Herstructureren van bedrijventerreinen

opgesteld die van belang zijn voor het bedrijfseconomisch functioneren. Deze vier gidsindicatoren zijn opgenomen in het IBIS-bestand:

 Interne ontsluiting van wegen op bedrijventerrein.

 Externe ontsluiting van wegen / spoor / water van en naar het bedrijventerrein.  Parkeermogelijkheden op bedrijventerrein.

 Aanwezigheid beheer/managementorganisatie.

Langdurige leegstand is ook een gidsindicator, echter is deze niet opgenomen in het IBIS-bestand. De gidsindicatoren die van belang zijn voor de ruimtelijke omgevingskwaliteit, zijn ook niet opgenomen in het IBIS-bestand:

 Staat van onderhoud private ruimte.

 Staat van onderhoud openbare ruimte, inclusief groenvoorziening.

Naast de bovengenoemde gidsindicatoren blijkt de gemiddelde vastgoedwaarde, de taxatiewaarde of de WOZ-waarde een goede indicatie te geven van de gehele waarde van een terrein. Louw et al. (2009) stellen dat veroudering een afname is in de vraag naar bedrijventerreinen. Beekmans, Beckers, Van der Krabben en Martens (2013) tonen een significante relatie aan tussen de afname van de vastgoedprijs van bedrijventerreinen en de veroudering van de bedrijventerreinen. Er is een relatie in de afname in de gemiddelde vastgoedprijs en een verandering van fysieke karakteristieken, alsmede een relatie met een verandering van regionale economische variabelen.

Ook zou werkgelegenheid een indicator zijn voor het proces van veroudering. Menzel en Fornhal (2007) beschrijven de ontwikkeling van industriële clusters aan de hand van de verschillende fasen van een productlevenscyclus. Zij stellen dat de ontwikkeling van een cluster kwantitatief te meten is aan de hand van het aantal bedrijven en arbeidsplaatsen, en aan de hand van de diversiteit en heterogeniteit van kennis. Beckers en Schuur (2015) bevestigen een significante relatie tussen werkgelegenheid en landgebruik van individuele bedrijventerreinen, echter stellen zij dat werkgelegenheid geen indicator is om de vraag naar industrieterreinen te voorspellen. Volgens Beckers en Schuur (2015) kan werkgelegenheid een beeld geven voor de fase waarin de ontwikkeling van een bedrijventerrein zich bevindt, maar is werkgelegenheid te complex als indicator voor de afname in vraag naar terrein.

Al met al is veroudering een begrip wat negatieve connotaties oproept. Het is de reden waardoor een bedrijventerrein wordt geherstructureerd. Voor het opzetten van een herstructureringsplan moet er tijdig zicht zijn op de veroudering. Hiervoor zijn verschillende methoden en indicatoren ontwikkeld die een handvat bieden om het proces van veroudering enigszins waar te nemen, te meten en te monitoren. Kortom, veroudering kan worden gezien als een afname in de vraag naar bedrijventerreinen en een afname in de (ruimtelijke en bedrijfseconomische) kwaliteit van een terrein.

3.4. Herstructureren van bedrijventerreinen

De veroudering van bedrijventerreinen en de bijbehorende oplossingsrichtingen zijn processen die onafscheidelijk zijn verbonden. In deze paragraaf wordt daarom ingegaan op de oplossingsrichtingen van veroudering; het herstructureren van bedrijventerreinen.

37 Herstructurering, ook wel modernisering of upgraden, is een koepelbegrip waaronder eenmalige ingrepen vallen die de veroudering van bedrijventerreinen tegengaan. Een herstructurering is erop gericht om de economische levensduur van een terrein te verlengen (Olden, 2010). Het is een integrale set van interventies om de prestaties of de kwaliteit van een terrein op peil te houden die niet onder regulier onderhoud vallen (Bugge, 2013). Schuur (2001) definieert herstructurering als volgt:

“Onder herstructurering vallen alle eenmalige ingrepen in het bedrijventerrein die tot doel hebben de veroudering van het terrein als geheel te bestrijden en die niet tot het reguliere onderhoud gerekend worden” (p. 35).

Door onderzoek te doen naar verschillende herstructureringsingrepen constateert Schuur (2001) dat beleidsmakers verschillende definities gebruiken voor dezelfde maatregelen. Naar een herstructurering wordt verwezen als koepelbegrip, maar ook als specifieke maatregel. Hij stelt dat de maatregelen betrekking kunnen hebben op elk van de vier aspecten van veroudering: ruimtegebruik, aanzicht, ontsluiting en milieuhygiëne (zie paragraaf 1.2. ‘Veroudering van bedrijventerreinen’). Echter, niet elke maatregel van een herstructureringsopgave is daadwerkelijk te classificeren als herstructureringsingreep (Schuur, 2001). Er zijn drie verschillende herstructureringstypen te onderscheiden; (zware) revitalisering, herprofilering en transformatie (tabel 9). Een facelift is een maatregel waar veelvoudig naar wordt gerefereerd als herstructureringsingreep, waardoor deze ook is opgenomen in tabel 9. Echter, als integrale set van onderhoudsmaatregelen behoort deze volgens de THB (2008) niet tot de harde kern van een herstructureringsopgave.

Herstructureringstype

Facelift Het wegwerken van achterstallig onderhoud, beperkt tot fysieke veroudering. Revitalisering Gericht investeren in forse ingrepen. Wanneer het wegwerken van achterstallig

onderhoud niet meer voldoet. Behoud van bestaande (infra)structuur en functie. Bij een zware revitalisatie wijzigt de (infra)structuur van een terrein.

Herprofilering Een functiewijziging naar een andere werkfunctie.

Transformatie Een functiewijziging naar een niet economische functie. Het terrein wordt onttrokken aan de voorraad van bedrijventerreinen

Tabel 9. Herstructureringstypen. De drie meest gehanteerde herstructureringstypen. De facelift behoort niet tot een herstructureringsingreep (Louw et al., 2009 en THB, 2008).

Deze herstructureringstypen hebben een verschillende mate van impact op de bestaande structuur en functie. Ingrepen die de infrastructuur, openbare ruimte en private kavels verbeteren vallen onder een revitalisatie. Hierbij behoudt het bedrijventerrein de hoofdstructuur evenals de economische functie. Bij een zware revitalisering behoudt het ook de functie, maar wordt de hoofdstructuur gewijzigd. Hiervoor zullen kavels verwerven moeten worden. Wanneer het bedrijventerrein een andere economische (werk)functie verkrijgt, dan valt het onder een herprofilering. Bij een transformatie wordt het bedrijventerrein uit de voorraad onttrokken doordat het zijn werkfunctie verliest (THB, 2009). Bugge (2013) classificeert de herstructureringsingrepen aan de hand van de impact op de bestaande economische functies (figuur 4).

38 Figuur 4. Herstructureringsingrepen hebben een variërende impact op de bestaande economische functies (Bugge, 2013). In de praktijk baseren beleidsmakers het besluit om te herstructureren niet alleen op de criteria van veroudering. Vaak beïnvloeden politieke of strategische belangen de selectie van de herstructureringsopgaven (Beekmans, 2016). Hierbij speelt de efficiëntie van het herstructureren een rol. Als een bedrijventerrein veroudert door een slechte externe ontsluiting, dan zal een herstructurering niet de hoofdoorzaak van veroudering aanpakken, maar alleen de problematiek als gevolg van veroudering. Beleidsmakers zullen daarom eerder strategisch kiezen voor een herstructureringsopgave met een hoge efficiëntie (Beekmans, 2016).

De keuze van de interventie zal daarom begeleid moeten worden door een grondige kennis van de locatie specifieke verouderingsmechanismen, maar hangt af van meerdere factoren Bugge (2013, p. 14): “The combination of the nature of ageing, the necessary investments, and the location characteristics (influencing potential return on investments) is important.” Bovendien wordt het type ingreep bepaald door de financiële ruimte, de bestuurlijke ambitie en de grondposities met betrekking tot welke ingreep mogelijk en wenselijk is (Arcadis, 2013).

Echter, Schuur (2001) en Bugge (2013) stellen dat het lastig is om voor de relatie tussen de verouderingsprocessen en de ingreep universele regels te definiëren. Hiervoor is het besluitvormingsproces te complex. Zou deze relatie wel geschetst worden, dan vereist het onderzoek een toelichting van de technische, ruimtelijke en economische perspectieven van verouderingsprocessen en herstructureringsingrepen. Dit houdt in dat per terrein een afweging gemaakt moet worden welke ingreep noodzakelijk is om de veroudering tegen te gaan. Traa en Knoben (2009) stellen dat een meetinstrument voor veroudering goed is om de verouderingsstatus van verschillende terreinen en gemeenten te kunnen vergelijken. Voor het vaststellen van een herstructureringsingreep is het echter alleen richtinggevend, hiervoor spelen te veel andere factoren mee. Bovendien moet rekening gehouden worden met de subjectiviteit van de geïnterviewde en de normativiteit van de begrippen. Veroudering wordt verschillend waargenomen door beleidsmakers, ondernemers en omwonenden. Daarnaast concludeert Buck Consultants International (in Traa & Knoben, 2009) dat bij een meting onderscheid gemaakt moet worden tussen openbare ruimte en private terreindelen omdat veroudering vaak deels op een terrein voorkomt, terwijl de aanpak hiervan zich vooral richt op de openbare ruimte. Een dergelijk onderscheid zou leiden tot een meer nauwkeurigere kosteninschatting.

Voor het verlengen van de levensduur van een bedrijventerrein is het van belang dat de herstructurering op het juiste moment plaats vindt, zodat de kwaliteit van het bedrijventerrein zo lang mogelijk behouden wordt. Het punt waarop een terrein zich bevindt in de levenscyclus is daarom van belang voor de herstructureringsopgave (Olden, 2010; Bugge, 2013). De herstructureringsopgave wijkt in het begin van het verouderingsproces fundamenteel af van de opgave aan het einde. In het begin is het tij te keren door middel van een relatief kleine ingreep in

Spectrum van impact door herstructurering

Facelift Revitalisatie Herprofilering Transformatie