Synthese van de geconsolideerde balans en de staat van het globaal resultaat

In document Care Property Invest - JAARRESULTATEN BOEKJAAR 2019 (18.3.2020) | Vlaamse Federatie van Beleggers (pagina 23-27)

5.1. Geconsolideerde staat van het globaal resultaat

Boekjaar afgesloten op 31 december 2019 2018

I. Huurinkomsten (+) 29.481.755,26 25.236.782,83

NETTOHUURRESULTAAT 29.481.755,26 25.236.782,83

OPERATIONEEL VASTGOEDRESULTAAT 29.481.755,26 25.236.782,83

XIV. Algemene kosten van de vennootschap (-) -4.929.433,42 -3.907.848,62

XV. Andere operationele opbrengsten en kosten (+/-) 1.618.429,80 86.705,90

OPERATIONEEL RESULTAAT VOOR HET RESULTAAT OP DE PORTEFEUILLE 26.170.751,64 21.415.640,11 XVIII. Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen(+/-) 10.129.699,75 3.727.705,52

XIX. Ander portefeuilleresultaat (+/-) -274.558,63 2.645.270,81

OPERATIONEEL RESULTAAT 36.025.892,76 27.788.616,44

XX. Financiële inkomsten (+) 20.693,44 368,01

XXI. Netto-interestkosten (-) -6.205.674,70 -5.713.031,51(1)

XXII. Andere financiële kosten (-) -244.039,87 -118.152,31(1)

XXIII. Variaties in de reële waarde van financiële

activa/passiva (+/-) -3.061.553,02 -142.219,64

FINANCIEEL RESULTAAT -9.490.574,15 -5.973.035,45

RESULTAAT VOOR BELASTINGEN 26.535.318,61 21.815.580,99

XXIV. Vennootschapsbelasting (-) -165.748,40 -396.961,64

XXV. Exittaks (-) 589.882,37 1.582.959,14

BELASTINGEN 424.133,97 1.185.997,50

NETTORESULTAAT (aandeel van de groep) 26.959.452,58 23.001.578,49

Andere elementen van het globaal resultaat 0,00 0,00

GLOBAAL RESULTAAT 26.959.452,58 23.001.578,49

(1) A.g.v. een reclass tussen de netto-interestkosten en de andere financiële kosten werden eveneens de cijfers per 31 december 2018 aangepast teneinde een correcte vergelijkbaarheid mogelijk te maken.

Vermelde bedragen in euro.

5.2. Nettoresultaat per aandeel op geconsolideerde basis

Boekjaar afgesloten op 31 december 2019 2018

NETTORESULTAAT / GLOBAAL RESULTAAT 26.959.452,58 23.001.578,49

nettoresultaat per aandeel o.b.v. het gewogen gemiddelde uitstaande aandelen 1,3222 1,1904

brutorendement t.a.v. de initiële uitgifteprijs in 1996 22,22% 20,01%

brutorendement t.a.v. beurswaarde op afsluitdatum 4,48% 5,89%

5.3. Componenten uit het nettoresultaat

Boekjaar afgesloten op 31 december 2019 2018

NETTORESULTAAT / GLOBAAL RESULTAAT 26.959.452,58 23.001.578,49

NIET-KASELEMENTEN BEGREPEN IN HET NETTORESULTAAT -8.256.200,83 -6.347.333,75 afschrijvingen, waardeverminderingen en terugnames van

waardeverminderingen 180.949,55 146.329,06

variaties in reële waarde van vastgoedbeleggingen -10.129.699,75 -3.727.705,52 variaties in reële waarde van toegelaten afdekkingsinstrumenten 3.061.553,02 142.219,64 winst- of verliesmarge projecten toegerekend aan de periode -1.644.083,47 -264.884,93

voorzieningen 521,19 1.978,81

ander portefeuilleresultaat 274.558,63 -2.645.270,81

AANGEPASTE EPRA-WINST 18.703.251,75 16.654.244,74

Aangepaste EPRA-winst per aandeel o.b.v. gewogen gemiddelde uitstaande

aandelen 0,9173 0,8619

brutorendement t.a.v. uitgifteprijs in 1996 15,42% 14,49%

brutorendement t.a.v. de beurswaarde op afsluitdatum 3,11% 4,27%

Het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen bedroeg 19.322.845 per 31 december 2018 en steeg naar 20.394.746 aandelen per 31 december 2019. De stijging is enerzijds het gevolg van de inbreng in natura van de vennootschap Immo du Lac op 3 april 2019 die leidde tot een kapitaalverhoging (incl. uitgiftepremie) van € 16.372.079,85 en waarvoor 764.031 nieuwe aandelen Care Property Invest werden uitgegeven, en anderzijds door het keuzedividend wat op 26 juni 2019 leidde tot de uitgifte van 307.870 nieuwe aandelen Care Property Invest. Dit totaal aantal aandelen dient verminderd te worden met de 5.658 eigen aandelen die de Vennootschap per 31 december 2019 in portefeuille heeft a.g.v. de inkoop eigen aandelen in april en december ter voldoening van haar verplichting inzake remuneratie (Aankoopplan Aandelen en Aankoopplan Aandelen bis).

Door de inbreng in natura van Bergen en Bernissart op 15 januari 2019 werden 1.250.376 nieuwe aandelen uitgegeven zodat het totaal aantal aandelen momenteel 21.645.122 bedraagt. Dit leidde tot een verhoging van € 7.439.112,02 van de post kapitaal en € 26.154.931,98 van de post uitgiftepremie.

Het brutorendement wordt berekend in tabel “5.2 Nettoresultaat per aandeel op geconsolideerde basis” door het nettoresultaat per aandeel te delen door resp. de initiële uitgifteprijs in 1996 (zijnde € 5,9495) enerzijds en de beurswaarde op afsluitdatum anderzijds. In de tabel “5.3 Componenten uit het nettoresultaat”

wordt het brutorendement berekend door de aangepaste EPRA-winst per aandeel te delen door resp. de initiële uitgifteprijs in 1996 (zijnde € 5,9495) enerzijds en de beurswaarde op afsluitdatum anderzijds. De beurswaarde bedroeg € 29,50 per 31 december 2019 en € 20,20 per 31 december 2018.

Vermelde bedragen in euro.

Vermelde bedragen in euro.

Toelichting bij de staat van het globaal resultaat Operationeel resultaat

Het operationeel resultaat van de Vennootschap is ten opzichte van 31 december 2018 met 29,64% gestegen.

De huurinkomsten per 31 december 2019 zijn gestegen met 16,82% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De toename van de huurinkomsten uit vastgoedbeleggingen is, naast indexatie te verklaren door bijkomende huurinkomsten naar aanleiding van de verwerving van nieuwe vastgoedbeleggingen gedurende 2019. Eveneens dragen de aangekochte vastgoedbeleggingen in het laatste kwartaal van 2018 bij tot de verhoogde huurinkomsten in 2019.

De toename van de inkomsten uit financiële leasings is, naast indexatie, te verklaren door de oplevering van het project “De Nieuwe Ceder” te Deinze. Eveneens zorgde de oplevering van “Hof Driane” te Herenthout en de acquisitie van “Residentie de Anjers” te Balen in 2018 voor bijkomende huurinkomsten in 2019.

De algemene werkingskosten zijn ten opzichte van 31 december 2018 gestegen met € 1.021.584,80. De stijging wordt voornamelijk verklaard dooreen stijging van het personeelsbestand van de Vennootschap, dat gemiddeld steeg van 8,2 VTE’s per 31 december 2018 naar 12,4 VTE’s per 31 december 2019 evenals een toename in de vergoedingen van de bestuurders.

De andere operationele kosten en opbrengsten zijn gestegen van € 86.705,90 per 31 december 2018 naar

€ 1.618.429,80 per 31 december 2019 en dit voornamelijk als gevolg van de oplevering van het project “De Nieuwe Ceder” te Deinze.

Het betreffen hier voornamelijk kosten en opbrengsten die als niet-kaselementen gecorrigeerd worden voor de berekening van de aangepaste EPRA-winst. De grootste bedrijfskost m.b.t. de projecten betreft de bouwkost ten belope van € 11.360.908,86; dewelke wordt geactiveerd via de “andere operationele opbrengsten”. Daarnaast bevat de rubriek “andere operationele opbrengsten” tevens de winst- en verliesmarge van de projecten.

De variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen bedragen € 10.129.699,75. De stijging kan grotendeels worden toegeschreven aan de variaties in de reële waarde van de acquisities en nieuwe projectontwikkelingen in 2019 evenals de verscherping van het rendement op zorgvastgoed in de investeringsmarkt. Ook hier gaat het om niet-gerealiseerde variaties die gecorrigeerd worden in de aangepaste EPRA-winst.

Financieel resultaat

De intrestkosten zijn gestegen door de overname van bestaande leningen van nieuw verworven

dochterondernemingen en het aantrekken van vreemde middelen voor de financiering van de acquisities die in 2019 hebben plaatsgevonden. Op 31 december 2019 leidde dit tot een gewogen gemiddelde intrestvoet van 2,35%. Dit is een betekenisvolle daling t.o.v. de gewogen gemiddelde intrestvoet van 2,9% per 31

december 2018. De Vennootschap had voor € 105,6 miljoen aan uitstaand commercial paper op 31 december 2019.

Het financieel resultaat werd negatief beïnvloed door de opname van de reële waarde van de afgesloten financiële instrumenten. Door een wijziging in de rentevoeten en het afsluiten van 6 bijkomende IRS’en werd, ondanks het verder aflopen van de looptijd van bestaande financiële instrumenten, een negatieve waarde bekomen van € - 3.061.553,02 per 31 december 2019. Hierdoor bedraagt de totale impact op heden

€ -22.617.735,97 ten opzichte van € -19.556.182,94 per 31 december 2018.

De variatie in reële waarde van financiële activa en passiva is een niet-kaselement en wordt bijgevolg niet in aanmerking genomen voor de berekening van het uitkeerbaar resultaat, zijnde de aangepaste EPRA-winst.

Belastingen

Het bedrag van de belastingen per 31 december bevat de geraamde en voorafbetaalde

vennootschapsbelastingen alsook de wijziging van de berekende exittaks van de dochtervennootschappen.

Het positieve saldo van de exittaks is het gevolg van de wijziging van het exittakspercentage van 16,995%

naar 12,75% dewelke een impact had ten belope van € 774.316,77.

Aangepaste EPRA-winst

De aangepaste EPRA-winst bedroeg op 31 december 2019 op geconsolideerde basis € 18.703.251,75 ten opzichte van € 16.654.244,74 op 31 december 2018. Dit betekent een stijging van 12,30%. De aangepaste EPRA-winst per aandeel is gestegen van € 0,86 op 31 december 2018 naar € 0,92 op 31 december 2019.

5.4. Geconsolideerde balans

Boekjaar afgesloten op 31 december 2019 2018

ACTIVA

I. VASTE.ACTIVA 566.900.062,25 467.278.472,23

B. Immateriële vaste activa 174.260,30 145.478,62

C. Vastgoedbeleggingen 357.245.669,51 271.431.222,33

D. Andere materiële vaste activa 9.909.596,03 9.124.239,06

E. Financiële vaste activa 633.303,48 175.358,00

F. Vorderingen financiële leasing 183.842.687,89 173.160.837,65

G. Handelsvorderingen e a vaste activa 15.094.545,04 13.241.336,57

II VLOTTENDE ACTIVA 5.978.297,14 6.358.789,69

D. Handelsvorderingen 840.992,87 962.811,01

E. Belastingvorderingen e a vlottende activa 1.445.296,18 2.492.129,75

F. Kas en kasequivalenten 3.347.195,27 2.746.139,42

G. Overlopende rekeningen 344.812,82 157.709,51

TOTAAL ACTIVA 572.878.359,39 473.637.261,92

In document Care Property Invest - JAARRESULTATEN BOEKJAAR 2019 (18.3.2020) | Vlaamse Federatie van Beleggers (pagina 23-27)