Aim of this thesis

In document University of Groningen Modular Chemical Probes van der Zouwen, Niek (Page 21-25)

La localisation est un facteur central dans le choix d’un logement. Notre objectif avec les questions portant sur cette dimension était d’évaluer l’importance relative des différents facteurs de localisation et, surtout, la proximité d’une station de TC, du point de vue des promoteurs. D’après les réponses reçues, il est évident que l’accessibilité est toujours importante pour les consommateurs et, ce faisant, un projet situé à proximité d’une station de TC sera généralement populaire. En guise d’exemple, quatre répon- dants ont jugé que la proximité d’un stationnement incitatif à leur projet immobilier était un facteur déterminant dans la décision de localisation des acheteurs. C’est le cas autant pour les stationnements incitatifs sur les lignes de train de banlieue que ceux si- tués sur les trajets d’autobus express métropolitains. Les promoteurs P3 et P5 ont aussi affirmé que les acheteurs se servent du stationnement incitatif pour leurs déplacements pendulaires. Trois promoteurs rencontrés (G4, G6 et G8) sont certains que la proximité d’un mode lourd de TC explique en partie du moins le succès d’un de leurs projets. La proximité du TC est donc un facteur important dans le choix de localisation des ména- ges.

Les résultats suggèrent toutefois que l’intérêt d’une localisation à proximité d’une station de TC n’est pas un indicateur de la demande pour l’utilisation ce service. Le promoteur G8, par exemple, a cité un sondage auprès des résidents de son projet à proximité d’une gare de train. Ce sondage a montré que soixante-quatre pour cent des acheteurs ont été attirés par la desserte en TC, mais seulement vingt-neuf pour cent uti- lisaient le train. Le promoteur présume que l’autre trente-cinq pour cent des gens qui ont été attirés par le service de TC pensait que ce service contribuerait à l’augmentation de la valeur de leur logement ou faciliterait sa revente. Nous sommes autorisés à conclure que la proximité du TC n’est qu’un facteur parmi plusieurs qui peut contribuer au retour

sur l’investissement d’un bien immobilier, mais n’est peut-être pas aussi important que ce certains avaient cru.

Quoique la proximité d’une station de TC semble être un facteur important dans le choix de localisation des ménages, les résultats suggèrent que d’autres éléments de localisation ont une influence équivalente ou plus importante. Par rapport à son projet situé près d’un grand parc municipal, G2 disait que la proximité de ce parc ainsi que la proximité des commerces, d’une bibliothèque municipale et d’un arrêt d’autobus étaient tous des facteurs déterminants dans le choix de localisation. De la même manière, P3 a choisi de construire un projet à proximité d’un stationnement incitatif métropolitain, non seulement pour l’accès à cette infrastructure, mais aussi parce que le site est à proximité d’une autoroute, d’un pont qui mène à l’île de Montréal, d’un grand centre commercial et d’un espace vert public. Similairement, plusieurs éléments étaient impor- tants dans le choix de localisation du projet actuel de G1 qui se situe à une distance de marche d’une gare de train de banlieue. Ce promoteur a expliqué que, normalement, il essaie de trouver un équilibre entre le prix du terrain et la proximité de la nature, des axes routiers, du TC et d’autres services publics.

Tous ces exemples mettent en relief le fait que la localisation est toujours un compromis qui doit tenir compte d’une variété de critères. Par conséquent, nous consta- tons que le travail du promoteur et du constructeur dans la localisation de ses projets est de mettre en balance une multiplicité de facteurs tout en tenant compte du prix des ter- rains. Ceci est bien résumé par P7 :

« La demande, c’est toujours le plus beau, le plus gros, le plus proche… le moins cher... Si j’étais capable d’offrir… de belles maisons splendides, juste à côté du métro, tout le monde en voudrait… Toujours ce qui va marcher c’est le meilleur rapport quali- té-prix. »

Il faut noter que le compromis à trouver entre les multiples critères de localisation peut parfois être favorable à une localisation à proximité du TC. Le projet TAD de G4 offre deux avantages en matière de localisation : sa contiguïté à un mode lourd de TC et son emplacement au centre d’un pôle d’emplois. Par contre, l’ambiance du projet n’est pas nécessairement très attractive ; et l’accès à la nature n’est pas optimal. En faisant son choix du site, le promoteur savait que la proximité du TC attirerait beaucoup de clients, même si le secteur présentait certains désavantages. Les entrevues révèlent ainsi que la nécessité de trouver des compromis entre les multiples facteurs de localisation, compte

tenu du prix du terrain, n’est pas nécessairement un désavantage à l’aménagement de TOD.

Les réponses obtenues montrent aussi que la tendance à favoriser un certain cri- tère pourrait être le résultat de la philosophie de la compagnie. Le promoteur G7, par exemple, travaille avec un fonds d’investissement qui s’intéresse exclusivement à la rénovation des brownfields. Dans son projet actuel, la catégorisation du site comme

brownfield était le point de départ dans la localisation et la conception du projet. Ce

constat rejoint la proposition de Chamberlain (1972) selon laquelle la philosophie de la compagnie peut influencer les types de projets immobiliers mis en œuvre. Il nous sem- ble toutefois que peu d’entreprises immobilières dans la région montréalaise considèrent la proximité du TC comme étant un point central dans leur mission.

Ironiquement, malgré le manque d’intérêt généralisé à construire à proximité du TC, la majorité des répondants reconnait une importance croissante de construire à den- sités plus élevées et à proximité du TC. Le constructeur P3 affirme que « la clé du suc- cès futur » sera les quartiers autour des gares et le promoteur P5 croit que le train de banlieue est « l’avenir » de l’industrie immobilière. Aussi, selon P3, dans le futur les résidences situées à côté d’une infrastructure qui permet un accès facile à la ville de Montréal vont prendre de la valeur, tandis que la valeur des résidences plus éloignées va potentiellement stagner. Quelques répondants ont attribué cette évolution probable de la demande à la hausse inévitable du prix du pétrole.

Nous constatons que dans tous ces commentaires l’accent est clairement mis sur le futur et non pas sur le présent. Par exemple, P2 disait que sa société se dirigeait vers un développement axé sur le TC « tranquillement pas vite » et P6 a mentionné que les promoteurs seront peut-être obligés « un jour » de faire des projets avec les caractéristi- ques de TOD. Nous pouvons supposer que cette assurance en une nécessité future et lointaine de faire des projets immobiliers autrement est en partie le résultat d’une pro- gression lente des incitatifs. Selon G3, les facteurs qui créent une pression pour cons- truire densément autour du TC, tels que le prix du pétrole et le trafic, ne sont pas encore assez puissants. À la différence de l’Europe, le TC n’est pas très connu par la population et il n’y a pas assez d’incitatifs à l’utiliser. Nous déduisons que, malgré la reconnaissan- ce de l’intérêt de construire des projets plus denses et à proximité du TC, l’environnement politico-économique n’oblige pas pour l’instant de s’éloigner du statu quo.

5.3.5 Une faible demande qui s’exprime par une sensibilité aux prix et

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