/of een tuin en staat, figuurlijk gezien, tegenover een gestapelde woningen’ (Gemeente Nijmegen, 2019). Grondgebonden woningen zijn onder te delen in
negen woningtypen. De vier meest voorkomende woningtypen zullen in dit onderzoek worden meegenomen, om zo de complexiteit te verminderen. De vier woningtypen luiden als volgt: vrijstaande woningen, 2-onder-1-kapwoningen, hoekwoningen en tussenwoningen (Funda , Z.j. ).
Vrijstaande woning
Een vrijstaande woning is: ‘Een eengezinswoning die los staat
van andere woningen’. De scheidingsconstructie grenst niet aan
een ander gebouw. Wanneer de berging of garage is verbonden met een andere woning dan wordt de woning eveneens beschouwd als een vrijstaande woning (EPA Advies, Z.j.). In afbeelding 2.8 wordt een vrijstaande woning visueel weergegeven. Totaal bestaat de woningvoorraad voor 14,2% uit vrijstaande woningen gebouwd tot het bouwjaar 2005.
Afbeelding 2.6: 'Energiecrisis woningen (Martens)'. Afbeelding 2.7: 'Bouwbesluitwoningen (Bouwbedrijf Notebomer Oldekerk, 2012)’. Afbeelding 2.8: ‘Vrijstaande woning (Funda , 2020)’.
Twee-onder-een-kapwoning
Een twee-onder-een-kapwoning is: ‘Een eengezinswoning
waarvan het hoofdgebouw is verbonden met één andere gelijksoortige woning’. In afbeelding 2.9 wordt een
twee-onder-een-kapwoning visueel weergegeven. Totaal bestaat de woningvoorraad voor 12,2% uit twee-onder-een-kapwoningen gebouwd tot het bouwjaar 2005 (Agentschap NL , 2011).
Hoekwoning
Een hoekwoning is: ’Een eengezinswoning die grenst aan een aanliggende woning. De hoekwoning ligt op het begin of einde van de reeks woningen en heeft (extra) grond aan de zijkant van de woning’ (Fotowijzer woningen, 2007). In afbeelding 2.10 wordt een
hoekwoning visueel weergegeven. Het aantal hoekwoningen ten aanzien van de woningvoorraad is niet bekend. Aangezien hoekwoningen aan het begin of einde van een reeks woningen ligt is het aantal hoekwoningen meegenomen in het totaal aantal tussenwoningen (Agentschap NL , 2011).
Tussenwoning
Een tussenwoning is: ‘Een eengezinswoning die zich bevindt
tussen twee huizen in een huizenrij op één lijn’ (Fotowijzer
woningen, 2007). In afbeelding 2.11 wordt een tussenwoning visueel weergegeven. In totaal bestaat de woningvoorraad voor 36,6% uit tussen- en hoekwoningen gebouwd tot het bouwjaar 2005 (Agentschap NL , 2011).
Door de afbakening naar bouwjaren en woningtypen bereikt de, in hoofdstuk 4, opgestelde financieringstool 63% van de totale Nederlandse woningvoorraad (Agentschap NL , 2011). Dit betekent dat een aan- of verkoopmakelaar in meer dan de helft van de aan(koop)processen de financieringstool kan implementeren.
2.3 Energielabelsprong
In deze paragraaf wordt het begrip energielabelsprong toegelicht. In de vorige paragraaf is het begrip bestaande woningen afgebakend naar grondgebonden woningen tot het bouwjaar 2005. Per bouwperiode is de kwaliteit van de gebouwde woningen beschreven. Met betrekking tot energiebesparende maatregelen is bij deze woningen nog veel te winnen. Een aan- en verkoopmakelaar zullen (aspirant-) woning(ver)kopers en eventueel woningverkopers inzicht willen geven in energiebesparende maatregelen op basis van een energielabelsprong. Een energielabelsprong is een sprong van een
laag naar een hoger energielabel. Een energielabel laat zien hoe zuinig een woning is in vergelijking tot een soortgelijke woning aan de hand van klasse A (groen, zeer zuinig) tot en met klasse G (rood, zeer onzuinig). Het energielabel geeft aan waar nog mogelijkheden zitten voor energiebesparende maatregelen (Milieu Centraal, Z.j.). In afbeelding 2.12 wordt als voorbeeld de energiebesparende maatregelen in kaart gebracht voor een hoekwoning van 96 vierkante meter uit het bouwjaar 1955. De woning heeft energielabel G en kan door het aanschaffen van een HR-combiketel en het aanleggen van
Afbeelding 2.12: ‘Maatregelen energielabelsprong (Funda, 2020) (Dijke, 2019)’. Afbeelding 2.9: ‘Twee-onder-een-kapwoning (Funda , 2020)’. Afbeelding 2.11: 'Tussenwoning (Funda, 2020)'. Afbeelding 2.10: ‘Hoekwoning (Funda, 2020)‘.
vloerisolatie een sprong maken naar energielabel F. Hoe meer maatregelen worden getroffen des te groter de sprong zal zijn. Deze maatregelen gelden voor alle woningtypen, echter zal de mate van isolatie afhankelijk zijn van de grote van de woning en het reeds aanwezige energielabel (Energievergelijk, 2019).
Bij de verkoop van een woning dient de verkoper een definitief energielabel te overhandigen aan de woningkoper (Energielabel , Z.j.). Mocht het definitieve energielabel nog niet beschikbaar zijn tijdens de begin- of middenfase in het kooptraject dan geeft een voorlopig energielabel een inschatting. Het voorlopig energielabel kan worden aangevraagd via energielabel.nl/woningen/zoek-je-energielabel/. Een inschatting van het energielabel kan ook eenvoudig worden weergegeven op basis van bouwjaar en woningtype, zie tabel 2.1. Bij deze ingeschatte energielabels geldt dat in de tussentijd geen energiebesparende maatregelen zijn toegepast (Agentschap NL , 2011). Een vrijstaande woning die gebouwd is tussen 1964 en 1974 heeft naar verwachting een energielabel F.
Tot 1964 1965 - 1974 1975 -1991 1992-2005
Vrijstaande woning G F D B
Twee-onder-een-kapwoning F E C B
Hoekwoning F E C B
Tussenwoning G F E D
Tabel 2.1: ‘Energielabel gebaseerd op woningtypen en bouwjaren (Agentschap NL , 2011) (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, Z.j.) (Eigen bewerking, 2020)’.
2.4 Conclusie
In dit hoofdstuk is antwoord gegeven op de eerste deelvraag: Hoe voorziet een makelaar een bestaande grondgebonden (aspirant-) woning(ver)koper van advies over een energielabelsprong?
Het adviseren van een (aspirant-) woning(ver)koper is afhankelijk van het type makelaar. Een aankoopmakelaar zal advies geven tijdens de bezichtiging, de beginfase van het kooptraject in het belang van de (aspirant-) woningkoper. Een verkoopmakelaar zal alleen adviseren in het belang van de verkoper. Dit kan voor de beginfase, om de verkoper te overtuigen van de woningverkoop of eventueel voordat de woning definitief in verkoop komt met toepassing van energiebesparende maatregelen. Het advies over een energielabelsprong is afhankelijk van het woningtype en het bouwjaar. Deze begrippen zijn afgebakend in paragraaf 2.2. In paragraaf 2.3 zijn vervolgens, op basis van de afgebakende definitie, bestaande grondgebonden woningen behandeld en kwamen de energielabelsprongen aan bod. Een makelaar voorziet (aspirant-) woning(ver)kopers van advies door de energiebesparende maatregelen van een energielabelsprong in kaart te brengen.
In het volgende hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de volgende deelvraag: Welke financieringsmogelijkheden voor de kosten van energiebesparende maatregelen zijn er om een energielabelsprong te creëren? Om deze vraag te beantwoorden worden eerst de energiebesparende maatregelen in kaart gebracht en de daaraan verbonden kostprijs. Op basis van de prijzen wordt vervolgens gekeken naar de mogelijke financieringsvormen. Deze financieringsvormen zijn onderdeel van de financieringstool uit hoofdstuk 4.
Hoofdstuk 3 Financieringsmogelijkheden
In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de tweede deelvraag: Welke financieringsmogelijkheden voor de kosten van energiebesparende maatregelen zijn er om een energielabelsprong te creëren?
Om antwoord te geven op deze deelvraag wordt in paragraaf 3.1 ‘Kosten energiebesparende maatregelen’ alle energiebesparende maatregelen uitgelegd die bij kunnen dragen aan een energielabelsprong. De maatregelen geven de makelaar inzicht en dragen bij aan advies voor (aspirant-) woning(ver)kopers. Tevens worden de kosten voor deze energiebesparende maatregelen in kaart gebracht. De kosten geven (aspirant-) woning(ver)kopers een realistisch beeld van toekomstige kosten. Vervolgens wordt in paragraaf 3.2 ‘Mogelijke financieringsvormen’ gekeken naar de financieringsmogelijkheden. Deze paragraaf geeft inzicht in alle mogelijke financieringsvormen voor het kunnen financieren van energiebesparende maatregelen. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met paragraaf 3.3 ‘Deelconclusie’ waarin uit hoofdstuk 3 een conclusie wordt getrokken en daarmee antwoord wordt gegeven op de tweede deelvraag.
3.1 Kosten energiebesparende maatregelen
Om een energielabelsprong te creëren dienen energiebesparende maatregelen getroffen te worden. Aan deze energiebesparende maatregelen zitten kosten verbonden. In deze paragraaf worden de maatregelen gedefinieerd, de toepasbaarheid gemeten en worden vervolgens de kosten in kaart gebracht. Gebaseerd op de driestappentechnologie, ook wel trias energetica, worden de energiebesparende maatregelen in kaart gebracht. De drie stappen luiden als volgt (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, 2015):
1. Beperk de energievraag; 2. Gebruik duurzame energie;
3. Indien nodig, gebruik fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk.
De eerste stap genaamd ‘beperk de energievraag’ wordt behandeld in subparagraaf 3.2.1 ‘Energiebesparend’. Dit wordt behandeld om zo inzichtelijk te krijgen hoe energievraag kan worden beperkt en een energielabelsprong kan worden gecreëerd. Vervolgens wordt in subparagraaf 3.2.2 ‘Energieopwekkend’ ingegaan op het gebruik van duurzame energie, dit is de tweede stap in de trias energetica. Subparagraaf 3.2.3 ‘Resterend opwekken’ gaat in op derde stap: het gebruik van fossiele brandstoffen zo efficiënt en schoon mogelijk. Eerst zal de maatregel en toepassing van de maatregel worden uitgelegd om zo makelaars, (aspirant-) woning(ver)kopers inzicht te geven in de betreffende maatregelen. Vervolgens volgt een indicatie van de kosten van energiebesparende maatregelen, omdat een geldverstrekker (zie paragraaf 3.3. ‘Mogelijke financieringsvormen’) een lijst dient te ontvangen met voorgenomen energiebesparende maatregelen in combinatie met de geschatte kosten indien een lening gewenst is (Nhg, Z.j.).
Om een reëel beeld te kunnen geven van de te verwachten kosten is gekozen om de gemiddelde kosten te berekenen. Aan de hand van minimaal drie aanbieders wordt de gemiddelde prijs berekend. Deze kosten zijn gebaseerd op de betreffende verkoopprijs in maart en april 2020 en kunnen de komende jaren wijzigen. De prijzen zijn mede afhankelijk van de voor- en nadelen van het materiaal/product. Alle gemiddelde prijzen worden weergegeven in bijlage III. ‘Prijslijst’. De materialen/producten worden nader omgeschreven in bijlage IV. ‘Isolatiematerialen’.
3.1.1 Energiebesparend
Stap 1 van de trias energetica staat voor het reduceren van de vraag naar energie (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, 2015). Gemiddeld verbruikt een Nederlands gezin 3000 kilowattuur (hierna: kWh) aan energie (Essent, Z.j.). Om dit energieverbruik naar beneden te brengen kunnen energiebesparende maatregelen worden getroffen (Milieucentraal, Z.j.). Het
