Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva

In document Jaarverslag Lek en Waard Wonen Lek en Waard Wonen. Jaarverslag (pagina 51-54)

Algemene toelichting en waarderingsgrondslagen

3.10 Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva

3.10.1 Immateriële vaste activa

Computersoftware

Gekochte softwarelicenties worden gewaardeerd op het bedrag van de bestede kosten, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en, indien van toepassing, met bijzondere waardeverminderingen. De jaarlijkse afschrijvingen bedragen een vast percentage van de bestede kosten, zoals nader in de toelichting op de balans is gespecificeerd. De economische levensduur en de afschrijvingsmethode worden aan het einde van elk boekjaar opnieuw beoordeeld. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Afschrijving vindt plaats in 5 jaar. Uitgaven samenhangend met onderhoud van softwareprogramma’s en uitgaven van onderzoek worden verantwoord in de winst- en verliesrekening.

3.10.2 Vastgoedbeleggingen

Vastgoed in exploitatie

Binnen de onroerende zaken in exploitatie worden de volgende typen vastgoed onderscheiden:

• Woongelegenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen, studenteneenheden en extramurale zorgeenheden);

• Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed;

• Parkeergelegenheden (parkeerplaatsen en garages);

• Intramuraal zorgvastgoed.

De onroerende zaken in exploitatie worden op objectniveau geclassificeerd naar DAEB en niet-DAEB vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commis-sie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

DAEB vastgoed betreft conform deze criteria de woningen met een huurprijs per

contract-EGW doorexploiteerscenario

De onderhoudsnormen zijn afhankelijk van het type van de woning, het bouwjaar, de grootte in m2 GBO en het exploitatie scenario. De onderhoudsnormen zijn als volgt:

Complexindeling

Om de marktwaardewaardering van het onroerend goed in exploitatie te bepalen, zijn alle verhuureenheden opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samen-stel van verhuureenheden dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel in verhuurde staat aan een derde partij kan worden verkocht. Alle verhuureenheden maken deel uit van een waarde-ringscomplex of zijn een afzonderlijk waardewaarde-ringscomplex.

Doorexploiteer- en uitpondscenario

De geschatte toekomstige kasstromen worden bepaald op basis van de discounted cash flow (‘DCF’) methode. Voor woon- en parkeergelegenheden vindt de bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen plaats aan de hand van enerzijds het doorexploiteer- scenario en anderzijds het uitpond- scenario, mede op basis van artikel 31 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV). De marktwaarde in verhuurde staat is op waarderingscomplex niveau bepaald op basis van de hoogste waardering van het doorexploi-teer- of uitpondscenario, beiden berekend op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen. Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd, waarbij elk jaar bij een deel van de verhuureenheden de huurder verhuist.

Bij de leegkomende verhuureenheden wordt verondersteld dat de eenheid opnieuw wordt verhuurd, waarbij de huur na mutatie wordt aangepast naar de potentiële huur op basis van de markthuur of de maximale huur op basis van het woningwaarderingstelsel. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op basis van de veronderstelling van doorexploiteren met een voortdurende looptijd, waarbij de afzonderlijke kasstromen zich ontwikkelen met de eigen groeivoet. Instandhoudingsonderhoud wordt in het uitpondscenario vanaf het 16e jaar met 100% verhoogd, teneinde renovatie te adresseren. Voor bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed alsmede voor studentencomplexen, parkeergelegenheden en intramuraal zorgvast-goed is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Het uitpondscenario veronderstelt dat verhuureenheden bij mutatie leeg complexmatig worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet aangepast, maar wordt daarvoor in de plaats de verwachte verkoopkasstroom opgenomen. Aan het einde van een 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden opgenomen. De kasstromen in de 15-jarige DCF-periode en deze eindwaarde worden vervol-gens contant gemaakt naar balansdatum en opgeteld. De eindwaarde wordt bepaald op het verder uitponden van de aan het eind van het 15e jaar nog niet verkochte woongelegenheden, hierbij wordt de mutatiekans met 50% gehalveerd ten opzichte van de mutatiekans in het door-exploiteerscenario. Bij verkoop aan derden geldt een exploitatieverplichting. Voor woningen die blijvend gereguleerd zijn geldt sinds maart 2017 een verplichting de woning minstens zeven jaar door te exploiteren.

Macro economische parameters

Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van de macro-economische parameters:

2022 2023 2024 2025 2026 e.v.

Prijsinflatie 1,80% 1,90% 1,90% 1,90% 2,00%

Loonstijging 2,20% 2,10% 2,30% 2,30% 2,40%

Bouwkostenstijging 3,20% 2,10% 2,30% 2,30% 2,40%

Leegwaardestijging 7,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

De overdrachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekos-ten, bedragen 9% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

De parameters van het intramuraal zorgvastgoed zijn als volgt:

Parameters bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed 2022 2023 2024 2025 ev

Prijsinflatie 1,80% 1,90% 1,90% 1,90%

Instandhoudingsonderhoud € 6,00 BOG/ € 7,30 MOG per m2 bvo

Mutatieonderhoud € 10,10 BOG/ € 12,20 MOG per m2 bvo

Marketing 14% van de marktjaarhuur

Beheerkosten - bedrijfsmatig onroerend goed 3% van de markthuur

Beheerkosten - maatschappelijk onroerend goed 2% van de markthuur

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

uitgedrukt als percentage van de WOZ (exclusief gemeentelijke OZB die is gebaseerd op de gemeentelijke tarieven 2021, uitgedrukt in een percentage van de WOZ

waarde met waardepeildatum 1 januari 2020. 0,12% 0,12% 0,12% 0,12%

Disconteringsvoet Opslagen: bouwjaar, type en regio

Risicovrije rentevoet -0,38%

Vastgoed specifieke opslag 6,34%

Markt- en objectrisico opslag

Parameters parkeergelegenheden 2022 2023 2024 2025 ev

Prijsinflatie 1,80% 1,90% 1,90% 1,90%

Instandhoudingsonderhoud - parkeerplaats € 56 per jaar

Instandhoudingsonderhoud - garagebox € 187 per jaar

Beheerkosten - parkeerplaats € 29 per jaar

Beheerkosten - garagebox € 40 per jaar

Belastingen, verzekeringen, uitgedrukt in een percentage van

de WOZ waarde met waardepeildatum 1 januari 2020. 0,22% 0,22% 0,22% 0,22%

Disconteringsvoet Opslagen: type en regio

Risicovrije rentevoet -0,38%

Vastgoed specifieke opslag 6,34%

Markt- en objectrisico opslag

De parameters van het bedrijfsmatig- en maatschappelijk onroerend goed zijn als volgt:

In het doorexploiteerscenario wordt de huur bij mutatie aangepast naar de markthuur of de maximale huur, afhankelijk of de woongelegenheid bij mutatie is te liberaliseren. Indien de maximale huur lager dan of gelijk is aan de huurliberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur het minimum van de markthuur en de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.

Indien de maximale huur hoger is dan de liberalisatiegrens, is de nieuwe huur de markthuur.

Voor splitsingskosten is een norm gehanteerd van € 555 per te splitsen eenheid. De over-drachtskosten, bestaande uit overdrachtsbelasting alsmede notaris- en registratiekosten, bedragen per 31-12-2021 9% van de berekende waarde van een verhuureenheid.

Mutatiekans bij doorexploiteren

Mutatiekans bij uitponden

Verkoopkosten bij uitponden, als percentage van de leegwaarde

Disconteringsvoet

Bepaald o.b.v. marktwaardecomplex over de afgelopen 5 jaar

Niet aangebroken complex, mutatiekans voor doorexploiteren + 2,0%,

Aangebroken complex; gelijk aan mutatiekans bij doorexploiteren

1,2%

Opslagen: referentie, bouwjaar, type en regio, gebied, scenario en marktontwikkeling

De parameters van de woongelegenheden zijn als volgt:

Parameters Woongelegenheden 2022 2023 2024 2025 ev

Beheerkosten - EGW € 467 € 467 + inflatie

Beheerkosten - MGW € 459 € 459 + inflatie

Beheerkosten - studenteneenheid € 432 € 432 + inflatie

Beheerkosten - zorgeenheid (extramuraal) € 423 € 423 + inflatie

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

uitgedrukt als percentage van de WOZ (exlusief gemeentelijke OZB die is gebaseerd op de gemeentelijke tareiven 2021, uitgedrukt in een percentage van de WOZ Waarde met

waardepeildatum 1 januari 2020. 0,07% 0,07% 0,07% 0,07%

Verhuurderheffing, als percentage van de WOZ 0,332% 0,306% 0,307% 0,307%

Huurstijging boven prijs-inflatie voorgaand jaar

-zelfstandige huureenheden 1,0% 1,0% 1,0% 0,5%

-onzelfstandige huureenheden 0% 0% 0% 0%

Huurderving, als percentage van de huursom 1% 1% 1% 1%

Toepassing vrijheidsgraden Toelichting voor de full versie:

Disconteringsvoet Disconteringsvoet door taxateur bepaald voor marktconforme output BAR.

Markthuur De markthuur is ingeschat door taxateur op basis van referentietransacties

(market evidence), aangezien dit een betere weergave geeft van en beter aansluit bij de marktomstandigheden dan een modelmatig bepaalde markthuur

Leegwaarde Leegwaarde ingeschat a.d.h.v. referentietransacties.

In document Jaarverslag Lek en Waard Wonen Lek en Waard Wonen. Jaarverslag (pagina 51-54)