VASTE ACTIVA
UITGANGSPUNTEN MARKTWAARDE (ONDERVERDELING AANTAL VERHUUREENHEDEN)
Boekwaarde per 1 januari
Aanschaffingswaarde per 1 januari 123.665.525 123.547.183 10.032.344 10.304.529
Herwaardering 112.552.975 80.190.011 9.232.600 7.736.026
Stand per 1 januari 236.218.500 203.737.194 19.264.944 18.040.555
Mutaties
Investeringen 7.651 - -
-Desinvesteringen -61.209 -26.012 - -313.340
Afschrijving desinvesteringen 14.112 - -
-Herwaarderingen 21.304.952 32.362.964 1.363.342 1.682.083
Herclassificaties DAEB-Niet-DAEB - 144.354 - -144.354
Oplevering naar vastgoed in exploitatie
(investering) 8.957.954 - -
-Oplevering naar vastgoed in exploitatie
(waardeverandering) -8.957.954 - -
-Totaal mutaties 2020 21.265.506 32.481.306 1.363.342 1.224.389
Boekwaarde per 31 december
Aanschaffingswaarde 132.584.033 123.665.525 10.032.344 10.032.343
Herwaarderingen 124.899.973 112.552.975 10.595.942 9.232.601
257.484.006 236.218.500 20.628.286 19.264.944
UITGANGSPUNTEN MARKTWAARDE (ONDERVERDELING AANTAL VERHUUREENHEDEN)
De marktwaarde van het vastgoed is bepaald volgens de uitgangspunten van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde. Bij de bepaling van de marktwaarde per 31 december 2020 is gebruik gemaakt van de volgende parameters:
Algemeen
Bij de berekening van de parameters zijn de voorgeschreven parameters zoals deze blijken uit het
Handboek Modelmatig Waarderen zoals opgenomen in bijlage 2 van de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting 2015 gebruikt. Per type vastgoed zijn de belangrijkste veronderstellingen vermeld:
Parameters woongelegenheden De belangrijkste parameters zijn:
2020 2019
Disconteringsvoet 5,94% tot 7,01% 6,63 % tot 7,26 %
Exit yield 3,21% tot 8,18% 3,56% tot 7,51%
Mutatiekans 6,06% 5,79%
Gem markthuur( per eenheid per jaar) € 957 € 889
In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren.
• Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelstel.
• Indien de maximale huur hoger is dan liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur de markthuur.
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten,
bedragen 3% van de berekende waarde van een verhuureenheid op peildatum 31 december 2020, 9% van de berekende waarde van een verhuureenheid op peildatum vanaf 1 januari 2021.
Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede zorgvastgoed De belangrijkste parameters zijn:
2020 2019
Disconteringsvoet BOG/MOG 5,25% tot 7% 6% tot 7,95%
Disconteringsvoet ZOG 5% 6% tot 7,95%
Gemiddelde restantlooptijd contracten 7,2
Gem markthuur( per m2 VVO per jaar) BOG /MOG € 703
Gem markthuur( per m2 VVO per jaar) ZOG € 1.586
De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen 7% van de berekende waarde van een verhuureenheid.
Parkeergelegenheden
De belangrijkste parameters zijn:
2020 2019
Disconteringsvoet 6,67% 6,05%
Exit yield 4,78% tot 6,91% 5,08% tot 6,62%
Mutatiekans 5,29% 4,27%
Gem markthuur (per eenheid per jaar) € 76 € 75
ONROERENDE ZAKEN BESTEMD VOOR DE VERKOOP
Ultimo 2020 waren er geen woningen bestemd voor verkoop (2019: geen).
De toename van de marktwaarde in 2020 kan op hoofdlijnen worden verklaard als volgt:
DAEB
(x€1.000) Niet DAEB
(x€1.000) Totaal (x€1.000)
Stand 1 januari 2020 € 236.219 € 19.264 € 255.483
Mutaties in het bezit ((des)investeringen, overboekingen,
reclassificaties) - € 45 € 45
Aanpassingen naar aanleiding van validatie handboek 2019 € 7.890 € 8 € 7.898
Mutatie objectgegevens € 11.117 € 829 € 11.946
Mutatie disconteringsvoet € 4.227 € 191 € 4.418
Mutatie leegwaardestijging € -1.854 € -111 € -1.965
Mutatie macro-economische parameters € -1.669 € -58 € -1.727
Overige mutaties waarderingsparameters € 1.554 € 460 € 2.014
Stand 31 december 2020 € 257.484 € 20.628 € 278.112
Toepassing vrijheidsgraden
Stichting Rhiant heeft voor een gedeelte van haar vastgoedbezit (intramuraal zorgvastgoed, bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed) verplicht de full versie van het Handboek toegepast. De reikwijdte, aard en omvang van de aanpassingen zijn van toepassing op meerdere complexen, derhalve worden de gehanteerde vrijheidsgraden hierna schematisch op portefeuilleniveau toegelicht. Indien en voor zover op complexniveau is afgeweken van de vrijheidsgraden op portefeuilleniveau, dan wordt dit separaat toegelicht.
Ten slotte wordt hier opgemerkt dat bij de gehanteerde vrijheidsgraden zoveel als mogelijk aansluiting is gezocht bij het document "Best Practices vrijheidsgraden behorende bij het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde", dat tot stand is gekomen op basis van een samenwerking tussen diverse gespecialiseerde partijen.
De hierna genoemde vrijheidsgraden hebben betrekking op de mate van afwijking ten opzichte van de basisvariant.
Markthuur(stijging)
Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur heeft op complexniveau referenties geraadpleegd, uit de NVM-database teneinde marktconforme markthuur(stijgingen) voor de getaxeerde BOG/MOG-objecten in de taxaties te kunnen verwerken.
Exit yield
Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur acht een inschatting van de exit yield op basis het model van taxateur (waarbij onder meer de aanwezige huurpotentie als uitgangspunt wordt gehanteerd) beter passend en tot meer marktconforme waarderingsuitkomsten komt.
Leegwaarde(stijging)
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.
Disconteringsvoet
Deze vrijheidsgraad is wel toegepast. Taxateur is van mening dat de disconteringsvoet die tot stand komt op grond van de basisversie onvoldoende recht doet aan de afwijkende risicoprofielen van de complexen onderling, en heeft derhalve per complex een inschatting gemaakt van de disconteringsvoet.
Mutatie- en verkoopkans
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.
Onderhoud
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.
Technische splitsingskosten
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.
Bijzondere omstandigheden
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.
Erfpacht
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.
Exploitatiescenario
Deze vrijheidsgraad is niet toegepast.
WOZ-informatie
De WOZ-waarde van het gehele bezit (peildatum 01-01-2019) bedraagt ultimo 2020 € 323,45 miljoen;
ultimo 2019 (peildatum 01-01-2018) bedroeg deze waarde € 298,17 miljoen.
BELEIDSWAARDE
De Beleidswaarde (x€1.000) ultimo 2020 bedraagt € 156.395 (2019: € 146.601) Deze beleidswaarde is als volgt afgeleid uit de marktwaarde:
x € 1.000,- 2020 2019
Marktwaarde verhuurde staat € 278.112 € 255.483
Beschikbaarheid (doorexploiteren) € -1.092 € -23.400
Betaalbaarheid (huren) € -101.991 € -71.865
Kwaliteit (onderhoud) € -20.976 € -15.972
Beheer (beheerkosten) € 2.342 € 2.355
Subtotaal € -121.717 € -108.882
Beleidswaarde € 156.395 € 146.601
Toelichting bij activa in exploitatie: sensitiviteitsanalyse
Voor de bepaling van de beleidswaarde zijn de voornaamste uitgangspunten (gemiddeld per woning teruggerekend) als volgt:
Uitgangspunt voor: 2020
Disconteringsvoet 6,11%
Streefhuur per maand € 609 per woning
Lasten onderhoud per jaar € 1.960 per woning
Lasten beheer per jaar € 706 per woning
In onderstaande tabellen wordt aangegeven welk effect een positieve of negatieve aanpassing van deze uitgangspunten heeft op de beleidswaarde:
Effect op de beleidswaarde: Mutatie* t.o.v. uitgangspunt Effect op de beleidswaarde (x€1.000)
Streefhuur per maand € 25 hoger € 6.282 hoger
Streefhuur per maand € 25 lager € 6.507 lager
Lasten onderhoud per jaar € 100 hoger € 5.000 lager
Lasten beheer per jaar € 100 hoger € 4.898 lager
Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie
Per 31 december 2020 is in totaal € 142 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2019: € 133 miljoen), zijnde het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat
voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving.
Uitgaande van waardering tegen beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie is een bedrag van
€ 20 miljoen in het eigen vermogen begrepen dat op basis van het beleid van de corporatie niet kan worden gerealiseerd. De realisatie van het verschil tussen marktwaarde en beleidswaarde is sterk
afhankelijk van het te voeren beleid van Stichting Rhiant. De mogelijkheden voor de corporatie om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Omdat de
doelstelling van de corporatie is om duurzaam te voorzien in passende huisvesting voor hen die daar niet zelf in kunnen voorzien, zal van het vastgoed in exploitatie slechts een beperkt deel vervreemd worden.
Daarnaast zal bij mutatie van de woning slechts in
uitzonderingssituaties de huur worden verhoogd tot de markthuur en zijn de werkelijke onderhouds- en beheerslasten hoger dan ingerekend in de marktwaarde, voortvloeiend uit de beoogde kwaliteiten beheersituatie van de corporatie.